中国下一步解决住房问题,还是要依靠经济适用房。经济适用房的实质是什么?政府不卖地了,这也是未来解决中国住房问题的一个方向。比如说农村,农村人均收入不到城市人均收入的1/3,但是广大农民在政府不花一分钱的情况下,很好地解决了住房问题。就是自己建房,而且很多房子建起来并不差,而且里面有绿化,有院子。你到农村去,很多房子的质量是非常坚固的。农村的房价才多少,城市的比它高8倍,高到哪儿去了?价格成本并没有多少,城市的房子卖每平方米5万元的房子,它的质量好在哪里了?
主持人:都贵在地价上了?
时寒冰:对,我有个同学,我当时问他,他说农村的房子每平方米造价不到1000块钱。如果城市也实行这种模式,100平方米的房子,也就只有10万多块钱,他完全可以接受。政府虽然强调,土地出让金在减少,但是老百姓如果节省了这笔钱他可以做投资,可以用来消费,这样中国的内需就拉动起来了。为什么现在中国的经济关键问题就是出口在下降,消费者也没有钱。如果这一问题解决了,是有利于我们这个民族发展的,创造力可以尽情地释放,有的人他做梦都想买一套房子。
我们可以比较一下新加坡的做法。新加坡的土地资源更少,但还是解决了住房问题。为什么?这与政府大量供应包括保障性住房在内的住房是有关系的。像美国带有保障性性质的住房,占到全部住房的80%。我看到的资料,全世界发达国家当中,商品房比重最高的为25%,剩下的都是带有保障性的房屋。保障性的房子有几种形式,比如补贴,房价低,比商品房低70%。像新加坡,土地资源那么紧张,政府拿出80%的比重建设组屋,由政府控制户型和房价,还有廉租房;商品房的比重很低,房价也很高。这样一来新加坡在土地那么紧张的情况下,为老百姓解决了住房问题。
主持人:也就是说我们其实可改进的地方还有很多,还有很多可以借鉴的。
时寒冰:小产权是未来的一种发展方向。
曹建海:以我自己的经历,2003年我买的房。之前我也租了房,也在考虑买。我到天通苑看房,那里的经济适用房只有大户型的,可以随便买。我最后选择了商品房,比经适房贵4倍,我主要考虑我不能把有限的时间用在路途上。如果我每天要花4个小时赶路,那我今后几十年,甚至这一生,就变得没有意义,40%的时间没有意义了。经济适用房该如何认识?如果像现在一样,把它放在非常偏远的地方,那我也是不能考虑的。我购买经济适用房的条件应该是在各个区域都能买得到,在城里面有,在城外面也有。
主持人:站在一个投资角度上,我有钱,刚才几位的意见也是商品房不合适,我不买房。那么我用这个钱去做什么?存在银行里?炒股票?买黄金?
曹建海:目前中国信贷规模巨大,特别是对房地产的贷款,是在房价很高的情况下投放的。那些投资者、投机者如果买了数套,他需要每月交月供;如果不能在有限期内把房子高价转出去,即使转给了下游的投机者,最后也必须转给真正的居住者。现在有钱人基本上解决了住房问题,所以真正接盘的,就应当是一些普通收入者。如果他们不能接盘的话,这个房价早晚要跌下去。为什么要等足够的时间?这是一个很重要的原因。
我认为不买房是一个非常好的选择,可以买黄金,一个人如果度过三年的困难,大约需要1斤黄金。如果有条件,一个家庭可以购买1500克黄金。这能解决很多的问题,因为你要针对未来人民币的信用,不要考虑买黄金赚不赚钱,我想这是很重要的。
主持人:咱们看现场观众有没有想问的?
观众:问两个问题。第一个问题:牛刀老师刚才说推到极限,2009年货币投放不超过12万亿元,我不知道您这个结论是怎么推倒出来的?您能简单给我们大家讲一下吗?
牛刀:我的推论的依据有两个:一是从2009年7月份开始,央行正在回收流动性,已经对前期的流动性在做回收;第二是目前包括央行、银监会、各大商业银行,对货币的流动性情况,比方说进入股市、楼市的资金,都在设法解决。再加上中国的资产暴涨,已经受到国际热钱的高度关注。如果我们还像2009年上半年一样,继续大规模发放新增贷款的话,后果是不可收拾的。M2的增幅,现在不是突破28%,而是突破35%了。这么大规模的投放,对我国宏观经济的危害会非常大。这种情况下如果每个月新增贷款额度控制在6000亿元左右,对前期投资不会带来资金上的很大断档,也对市场的流动性有所控制。
那么6000亿6个月大概就是,我们认为3万多亿,3万多亿加上前面的7万多亿,大概10万亿多,它突破不了12万亿这个极限。
主持人:还有没有其他问题?
观众:我的第二个问题就是,大家都在看房市的时候,有些现象都看到了,大家看到同样的现象,往往得出不同的结论。我觉得结论很重要,得出这个结论的方法和依据很重要。我想问一下牛刀老师,当我们作为一个普通人判断房市,最主要关心的是哪几个因素?
牛刀:这个其实很简单,要看你是关注短期的还是长期的。现在老百姓最担忧的,是对长期趋势判断不稳;如果是短期的,你可以在网站上,例如建委的房地产交易管理网,你在这个网站上可以看三个数据:一是现房和期房的库存量及其变化情况;二是日均成交量的变化;三是房价的变化情况。这三个数据每天去观察,很容易找到它的规律。像深圳,如果新房存量跌破了2万套,房价肯定要涨;如果高于3万套,房价就要调整;而且每周五、周六新房的成交量达到500套左右,平时200套至300套。如果???于这个成交量,房价就要下降了,高于这种成交量房价就处于上涨通道。只要把这个规律掌握清楚了,短期趋势就可以判断。难判断的是长期趋势。比如中信泰富的失误就主要是长期判断错误。2008年9月15号雷曼兄弟破产以后,他们的判断是美元将大幅度贬值、澳元升值,他们因此卖掉美元资产买入澳元,亏了很多,说明看大趋势更重要。
谈到投资,2009年短期你关注股票,长期关注黄金和宝石。关于股票的短期走势,我最近观察了有色金属板块。2008年9月28号,我在知钱俱乐部演讲,给大家推荐就是这个板块,所有买这个板块的人,70%以上的都盈利。当时云南铜业每股8.3元,我让大家卖出的时候,是2009年的4月22日,当时股票是22块钱,上涨了两倍多。所以包括中国铝业、南山铝业,这些有色金属股票都表现得很好。
主持人:还有没有要提问的?
观众:我想问时老师两个问题。第一个问题,我们大家都知道时寒冰作趋势研究,您对人民币贬值这个趋势是怎么看的?第二个问题,对我们普通老百姓来说,我们怎么应对这种问题?谢谢!
主持人:这种问题是很实际的。
时寒冰:人民币是相对美元贬值,还是相对本币贬值,这是两个不同的概念。
观众:现在一块钱买一个鸡蛋,到2010年这个时候花两块钱买一个鸡蛋,那人民币就是贬值50%。
主持人:那你说的就是通货膨胀。
时寒冰:我2008年下半年出了一本书,就讲到这个问题。人民币实际上没有升值,它的购买能力一直在下降,即便升值它也是在对外升值,对内贬值。我举个例子,我们国家外汇储备增长那么快;日本是通过发行国债来增加外汇储备,中国靠投放基础货币来储备外汇,而不是发行国债。中国发行一次性国债1.5万亿人民币来购买外汇,中国大部分是依靠基础货币。这意味着,人民币和外汇储备增长呈现一个反比的状态,它对内这种购买力在持续下降,升值是一个假象。我前一段时间跟郎咸平先生谈了一个多小时,人民币贬值的趋势还会继续延续。
主持人:通货膨胀是吗?
时寒冰:对,人民币贬值还会继续延续,但是我们同时也认为,中国房地产泡沫太大,如果靠买房子来规避这个通货膨胀,本身需要技巧,另外也不是最佳的选择。
主持人:那最佳选择是什么?
时寒冰:房地产投资一定要注意,房价要涨,这不是房价在涨,而是地段在涨,凡是房子涨价涨得快的地方,都是好的地段、稀缺的地段,土地升值最好的地方就是稀缺性高的好地段。在三环内,地段是属于稀缺性的。因为市里面的土地是稀缺的,有稀缺性的土地它就在增值,这样就带动房价增值。也就是说,你买房子如果真正想赚钱,不是因为它便宜而买它,而是因为它有上涨的空间才买它,这跟选股票一样;选股票也是,不是因为这个股票便宜你去买它,而是因为这个股票有非常好的上升空间你才买,这是一个投资技巧问题。
当然我不喜欢房地产投资,房地产里面确实有它的技巧,刚才我也讲到有技巧,我那本书里面讲得也很清楚了。当所有的国家都在拼命印钞票,防止发生通货膨胀就成了空话。第二,就是以资源类的股票为主,其他的股票利润比较薄、利润低,资源类的股票不是这样的。从当时到现在,黄金类的股票是上涨得比较快的。我在博客里也写到这个问题,当时我把我的想法跟广大投资者分享,讲到了这个问题。这是一个长期的投资趋势。
当然股市投资风险也非常大,要注意风险控制。在2007年9月底和10月初,呼吁空仓的时候,我承受了非常大的压力,各个方面包括我们报社领导找我谈话;一直坚持到2008年的年底,这一次入市以后,股市涨到预期价位的时候,我会继续空仓。
主持人:什么时候是预期价位?预期价位在哪里?
时寒冰:预期价位不好说,不同股票的预期价位有非常大的差异。
主持人:您从2007年9~10月份空仓了,2008年年底又进入了,是依据什么来判断这个大涨大跌的?
时寒冰:这个问题不能讲。你知道我讲这个问题要我花多少时间,场下有几个人是我的铁杆粉丝,这个问题讲下来至少要三个小时,今天几分钟讲不清楚的。
主持人:那好吧,因为咱们今天时间也不多了,最后一个问题留给曹建海老师。
曹建海:最好问宏观经济问题,因为房市没有什么可说的了。
观众:我想问一下您刚才提到黄金问题,你是指实物黄金,还是指黄金股票?
曹建海:黄金股票我不看好,因为价位已经上升太多。如果这个时候再去购买,我觉得风险非常大。比如中金黄金,最近收购了一个金矿,金矿账面价值只有几百万,但是它以8个亿做价来收购的。我想实际上8亿元的资金流出,一旦收购失误,我看企业前景堪忧。这个收购当然是看好黄金价格无限上涨,但是我觉得这个估值,肯定超过了收购目标应有的价值。如果金价没有按照预期走势来走的话,那会引起中金黄金这个企业现金流的破裂,甚至倒闭的危险。所以说要购买黄金,就应该购买实物黄金,最好是现货。
主持人:买一个大金砖回家是吗?
曹建海:那是最好不过。
主持人:今天实在没有时间再问了,如果有机会再邀请大家来。在今天的节目当中,我们的三位嘉宾为我们分析了房价上涨原因,以及提出对于房价走势的预判。对于普通老百姓来说,买房子毕竟是一件大事。这个房子买不买?买什么房?什么时候买?您真得仔细掂量掂量,想一想。如果您对我们节目有什么意见和建议,欢迎您及时和我们取得联系,投资有道,赚钱有理,感谢您收看我们这期的节目。
(本文根据节目脚本整理)