2009年3月以来，随着成交量的持续增长，全国房价出现止跌回升的“拐点”，5月以来，随着投资投机需求的加速入市，各主要城市房价涨幅加大。但与此同时，房产的租金回报率却呈现持续走低的态势。易居房地产研究院综合研究部的研究报告显示，我国租金回报率的走势自2002年开始就呈现逐步下降的趋势，至2009年1季度，我国房产租金回报率已降至4%，相对2001年1季度降低30%，处于历史低位。数据同时显示，2004～2008年，租金每年的涨幅维持在2%上下，房价年增幅却高达6%～10%。
报告指出，近几个月来，楼市的火暴导致了房价的节节攀升，而与之相对应的却是经济危机影响下租赁市场的持续低迷，短期内我国房屋租金回报率将进一步下调。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，以发展的眼光看，随着房地产市场趋于成熟，租金回报率应该呈上升趋势。从近几年国内情况看，租金回报率呈持续下降趋势，这意味着以租金回报率（或售租比）衡量，我国房产的投资价值是下降的，原因在于租金增长缓慢，而房价增长过快。短期而言，受通胀预期影响，部分投资投机需求入市，必然会进一步推高房价，但长期而论，租金回报率偏低却是不争的事实，未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。
报告同时显示，近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国9年的6.00%，英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。
杨红旭表示，这种现象也与我国民众根深蒂固的置业观有关。有房才有家的传统观念，一方面催热了房屋交易市场，同时另一方面也抑制了我国房屋租赁市场的发展。因此，政府有必要大力支持和发展住房租赁市场，完善机制和体制，通过一系列措施鼓励居住者租房，从而间接达到稳定房价的目的。
（资料来源：新华网）
房屋空置率
房屋空置率可以理解为住房市场的出清率，也是反映房价水平合理与否的重要指标。一般而言，房价过高或处于投机支配下的急剧上升过程中，都有可能造成市场上房屋的空置；房屋空置还可以从另外一个方面反映房价—租金比的合理性，而租金是调节住房利用的重要工具。
欧美各国的住房市场统计中，空置分为自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美国国家统计局的解释是：空置量是指调查时点无人居住的住宅单元数量。如果被调查住宅的住户在其他地方有更经常居住的住宅，则该套住宅也为空置。
反映空置问题的最基本指标是空置量和空置率，其中空置量一般用面积表示，也可用空屋数表示。空置率指某一时刻空置住宅面积占全部住宅面积的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重。美国、中国香港和台湾地区关于空置率的定义是：相应类型（或用途）房屋的空置量与其总存量的比例，其计算公式为：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量。在美国，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市场性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的计算公式为：出租住宅空置率=空置出租住宅/（已出租的住宅+空置出租住宅）。
在我国，建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在1年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、3年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在3年以上的商品房建筑面积）。这个数据与国际数据相比，缺乏同一口径，因而无法进行国际比较。
由于高房价推动下的过度开发，人们主要关注房地产开发商竣工以后卖不出房的住房空置，较少考虑已有存量房屋的空置问题。初步估计，目前我国城镇住房大约有15%的空置率，这些住房的空置，一方面表现为由于房价过高形成的开发商库存积压；另一方面，由于投机因素和房屋积压过多，大量房屋应租未租，处于闲置和空置状态。
解决房屋空置引起的社会资源浪费问题，需要实施相关惩戒性税收政策，通过加大对房屋空置的征税成本，迫使住房所有者降低租金或者转售房屋，以实现资源的合理利用。
中外房价水平比较
运用房价—家庭收入比，或曰“房价痛苦指数”，中国的北京、上海等一线城市，可以轻易位列世界最前列。即使从绝对水平来看，中国城市的房价与发达国家相比，也处于较高的水平。
中国城市房价再创历史新高
2009年3月以来，全国各地房价普遍上涨，普遍超过了2007年的历史最高水平（见表3-1）。到2009年6月底，北京四环以内的平均新房售价，已经超过每平方米18000元，即使在五环之外的大兴区，房价也超过了每???方米10000元；广州一手房和二手房平均价格超过了每平方米10000元；上海市除崇明岛之外，房价普遍超过了每平方米10000元，主城区房价平均在2万元以上；深圳关内的房价达到了每平方米11000元。
高昂的房价水平，远远脱离了城市居民的收入水平。以北京为例，按照每平方米18000元的价格购买一套90平方米的住宅，至少需要23年。其他中小城市的房价—家庭收入比的平均水平也超过了10倍。
中美房价水平比较
那么，深受房地产泡沫破灭之苦的世界头号经济强国—美国的房价目前处于什么水平呢？
自上世纪60年代以来，美国房价基本上呈持续上升的趋势（见图3-2）。这与布雷顿森林体系解体之后货币币值的变化有关，也与居民收入的不断增加相关。
1989年以来，美国无论是公寓、独户新房，还是移动房屋的价格，都有一倍以上的上升。特别是2001年之后，美国房价急剧上涨，各类住房的价格上涨幅度大约在50%～100%之间（见表3-3）。
从房价的绝对水平来看，到2008年4月，美国中位数新房售价为20.62万美元，平均售价27.69万美元（见表3-4）。按照现行官方汇率，分别折合人民币140.96万元和189.29万元，仅仅相当于北京市主城区80～90平方米的小户型毛坯房的价格。
即使和美国房价最贵的纽约市相比，中国一线城市的绝对房价水平也是比较高的。以最贵的纽约-韦恩-怀特普莱恩斯地区为例，2007年独户住房售价的中位数为54万美元，推算每个建筑平方米的售价为2584美元（见表3-5）。按照现有汇率折合人民币17500元/平方米，仅相当于北京市和上海市中心区边缘的毛坯房售价。
需要说明的是，中美之间的住宅条件和定价方法差异很大。与中国的“建筑面积”相比，美国住宅面积数据相对低估。不但单体住宅没有公用面积的干扰，且住宅内很多区域不计入建筑面积。例如，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内；室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。绝大部分美国住宅是2～3层的楼房，附带院子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也不罕见；美国的在售房屋都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，且是装修房，基本与中国的豪装住宅相当。
美国以每单元住宅来统计房价，不按每平方米来计算。美国住宅面积多数集中在120～300平方米左右，目前中等住房面积为209平方米，外带836平方米的庭院，折算成每平方米单价不足1000美元，只相当于同期中国三线城市东莞的毛坯房水平，甚至低于无锡市的新房售价水平。
2008年，美国人均GDP为4.8万美元，中国约为3000美元，两者之间相差16倍。不仅如此，中美在全民社会保障方面相距甚远。这些因素决定了高房价对中国居民消费的侵蚀作用不容忽视。
东京房价水平比较
东京是日本的首都，拥有人口1300万，面积2187平方公里，是日本的政治、经济、文化中心，是日本的海陆空交通的枢纽，是现代化国际都市和世界著名旅游城市之一。东京是全球最富的城市，2008年，东京遥遥领先美国纽约市，以1.8万亿美元的GDP总值继续成为全球最富有的城市。
东京人口极度稠密，这也是东京房价居高不下的重要原因之一。2008年7月～12月，东京23区平均每平方米使用面积住房价格分别为：大于80平方米的为99.6万日元，40～80平方米之间的为79.9万日元，小于40平方米的为98.8万日元（见表3-6）。按照现行汇率换算为人民币分别为每平方米7.19万元、5.77万元和7.13万元。如果按照中国国内75%的房屋使用率进行等口径折算，则上述住房每建筑平方米的价格分别为5.39万元、4.33万元和5.35万元。
东京五区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涉谷区）为东京市的中心区，房价水平高于23区的平均值（见表3-7）。2008年7月～12月，东京区五区大于80平方米的住房每平方米售价为163.8万日元，40～80平方米的为107万日元，小于40平方米的为109.2万日元，按照现行汇率换算分别为11.83万元、7.73万元和7.88万元，折算成建筑面积的每平方米售价则分别为8.87万元、5.8万元和5.91万元。
另据有关方面报道，2008年东京一套有JR线（轻轨）经过、3年楼龄、使用面积为78平方米的3室1厅、1厨1卫的房子，总价值为5000万日元（约合人民币330万元）；而位置更好的两室一厅（使用面积60平方米左右），大约要4000万日元（在泡沫经济时代大约要1亿日元），分期付款每月还20万日元，20年左右才能还清。
由于房价过高，现在东京同样很多人买不起房，只能租房。一室一厅的住房，有卫生间和厨房，每月12万日元左右，两室一厅要每月15万日元左右（见表3-8和表3-9）。在日本，大学毕业的年轻人月工资在20万日元左右，30岁左右的年轻人每月工资30万日元左右，租房就用掉了一半。实在没钱的人只好租一间公寓，10平方米左右每月要4万～5万日元，有公用洗澡间和厕所。
与中国的上海相比，东京在国际上的地位和功能要高得多。东京面积虽然只有上海的1/3，但其2008年的产出规模约为上海的8.97倍，每单位土地创造的产出为上海的27倍，人均收入为上海市的12.5倍，房价理应较上海高出很多。但是目前上海人民广场或陆家嘴一带的许多楼盘的售价都在每平方米3万～5万之间，而像汤臣一品这样的项目的价格竟超过了每平方米10万元，已经将东京的房价甩在了身后。这么高的房价，除了房地产泡沫，根本没有其他合理的解释。
从以上分析可以判断，目前的中国房价特别是一线城市的房价，已经处于极度泡沫阶段，房价大调整也许就在眼前。可以想象，房价大幅回落必然会对中国的实体经济、银行信贷安全构成巨大威胁。然而，如果房价完全脱离了大多数城乡居民的购买力，房价的大调整甚至崩盘的惨剧，都是不以人的意志为转移的客观规律作用下的必然结果。
4 房地产泡沫破灭之殇--中国海南省、北海市，以及日本、美国的惨痛教训
从4万亿元救市计划，到持续加大的信贷投放，中国的救市措施力度空前。然而，翻开统计资料可以看到，改革开放以来，中国中央财政自1978年开始，除了两个年份有少量的账面结余外，其余年份均为赤字。而除了极少数地方外，地方财政基本上也都是赤字，这也是催生土地财政的重要根源。
2008年年底以来，基于“保增长”的要求，中央提出了4万亿元的投资计划，各地也提出了总投资接近30万亿元的庞大计划。如此大规模的投资计划，其资金主要来自两个方面：财政资金和银行贷款。国际清算银行在2009年6月29日公布的年度报告中称，由于目前全球宽松的货币政策是基于“二战”后最严重的金融和经济危机，各国央行的犹豫增大了流动性泛滥的风险，因此可能使通胀预期加剧，或者产生又一次的资产泡沫。国际清算银行认为，目前中央银行面临两种风险，一种是通货膨胀的风险，另一种则是政策力度不够无法推动经济复苏的风险。
由此，通货膨胀预期被强化，人们开始动用储蓄去买房、买股票，似乎有利于激活经济。问题在于，这样的复苏是建立在损害公众存量财富的基础上的，而新增财富则少之又少。反映在股市，资金的涌入起到了对实体经济资金的“抽血”作用，使大批宝贵资金涌入股市追逐短期利益；反映在楼市，就是通过放松住房信贷，在维持高房价的情况下，扭转需求者对未来房价继续下跌的预期，使他们不得不在高位买房。这种做法虽然暂时激活了成交量，但后患无穷。可以说，单纯的救市政策虽然可以促进股市、房市的短期上涨，但无助于改善其长期走势，反而可能加深泡沫经济造成的社会财富转移、通货膨胀，以及资产市场更大幅度回落引起的需求不足、经济危机局面，贻误经济转型和经济振兴的重要时机。
与美国和欧元区国家不同的是，中国的通货膨胀只能在国内消化，而这有可能引来国际投机资金的进入，推波助澜。
基于上述观察，惠誉国际信用评级有限公司（Fitch）在2009年5月24日发布了题为《中资银行：在实体经济疲弱的环境下信贷规模激增值得关注》的研究报告，称中国银行体系正发出初步的警示信号。2009年7月4日，惠誉国际评级公司更是把中国宏观经济风险评级的指标从“安全”降至和破产的冰岛同级。他们担心，“中国经济刺激计划未来的损失要远大于预期，届时，中央和地方政府最终愿意或能够承担多大的损失尚不清楚”。
因此，值此宏观调控的敏感时期，我认为有必要回顾一下上世纪90年代海南省以及北海市地产泡沫破灭之痛，以及作为世界强国的日本、美国推动房地产泡沫的历史教训。
海南、北海地产泡沫破灭之痛
中国国内最早的房地产泡沫可以追溯到1992年出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热。??于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文），从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。如今，北海、海口等广袤土地上的烂尾楼，仍在见证着十几年前的那场房地产和摧毁土地的灾难。
