中国房改路线图
1980年1月，中央机关刊物《红旗》杂志发表署名苏星的文章《怎样使住宅问题解决得快些》，文章指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一石激起千层浪。自此，关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈地展开。当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人悄悄地进行了试验。这一年，同样为住房难大伤脑筋的深圳经济特区干了件未有先例之事：让特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地，对方出钱，共同开发罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区——东湖丽苑建成销售。这个小区是中国房地产业的一个“起点”：住房商品化、按揭贷款、物业管理的起点。但土地还是政府划拨的，还不是完全意义上的商品房，但是这已经是迈出了一大步。
中国的房改是在什么样的背景下产生的？又是怎样完成的呢？
当我们要谈论中国房价问题时，房改是一个无法绕开的话题。房改的全称是住房制度改革。房改的涵义从字面上看是改革旧的住房制度，建立新的住房制度。而对老百姓来说，这就意味着住房福利分配时代结束。
在房改以前，国家要花很多钱投入到盖房子这个事情上，盖了房子以后无偿分配给职工居住，收取很低的租金，低到无法维持房屋的再生产，最后成为国家的沉重负担。有统计显示，在新中国成立后的近30年间，中国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而这个数字在1949年是4.5。30年间，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米。住房供应每况愈下的趋势，使得人们认识到，旧的公房低租金制度已到了非改不可的时候。
1982年至1984年，我国先后在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点。万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、宋都集团……这些房地产企业也都同在1984年相继成立。
之后，一个标志性的事件发生了：1990年5月国务院“55号令”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，1991年开始实施，推动了土地的有偿出让，土地的禁锢终于完全放开。
随之而来的是房地产业“井喷式”发展：据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字一下变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80%。1993年前5个月，中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69%。
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。
因为房地产产业链很长，涉及几十个行业，对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。朱镕基作出了一个重大决策——启动真正意义上的“房改”，激活房地产市场。在后来的经济建设中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。就这样房地产业逐步从新的增长点，演变成“重要产业”，经济对房地产的依赖已是一个无法改变的事实。
被按揭唤醒的购房需求
29岁的丁先生最近与太太在北京六环外买了一套65平方米的房子，总价140万元。房子的首付和手续费，是汇集了自己和太太过去4年里累积的积蓄，以及双方家长的“赞助”才凑成的。丁先生笑言，房子买下了，后面还有大部分的按揭要付呢，自己的房奴生活要开始了。
近年来，在中国房地产价格涨幅领跑薪金涨幅的情况下，像丁先生夫妇这对购房新人的背后，常常有三个家庭在支撑，即：双方父母拿出首付，子女自己完成按揭，或俗称的“四加二”买房模式。
按揭买房成了绝大多数购房者的选择，正所谓花今天的钱圆明天的梦，那么按揭是怎样进行的呢？
在1999年曾经流行一个小故事，大意是说有一个中国老太太和美国老太太，中国老太太攒了一辈子的钱，到了临死前才攒够了买新房的钱，才住上了新房，而美国老太太则先贷款，住进了新房，到死贷款也还完了，她也因此住了一辈子的新房。
有了按揭贷款，就算你还没有足够财力购买一套房子，也可以凭借信用，通过个人住房贷款先圆了安居梦。下面是关于个人住房贷款的一些基本知识：
贷款金额。按照中国人民银行的规定，购房贷款最高不超过房价的80%，就是说购房者至少要准备30%的首期付款（各地要求不同）。至于在这个幅度内，如何确定贷款和首付款的比例搭配，要根据自己的现实能力、未来收入等情况综合考虑。
贷款方式。个人住房贷款有三种，分别是个人住房商业性贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。个人住房商业性贷款是银行用信贷资金发放的贷款。住房公积金贷款的资金来自于职工缴存的住房公积金存款，因此这类贷款只贷给那些住房公积金缴存人，但有金额上的限制。个人住房组合贷款是上述两种贷款的组合。
贷款利率。当基准利率有所变动时，个人住房商业性贷款利率与公积金贷款利率一般也会随之调整，理论上将使用这种利率的贷款称为浮动利率贷款。浮动利率的具体调整方式由借款人与商业银行在签订贷款合同时协商确定。近年来，一些商业银行推出了固定利率的住房贷款。所谓固定利率贷款，指的是在一定期间内，不管国家如何调整利率，贷款人只根据贷款合同中规定的贷款利率支付利息。固定利率贷款和浮动利率贷款各有利弊。如果未来利率上调，选择固定利率贷款比较划算，可少付利息；如果未来利率下调，选择浮动利率贷款更合适。若要在这两种贷款中作出选择，最好先估量一下未来一段时间内利率的走势。对于固定利率贷款，提前还款违约金要比浮动利率贷款提前还款时的违约金高出许多，这一点也需要引起注意。
还款方式。一般有三种还款方式：一是一次性还清本息，这种方式比较少见；二是等额本息，就是每月以相等金额偿还本息，每次数额明确，便于购房者安排收支，适合未来收入稳定的购房者；三是等额本金，就是每月等额偿还本金，利息按月计算，这种办法的利息总额支出比前一种方法小，但前期还款压力较大。
贷款期限。中国人民银行规定，个人住房贷款的最长期限为30年。购房者可以提前还款，不过需要向银行提出书面申请，征得银行同意。
按揭是一个具有迷惑性的购买方式。它让根本不具购买能力和不该那么早购房的人加入购房大军，促使供求不平衡。在按揭过程中，开发商完成了房屋销售，从银行拿到钱，再投到新的楼盘，再让消费者按揭……在这个循环里，开发商利益不会受到丝毫损失。而银行也没有太大的风险——消费者一旦还不起按揭，大不了收回房屋而已。这样，按揭的所有风险都归于消费者身上。尽管有了自有房，但房屋是不是自己的还难说，“房奴”因此而生。
也就是说按揭只是一种技术手段，它本身不能增加财富而只能平衡财富；或者说按揭贷款只能帮助那些具有购房能力的人提前完成心愿而不能帮助那些无购房能力的人具有购房能力。
对于一些消费者来说，按揭的迷惑性在于，他们有可能过于乐观地估计自己将来的收入会变高，进而低估还不起银行按揭的可能。于是，很多人在没有任何积蓄的情况下，甚至是刚毕业的学生，都会借钱首付，然后按揭买房。
应看到按揭过程有时长达20~30年，它不仅对家庭的目前生活造成巨大的影响，而且还将波及下一代。也正是因为“按揭”的风险蕴藏在漫长的岁月之中，所以对它的清醒认识就特别重要。
时至今日，贷款消费的观念渐渐为中国人特别是年轻人所接受。现在的购房买车族中，有相当一部分是工作不久、没有多少积累的年轻人。自己攒一点，向父母、亲戚或者朋友借一点，筹齐首付款，再向银行申请贷款，很快就能拥有一套住房或者一辆车。这在年长的一辈人看来，几乎是不可想象的事情。年轻人花明天的钱，圆了今天的梦，这正是银行贷款的功劳。
可事情都是有两面性的。贷款帮您提前圆梦，同时也让你背上了债务，承担着还款的压力。如果未来没有稳定收入作保证，当“负翁”的滋味也是不好受的。因此，对于贷款消费，要正确认识，理性对待，眼光长远，居安思危，量力而行，留有余地。
城市化不能为房价上涨买单
