在北京，2009年前5个月，部分在售热销项目的退房率高达30%，表明开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做“假按揭”骗取贷款，在渡过危机之后便寻机退房，准备在楼市回暖之际大捞一笔。对此，某协会辩称2009年前5个月北京退房率只有4.7%，明显略去了那些在“缺血”时期签约而在2009年1～5月份退房的绝大部分数量，这是一种掩耳盗铃的行为。在杭州，2009年5月住房销量听起来异常火暴，但媒体报道的透明售房网上6笔1.17亿元的退房大单，原购买人竟为楼盘投资方。很明显，开发商是在自卖自买，炒高楼盘价格。对于如此胆大妄为的骗贷和扰乱市场秩序的行为，相关房产管理部门却表示无法将其定性为违规。看来，地方政府放任房地产交易监管，竭力呵护来之不易的投机抢购气氛，才更能体现其土地供应商的根本利益。
根据国家审计署2009年6月24日发布的报告，在对中国工商银行、中国建设银行、中信银行、中国银行、交通银行和招商银行的审计过程中发现，2008年这6家银行一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。上述情况体现了在信贷紧缩条件下被发现的，银行工作人员、政府官员、开发商之间相互勾结、违规获取银行信贷的情况。如果考虑到他们之间由于长期合作而形成的默契关系，上述发现不过属于冰山一角，而更大规模的违规贷款则被深深掩藏了。
信贷紧缩时期尚且如此，那么在宽松信贷政策和国家大力鼓励银行加大住房消费贷款的情况下，原有的诸多违规不仅合法，而且催生了更多的“打擦边球”和突破更大边界的新违规行为。为了抢占市场份额，各家商业银行各显神通、只争朝夕。例如，某银行省营业部通过加强品牌宣传（与其他银行争夺客户资源）、成立住房贷款中心（专业化作业）、整合审批流程（限时审批，提高审批效率）、完善奖惩机制（谁抢到客户资源就重奖谁）、严格规章制度（做样子很重要）五项措施并举，力促个人住房按揭贷款快速健康发展（“健康发展”不过是数量扩张的另一种说法）。这就自然给了房地产开发商、房屋中介机构、投机客等以巨大的可乘之机，信贷审批把关不严、虚假按揭事件频发也就见怪不怪了。
商业银行大规模贷款的底气何在呢？在我看来，银行之所以敢在房价极高价位“坐庄”，其底气来自两个方面：第一，中央再次强调房地产业在当前阶段的支柱产业地位，并最大限度地进行房地产救市，强化了银行决策者对于“房价只涨不跌”的信心。就是说不管是否会出现断供，只要银行有机会拿回房产抵押物，银行就不会出现蚀本的情况—这与美国“次债危机”爆发前的金融公司何其相似！第二，中央把“保增长”提高到前所未有的政治高度，给了主要由国家控股的商业银行高管人员们豪赌的机会。
国内商业银行高管这种“代理人”身份，注定了国内银行的“预算软约束”即“负赢不负亏”的性质，这决定了银行业在房地产信贷中的豪赌趋向，必然为未来的金融危机埋下深重的隐患。
政府维护高房价的政策措施
要实现的GDP“保8”目标，没有房地产市场的启动是根本不可能的，房价上涨最有利于房地产市场回暖。另外扩张的财政政策和宽松的货币政策，都有利于维护高房价、活跃房地产市场。目前中央和地方政府房地产救市的措施很多，既有中央发布的税收政策、信贷政策，也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。在这些措施当中，信贷政策无疑是最重要的。本次救市的政策尽管很多，但真正促成本次楼市短暂回暖的，仍然首推信贷政策。
为了实现扩大内需“保增长”的目标，央行和银监会于2009年3月18日联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出鼓励发展消费信贷，做大做好消费信贷市场。集中推进汽车、住房、家电、教育、旅游等与民生密切相关的产业的信贷消费。支持有条件的地方试点设立消费金融公司；落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。
在房屋供给管理层面，一些城市取消了经济适用房、限价房，用公共租赁房、廉租房充实保障性住房供给体系，这些正是开发商长期呼吁的。由于经济适用房是政府为老百姓办事，开发商则借口经济适用房当中的腐败因素，要求消除经济适用房。而有不少地方政府则“顺水推舟”，乘机用商品房取代经济适用房。此外，如果对房屋空置不加遏制，必然导致大量的资源占用，造成生态环境恶化、土地资源浪费。
目前，中国为了保障房地产开发投资增长，采取了加快城市改造政策。各个城市都要进行城市改造，拆旧楼盖新楼，这样就可以创造GDP，创造新的住房需求。容积率的提高，增加了城市交通负担，地方政府却能从拍卖土地中得到收益；开发商从低价拿地、高价卖楼的差价中获取收益，可见双方在利益上是一致的。现在各地都出现了大规模的城市改造现象，笔者担忧，这样的改造很可能是以老百姓的利益损失、财富损失、生命健康为代价的改造，有可能会激化已有的社会矛盾。
对于经济适用房，地方政府是不情愿提供的。但是为了平抑社会矛盾，也要适当保留。对于小产权房，国土资源部、地方政府明确它是非法的，必须尽快清除。然而，由于各地小产权规模已经过大，国土资源部无法下令各地统一整治，而要求各地根据实际情况自行处理。这也充分说明了未来时期中国城镇的住房有多么大的供给量。
中国城镇房价的中长期趋势分析
信贷规模决定房价近期回落周期
多种事实表明，2009年3月以来的房地产市场，已经重新恢复了2007年的上涨走势，由于历史难得重现，投机客更为疯狂，楼市火暴的势头正在超越2007年。那么，房价回落历史还会重演吗？
历史是相似的，但历史很难完全重复。本次房价暴涨几乎重复2007年的历史，而且比那时更加疯狂。2007年房价涨势凶猛，2008年年初逐渐开始回落，这与2007年经济过热、CPI上涨过快而不得不采取的信贷紧缩政策有关。那么，这次房价飙升后的大幅度回落会不会重演？我想这是肯定会的，而且是在劫难逃的。因为现在推动房价上涨的所有因素（包括经济体制、参与者心理）都几乎没有发生变化。不同之处在于两个方面：一是时间不同，2007年和2009年；第二个不同是目前的实体经济基础较之2007年要差得多。就是说，2009年房价上涨的基础，比2007年要脆弱得多。所以说，可以肯定，房价暴涨之后肯定会暴跌。
那么，暴涨后的房价将在什么时候出现反转，并重回2008年以来的下降通道呢？我认为很难拖延到2010年3～4月份，很可能在2009年底实现逆转。原因在于，目前决定房地产供求的所有因素均不支持房价上涨，唯一的变数就是货币政策。根据我的判断，中国目前的宽松货币政策，除了造就资产市场的过度投机之外，对实体经济不仅无益，反而加深了危害，阻碍了经济回暖的步伐，这种政策必将在2009年下半年和2010年进行调整；另外，中国2009年年初确定广义货币供给M2增长17%即8万亿元左右，新增贷款5万亿～8万亿元，这些目标的上限在2009年9月份之前已经完成。为了控制节奏，中国政府必然实行“慢刹车”政策，大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制，资产市场上涨的局面将会得到控制。
所以我判断，信贷资金投放规模控制在10万亿元，并且按期中止二手房营业税减免政策，房价于2009年底到2010年初回落的可能性最大；如果货币投放过大，2010年3～4月份，至多到2010年上半年，房价仍将回落。伴随着货币供给的大规模增加，CPI可能出现大幅度的上涨。从某种程度上说，在流动性泛滥的环境下，无论再怎么控制CPI，也会出现上涨。我估计PPI在2009年12月转为正值，CPI到年底或更早也会转成正值，并在2010年3～4月份期间会出现很大的涨幅。这个时候信贷政策肯定会有所收紧，2010年年初就会收紧，甚至是在2009年年底的政策面上，肯定要提出防止恶性通货膨胀的基调，信贷紧缩不可避免。由此带来的房价回落周期就会开始了。
另一种情况，如果政府认为经济增长没有实现预期目标，在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放，则2009年房价的上涨难以遏制，房价泡沫将在2010年某个时期破裂并掉头向下。因为缺乏实体经济增长支撑的货币投放，必然酿成恶性通胀。在恶性通胀的“覆巢”之下，经济将进一步停滞，失业会大幅度增加，政府也会被迫实施紧缩货币政策。到那时，曾一度炙手可热的房市，势必成为银行、开发商、投机客手中的“烫手山芋”，房价大幅回落势不可免。
中国城镇房价长期回落不可避免
尽管在信贷资金注入之后，房价可能出现较大的反弹甚至上涨的行情，但现阶段房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势等因素，均不支持房价上涨。所以，只要不出现意外因素，我国城市房价将在2～3年内回落40%～50%，将是一个不可避免的事实。
1.房屋供求格局不支持房价上涨
一直以来，人们认为刚性需求是导致中国城镇房屋供不应求的主要原因。但这种命题成立的前提条件，是住房不存在价格弹性。实际情况否定了这个命题。2008年12月，商品房竣工面积远远超过当月销售数量，商品房积压情况日益严峻。
根据建设部的统计，2008年全国空置房面积达到1.64亿平方米。按照国家统计局的解释，空置的概念指是商品房竣工以后没有售出或出租的。如果按照国际上的空置率概念，还应该加上存量房当中未被使用的部分。假定2003年及以后销售的商品房中有20%属于投机性空置的部分，则在1.64亿平方米之外，还有5.89亿平方米的存量空置房，两项相加为7.53亿平方米。这个数字大约相当于2008年全国商品住宅销量的1.35倍，竣工量的1.58倍。如果考虑到2008年的未完成项目以及2009年的新开工项目，可以认定，我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。因此，消化房屋空置问题不能只看开发商的库存，更要看社会囤积的库存，这是一个重要的视点。再加上相对于从前而言，对于目前及近阶段经济增长的预期下降，将导致土地价格下降、风险加大，所以房价还有继续下降的空间。
2.经济增长形势不支持房价上涨
2009年1月28日，国际货币基金组织（IMF）在该年度的《世界经济展望》中预计，2009年世界经济增长将下降至0.5%，这将是自第二次世界大战以来的最低增长率。目前全球经济严重衰退，我国工业品出口衰减呈腰斩之势；国内收入状况严重分化，绝大部分人缺乏扩大消费的能力。在出口和消费不振的条件下，试图依靠投资来拉动经济增长，后果难料。因为消费才是拉动经济增长（包括投资增长）的最终动力，脱离消费能力的过度投资，必然会对经济发展造成更大破坏。
房地产价格的实质是土地的价格，而土地价格完全???赖于地租。地租则反映了使用土地所获得的边际产品价值，也就是新创造的社会产品价值中分配给土地所有者的部分。这个价格在经济高速增长时，可能会上涨明显；但在经济不景气时期，则先于其他行业而发生价格暴跌。
3.居民收入水平和收入增长不支持房价上涨
尽管近期北京、深圳等地的楼市因政府救市政策的推动而出现成交回暖的现象，但是我认为房价下降仍然是大势所趋，这是由居民收入水平和收入增长的实际状况决定的。
在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3～5倍。美国在1980～2000年时全国中位数房价—家庭收入比值一直稳定在3倍左右，只是在2001年以后才有所上涨，但最高也只有4.6倍；而中国目前这个比例大约在12倍左右，一线城市甚至在20倍以上。例如北京的房价还在大幅度上涨，原来四环以内的房子均价是每平方米14000元，到2009年11月涨到20000元以上。预计2009年年底的北京市城镇居民收入水平与去年同期相比增加9%。以此计算，北京城镇居民需要25年才能买一套90平方米的房子。这实际上是超出居民承受力的。
根据我的判断，2010年将是房价下降不可逆转的一年。我预计这个下降走势将持续到2012年，在该年达到谷底，并将经过一个漫长的稳定时期。届时，国内城镇房价平均水平（含保障房）与已经实现低速增长的居民家庭收入的比值可能稳定在3～6倍这样一个安全阀值，其中大都市基本控制在6倍以内，并且随着物业税的开征、保障房的大量供给，中国的房地产市场将走出大涨大落、投机横行的历史时期，房价将逐步淡出人们的视线，科技、创新等人文因素，将成为繁荣社会被追逐的新焦点。
房价回落路径的中长期分析
根据以上分析，从短期看，中国的房价取决于信贷政策；但是从长期的趋势看，房价终归是要回落的。预计到2012年，中国城镇的房价会回落到一个很低的水平，大约为2008年“小阳春”时期的40%～50%，而物业税的征收将从根本上遏止房价的反弹。所以从长期来看，楼市在2010年以后，将呈现一个“L”型的长期走势。
影响房价回落的因素，从短期看是宏观经济政策，但根本因素是供求关系。现在住房市场如果不考虑价格，可谓是供不应求。所以说不考虑价格，或者零价格供给，肯定供不应求；而一旦考虑到市场价格，则处于明显的供过于求状态，房屋过剩、空置现象严重。基本的判断是，在中国的一二线城市，至少10%的房子是空置的；在三四线城市约有15%的房子是空置的。
