牛刀：7月17号，银监会主席刘明康先生宣布重新执行二套房贷首付和利率标准，这个时候深圳房屋成交量是这样的，整个6月份深圳房价日均成交量是260套，最多的时候是周五、周六。刘明康讲话以后，深圳房价在7月17号下降到97套，后几天连续为103套、105套、109套，昨天成交量是95套。这个数字说明什么呢？在我们260套的成交量当中，其中有160套是来炒房的。炒房客在这个时候，即首付标准提高之后没有办法买房。在炒房客没有入市的情况下，真正自住型的只剩下100套左右，大概连续十来天维持这种局面。
那么，炒房客是由什么人组成的呢？我有一个简单的调查。在深圳的炒房客当中，其中外省官员的亲属占到了绝大部分；其次是珠三角的一些中小企业的这些老板，他们在银行拿到贷款以后，没有去进行生产，而是把这个钱投入到楼市、股市。最近银监会有一个数据，就是在2009年的新增贷款当中，有8000亿流入到楼市。这8000亿并不是房地产业的正常投资。这8000亿是什么？是企业从银行贷款投入进去的，这成为2009年4、5、6三个月购房的主体，正是这些人推高了房价。
主持人：您是觉得当前炒房的人比较多，推高了房价。其他两位呢？
时寒冰：是这样，房价刚开始起来的时候，大量的资金还没有进来的时候，主要是自买自卖，搞假按揭来套现。因为它之前资产太高下跌，很多资金现金流比较小，大家都非常恐惧。所以说国家降低信贷门槛，加大信贷投放以后，马上做假按揭。做假按揭的价格往往很高，便于开发商多从银行套钱。但是做假按揭过程中，始终没有人去查，导致造成一种成交量放大的印象，激起了投资客的兴趣。
第二点，国家信贷投放在持续下滑。我们知道，从2008年11月开始，信贷投放量较大，从2008年11月到2009年6月，投放8万多亿资金，这是非常可怕的一个数字。因为我们2008年GDP只不过是30万亿，这个占比是非常大的，给公众带来一种非常强烈的通货膨胀预期，使得一些投资性买房人到房产市场里面去，以期在货币贬值的情况下有获利空间，所以他就进去了。第一波导火索是开发商的假按揭，第二波是投机客推动，到第三波的时候，这个房价成交量在加大，一些自住型购房者开始恐慌，被迫进入。这样的三步导致前期房价非理性上升，在很短的时间内，就消化了2008年以来的这种库存住房。本来需要20多个月才能卖完的房子，结果3～5个月就已经消化干净了。这种情况在世界上是非常罕见的。但是这种消耗是一种投资性消耗，在这个过程中民众收入并没有增加，没有对经济产生新的带动。在没有新增长点的情况下，房价还处在非常高的水平，成交量放大，对居民现有的财富存量进一步透支了，也就意味着房价上涨缺少后劲，所以现在体现为房屋成交量的急剧下滑。
主持人：那我们今天看到三位嘉宾刚好是来自三个楼市比较火暴的城市，像深圳、上海、北京。刚才深圳情况我们听了，上海的情况我也听了，北京的曹建海您看到、您了解到的房地产的交易是什么情况？
曹建海：房屋交易量无论一手房、二手房与2008年同比，都增长了差不多一倍。从3月份出现了“小阳春”，4、5月份出现大量退房，当时一些媒体报道退房率差不多达到30%。这个高退房率，是不是人们买了就要把它退掉？现在看来高退房率是在2008年信贷紧缩的时候，开发商通过做假按揭的形式获取资金，而2009年房市好转了，有顾客看中这个房子，需要把它退掉才能卖掉。所以通过退房之后再高价转出去，这也说明4～5月份的高退房率，说明大量的投资者、投机者开始介入。北京的一手房数据是，6月份销售量是14341套，环比增长5%。与2008年上半年相比，有接近一倍的增长。二手房市场也是这样的，北京二手房市场上半年成交10万套，这个成交量可以说是非常大的。
主持人：说到成交量，我这儿有一组数据跟大家分享一下。这一段是在国家统计局公布的数据里面截取了一段：1～6月份全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%，其中商品住宅销售面积增长33.4%，办公楼销售面积增长7.6%，另外商业营业用房销售面积增长16.4%。而我们也看到1～6月份商品房销售额是15800亿元，同比增长53.0%，涨幅非常吓人。这里面商品住宅的销售额增长了57%，绝对是一个大头，另外办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。这时我们产生一个疑问，这么多钱去买房，这个钱是哪儿来的？刚才咱们也提到，有钱人手里有钱，我要做投资，还有一些钱是从信贷资金里流过来的。还有没有什么其他的补充？
曹建海：刚才我讲的是一些现象。这个现象主要表现为一手房、二手房这些领域的涨势，还有土地拍卖竞价争夺的激烈程度。北京在2009年以来大约涨了20%；上海6月份一手房价格差不多每周上涨8%，一个月下来差不多40%了。这个上涨幅度其实也超过了2007年的深圳。2007年深圳上半年房价上涨70%。现在的涨幅在一些城市，特别是一线城市，其实已经超过了2007年。其中最重要的因素，我看主要有四个方面。一个就是住房消费需求。
主持人：刚性需求。
曹建海：刚性需求的概念我一直不太同意。我愿意强调床位的刚性，而床位外面的房屋究竟多大面积，或者是以什么形态来获得，例如租的方式还是购的方式，这实际上都是与房价有关系的。如果房价过高买不起原计划的房子，买小户型的房子或者位置更远的房子，这跟房价变动是有关系的。中国人习惯于以产权的方式获得住房，不是以租赁的方式获得。但是房屋面积的大小、位置的好坏，这个都跟价格有密切的关系。所以一次性购房需求和一定程度的改善性住房需求，可能是作为基本的消费需求的。现在我们把改善消费需求这个概念任意扩展，在开发商眼里一个人买几十套也属于改善性需求。有的人买了50套房，他认为自己是改善性住房。例如可以给亲戚朋友居住，那我想问一下是不是免费送给他们？如果买了发钥匙直接给他们居住、长期使用，我想这属于改善性需求。但是如果还要花钱，高价加价，就明显是投机了。
所以在中国城市里面，对住房的需求是很大的。房屋比较小的人，还有更多的农民工，两亿多农民工包括他们的家属，他们都渴望获得住房，但是现在他们应该说是被排斥在住房市场之外的，租都租不起商品房。
主持人：您是单纯从消费需求来讲的。
曹建海：住房消费需求是巨大的，但是如果考虑到价格因素，有效需求就非常小了。这是一个最基本的东西。第二个因素是通胀预期。这次的信贷资金投放，应该用疯狂来表示。上半年新增信贷资金投放7.4万亿，这个数字应当说比2007年、2008年全部加起来还要多。这个数据肯定要对公众形成强烈的冲击，这是典型的通胀预期。因为他们行动了，大家开始把钱拿出来去买房以便保值增值，这是典型的通胀预期。
主持人：买房子要保值。
曹建海：对，要保值。我想大家如果都希望增值，那财富不可能这样创造，所以只能少部分人受益。这是第二个最基本的东西。第三个因素就是投机性需求大幅度增加。我刚才说的买几十套的，现在在各个城市已经非常普遍。目前二套房贷政策已经放开了，一个人可以说想买多少套就买多少套，信贷宽松程度已经超过了任何时期。所以这个宽松信贷政策，特别是二手房减免税政策，房屋购买之后可以轻易出手抛掉，可以说投机住房交易现在基本是无摩擦力的。我看不仅没有摩擦力，而且加了润滑油。第四，最重要的，就是政府保房价的措施。对GDP增长“保8”的硬性指标。现在看到“保8”的问题已经不大，我们的财政货币政策、产业振兴政策、政府对开发商特殊的优惠政策，还有我们现在为了扩大房地产投资，要求各地进行城市改造，还有对经济适用房的限制政策。这一系列政策使得中国的房价是越来越起劲，越涨买得越多，所以现在这个房地产市场基本上是一个投机的市场。
主持人：这些原因促成房地产市场出现令人意外的结果。我们老百姓关心的还是房价这么高，特别是地价也是越来越高了。像咱们现在看到各地的地王又出现了。2009年7月24号搜狐有篇新闻提到，上海和杭州一天内同时出现地王。大家又产生了一个疑问，房价上涨，开发商这么积极拿地，这个钱是从哪儿来的？自己有多少，从别的途径进来多少？
牛刀：这个不是钱的问题，我们首先来分析一下中国中央政府为什么要实现GDP的“保8”？GDP“保8”是什么概念？就是GDP至少多出2.4万亿元。大家都知道我们的出口是负增长，采取什么方法？是投资拉动。我们现在分析2009年的新增贷款，至少突破10万亿。如果这些新的贷款全部用出去了，那么这10万亿就转化成了GDP的增长。
在房地产领域，大家也看到最近买地的中化方兴、中国电子等，几乎全都是国资委属下的央企公司。由此传递出三个信号：一个信号就是“保8”的需要；第二个是促使民营房地产商开始投资。2009年上半年房地产销售收入同比增长了53%，但是房地产新开工面积还是下滑了22%。为什么会下滑？也就是民营开发商它不敢去拿地，对后市不看好，不敢去拿地开发新楼盘。新楼盘开发周期一般是一年到两年，大的楼盘要三年。它对未来不看好以后，就不敢去进行投资。
为了拉动民间的、民营的这些开发商的投资，那么央企带头，这是传递第二个信号。第三个信号是，房价的预期在中国一般是两年到三年，从你拿地到未来开发，两年的时间是必需的。那么地王的出现，就为以后两年的房价上涨建立了一个预期。然而，正像2007年一样，两年后的情况是现在做地王的人是无法预测的。
主持人：时先生对地王产生背后推动资金的构成，有没有什么见解？
时寒冰：我们俩观点一致，但分析工具不同。因为推动我国经济发展是三驾马车：出口、消费和投资。我们国家出口在下降，尽管提高退税率，但是由于发达国家消费模式的变化和消费体系崩溃，中国的出口很难增长。目前不是商品的价格不够便宜，而是因为它的消费总量的确在下降。
主持人：外部需求买不了那么多。
时寒冰：对。另外很多国家要求扩大就业，但不可能在金融领域实现就业的增加，只能走实体经济之路。中国的消费增长由于普通百姓收入低，其增长速度是最慢的。西方国家包括所有的发展中国家的财富分配，都是大幅度向个人倾斜，政府的收入增长是最慢的；而中国正好相反。
再看投资，我们国家的中央财政还好一些，地方财政则普遍困难重重。瑞银专门做了研究报告，预计到2010年年底地方政府的负债将达到12万亿元。政府投资没有钱怎么办？只能卖地！由于中国未来的房价走势不可能持续这么高涨。你算算上海的开发成本，算算其他的费用，房价在短期周期内涨到每平方米3万以上。如果房价再翻一倍，那我们国家还能够和谐吗？所以说这种情况是非常危险的，我们可以对比一下2007年，2007年北京出现12块地王，但是这12块地王目前为止没有一块被开发。面粉比面包还贵，他做出来的面包无论多么的好，它都不可能赚钱，只能闲置。
主持人：说到这个问题，现在市场有很多议论，有些老百姓说房价太高都是开发商害的，有些开发商也在喊冤，我们的地很贵，我们没有得利。
时寒冰：我们国家的开发商你看看规划不会做，由设计公司做；建筑不会做，由施工企业来做；卖楼他不做，包给销售公司去卖。他从头到尾基本上不干正事。而且我们开发商基本上没有钱，你看他买地是靠贷款，他建房是让施工企业垫资给他建房，房子没有建就开始预售房，就把钱弄到手了。而且很多人有一种误解，把建筑业包含到房产业里面，其实房产业跟建筑业是不一样的。
主持人：观众的掌声也说明了您刚才这个见解也非常精彩。我还有一个问题想问曹建海，其实在5月27号国务院关于固定资产投资自有资本金比率有一个小幅度的调整，原来像房地产投资的自有资本金率是35%，2009年调到20%。您觉得这个调整是不是也是造成目前开发商敢于去拿地的一个原因？
曹建海：其实这是政府刺激投资的一个措施，与城市改造，与对房价的支持是相互配套的。我还是回到刚才的地价疯狂的原因。这一次的疯狂似乎连开发商都看不懂。准确地讲是老牌开发商看不懂，新锐开发商占据主流，任志强、潘石屹实力不够，现在他们都成了怨妇。
主持人：那么雄厚的资金还不够吗？
曹建海：不够，因为潘石屹的公司虽然已经上市，但动不动拿出上百亿的资金，还是不可能的；新锐公司有背后国企的支持，有大量的资本；另外多数国企也有上市公司的背景。由于房地产商这个皮包商、中间商既然如此一本万利，国有企业也要到这里面去寻求机会。他们有实力，动不动有数百亿的资金进入房地产领域，不拿地做什么？只有拿地才能后续开发。这样潘石屹就被挤出主流舞台。现在他们的观点跟我们已经很接近了。任志强他手里有房子时，他的观点是房价永远是上涨的，房价上涨一百年；但是他现在手里没有土地和房子了，他现在迫切需要低价土地，所以他提出了房价泡沫三年后破裂的观点。
当然根据他的观点，房价泡沫可能在2012年直接破裂，房价可能直线回落。我在《经济半小时》说道，按照2008年最高时的价格，房价将来至少回落一半。而按照现在的价格，我看也是至少回落一半。和任志强的看法不同，其实是回落的方式。我觉得可能是2010年开始回落，连续回落到2012年，也许是一个缓慢回落。
时寒冰：所以过一段时间，任志强、潘石屹都要申请加入三剑客了。
主持人：那不是三剑客，那就是五剑客了。
曹建海：正是因为任志强、潘石屹们现在手里没???房子，他需要获得土地，但他在拍卖里面根本没有话语权，所以他们都变成了怨妇，房地产格局发生了变化。可见，任志强的这个观点，完全是站在他的企业立场来说话的。
我在这里需要说明，为什么国有企业现在占据了主流？还是因为国有企业经理人是廉价代理人的身份，投资成功就有奖励，作为管理团队的奖励，投资失败由国家买单。
