美国放松信贷，鼓励人们借钱买房。结果，低收入者都能买房，中高收入者看到房价不断上涨，便用第一栋房子抵押买第二栋，再用第二栋抵押买第三 栋……，就这样虚拟需求大增。结果，到2006年，克里夫兰的房价涨了6倍，而个人平均收入呢，增加了一倍都不到。泡沫一破，现在克里夫兰到处都是法拍屋，成了这次金融危机的重灾区。
这三十年来，全世界几乎每次金融危机都和房地产有关。租房和买房的比例在50:50对经济发展最有利。
次贷危机引发的金融危机已经一年多了，2009年5月26日的美国财经头条新闻却依然和房地产相关：根据The S&P/Case-Shiller公布的房价指数，美国房价还在雪崩之中。2008年第四季度，美国房价破纪录地跌了18.2%之后，2009年第一季度又跌了接近20%，再次刷新历史记录，而且全美国所有地区一起下跌，无一幸免。
既然房价跌到如此地步了，房子应该很便宜了，大家不是都能买得起了？非也。虽然美国房价已经连跌三年，目前回到了2002年的价位，但所有的数据都显示房价依然还在高位，其中最为有力的数据，是几天前由联邦经济统计局发布的，整体房屋贷款的总值，占了美国GDP的73%，离1986时40%的合理点相差甚远（见附图）[微软用户4]，说明房地产泡沫还远未破灭，还有30%到40%的下跌空间。
这两年，已有两千多万美国人失去了自己的房子。由于实际收入下降，潜在的购房者又担心失业，根本不敢随便购买房屋。美国在未来几年很难恢复经济增长，房价也就不可能上升。但房价下跌和股市不同，一个季度下滑超过15%，就可称之为“雪崩”，而股市可能一周之内就能跌去那么多。看来前路漫漫，拥有自己住房的梦想难圆了，好些人不免心灰意懒，觉得生活没了指望。
其实，为何一定要拥有自己的住房，租房住有何不妥？
众所周知，纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市之一。可能很多人不知道，在曼哈顿生活的人，高达90%以上的居民，都是租房住的。曼哈顿的房价之高令人震 撼，一套百万美元以上的公寓稀松平常。我曾在曼哈顿生活多年，一直租公寓居住。最后那几年每年租金3万美元左右。国内好些亲友大惑不解，时常问我为何不买房，每年3万租金不是“白扔了”吗？当我告诉他们，在曼哈顿就是百万年薪的华尔街银行家，都是租房而住，亲友们头一个反应就是以为我在“忽悠”他们。
事实上，曼哈顿的地产税高达3%，如果买下我所租的公寓，至少100万美元，每年单交地产税也要三万美元，再加上几百管理费，一两百水电费，根本就“得不偿失”。这也就是为何90%以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套Penthouse，价值七八千万美元，每年地产税要交200多万美元，就是送给你也住不起。
上世纪初，纽约市区人口大约800万，现在还是800万，真可谓“铁打的营盘流水的兵”。每年不断有新移民进入，同时也有相当的人群离开。曼哈顿的活力 就在于人口的不断流动。最近，哈佛大学一项研究结果指出，要维持一个地区的活力，租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人，特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房，只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会下降。经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德更明确指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高。因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。
最近看到一则国内新闻，说南京有个年轻人，为了买房，非但要父母拿出所有存款，还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金，说是没有自己的房子就不能结婚，不结婚的话，就要断子绝孙。其实大可不必如此。我个人认为，其实在中国更没有必要买房。
1997年，我第一次回国探亲，感受到国内最大的变化是商品房多起来了，老百姓可以拥有自己的住房了。当年上海有几栋香港开发商建造的高层公寓，100万人民币左右一套，每年租金10万左右，十年租金便可以买一套。这样的价格无论是买还是租，相对于那时国内普通百姓来说都是“天文数字”。没想到，这些年国内的房价更像火箭般飞涨。去年，回国时，当年的豪华公寓大楼，相同的地段房价涨到了500万，甚至上千万。一套上千万的“总统单位”，三房两厅两卫家具电器齐全，如果按十年前的情况，租金也该同步增长，上百万一年也是合理的。令我吃惊的是租金居然只有7500元一个月，我以为眼睛花了少看一个零，再仔细一看，的确是7500元一个月，还注明长期租住可以打折！千万豪宅的租金却不到1万元一年，颇感意外，更耐人寻味，我真不明白为何还要买。千万人民币即使存银行，每年至少20万利息，足够支付租金了。
所谓投资房地产，指的是投资土地。正常情况下，只有土地才会随着通胀率而升值。然而，在目前中国，个人是不能拥有土地的。即使买了房子，也最多只是拥有70 年的住房使用权而已。一旦失去了对土地的拥有，房子本身就只是一堆水泥、钢筋之类的建筑材料而已，就像购买汽车，钥匙一到手立刻折旧。另外，据说国内房子的设计寿命定在三十年，最多五十年。也就说住满五十年，房子就必须拆除了。
在国内，可能人们觉得拥有房子身份地位的象征，并能给人带来自信以及安定的幸福感。而据沃顿商学院的经济学家格雷西的研究表明：在美国，在收入和人口数量不变的条件下，住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高。他们获得自尊的程度在两种情况下也不会有什么差异。那当国人了解到在海外就算是百万富翁也会租房而住时，是否也会释然了呢。
目前，国内的房价高居不下，老百姓望房兴叹。房子不降价，一辈子都买不起，即使降价一半，大城市的老百姓还是买不起，同时还伤害高价买入者的利益。然而，房子既然是商品了，其价格最终必然由供求关系来调节。中国完全可以借鉴纽约的经验，征收高房地产税来贴补租房者，把它的增长限制在每年的通胀率内。这样的话，富人们享受了成功的快感，普通百姓也会心理平衡。虽然，是租房住，但也是居者有其屋，岂非皆大欢喜？
前几年，那个“美国老太太和中国老太太在天堂上相遇”的故事，在国内流行。大家可能只知其一，不知其二。这个故事非但忽悠了中国老百姓，也忽悠了美国老百姓。其实，200多年来，美国的房价一直很便宜，一直保持在个人平均年收入的1.6到1.8倍而已。也就是说，大家一般存四五年钱，就能买一栋房子了。记得20年前，我刚到美国克里夫兰，第一个周末，教授请我们去他的新居——市中心的一栋镇屋去聚会。那时的我，好奇又不懂规矩，冒昧地问教授那房子多少钱买的。教授太太大概想到，我初来乍到不懂规矩，就告诉我3万美元，估计还不到教授的一年工资吧。
后来，美国放松信贷，鼓励人们借钱买房。结果，低收入者都能买房，中高收入者看到房价不断上涨，便用第一栋房子抵押买第二栋，再用第二栋抵押买第三栋，恶性循环，就这样，虚拟需求大增。到06年，克里夫兰的房价涨了6倍，而个人平均收入呢，增加了一倍都不到。泡沫一破，克里夫兰到处都是法拍屋，成了这次金融危机的重灾区。显然，银行一旦放松信贷，而大家都借贷买房的话，供求关系就会扭曲，房价就会飞涨。到最后，金融危机必然来临。
其实一辈子租房又何妨？！
爆破中的房地产泡沫
23．纽约房地产的投资商机
2009年9月，便开始陆续到期，几乎所有持有这种房贷的人都将无力继续供款。很明显，法拍屋的数量将继续大幅增加，使得美国住房价格继续向下跌。回过头看，80年代末和90年代初的房市下跌状况，跌势至少还有一年。
如果说纽约是“世界之都”，那么曼哈顿便是“世界之都”的灵魂，纽约证券交易所、纳斯达克、美国证交所等，几乎世界所有大金融机构和五百强全都驻扎在这个小岛上。无数的富人也都寄居于此，无论商业大楼，还是居民寓所，皆可谓寸土寸金。一向号称房价“只涨不跌”，一套小小的“破旧”公寓动辄百万美元。普通百姓只能抬头仰视，即使咬牙买下来，每年单地税也得交个两三万美元，也不是一般白领能够支撑的。可是，上个月的一个周末，房产经纪一通电话，将珍妮一家平静的心给搅动了。
珍妮是我瑞信的老同事，她女儿去年考入哥伦比亚大学，老公任职哥大医学院。珍妮也在曼哈顿上班，于是，一家在曼哈顿租了一套公寓。托这次金融危机的“福”，往年至少3 200 美元的月租金，她2 500美元就拿下了。一家三口平时住公寓，周末回到新泽西的大房子里，日子过得挺滋润的。不料，前几天，房产经纪来电，说是同一栋大楼里，有一套房型相同的公寓，以往至少 100 万美元，现在法拍叫价65万，周末“Open House”，机会千载难逢。他们心动了，于是周末一大早前去。可没想到，三年前打破头争相抢夺的公寓，他们在那儿呆了一上午，居然没有第二个看房人，反倒令他们犹豫起来。那位经纪对他们说，按此状况，砍个5万，60万美元也可能买下来，这在曼哈顿可是10年前的价格了！但人性从众，羊群心理，越是便宜，越下不了手了。
珍妮来电问我怎么看，请我帮她拿主意。她说，她家在新泽西州的房子早已供完了款，女儿又是拿着全奖读书，不用她负担，这几年存了一笔钱，退休金都陷在股市里，不想再投了，就想再买套房子吧。国内亲戚都劝她在上海老家买，但她觉得上海房价太高了，而纽约的房价还在继续下跌，到底买还是不买？我说这么大件事，只能由她自己做主，我只能给她分析一下美国的房市，仅供参考。
虽然，美国政府依然积极“救市”。2009年11月6日，奥巴马签署了延续对“首次购房者8 000美元”奖励的法案。也就是说，在过去三年里未购房的民众，如果现在买房子，将得到政府8 000美元的税务优惠。美联储继续放松信贷，继续保持“零利率”。但官方公布的失业率已攀升至10%以上，达26年来的最高水平，特别是选择性浮动利率房贷（Option ARM）的问题，使得新一波贷款违约又将冲击全美。可见，美国房市依然不景气，尚未出现任何见底的迹象。
当时房屋贷款的浮动利率是3.25%，而Option ARM每个月只需支付1.25%的利息，5年后再将那少付的2%的利息加入本金之上，然后连本带息支付贷款。这种房贷比普通的次贷杀伤力更大，2009年9月便开始陆续到期，几乎所有持有这种房贷的人都将无力继续供款。法拍屋的数量很显然将继续大幅增加，使得美国住房价格继续向下跌，反观80年代末和90年代初的房市下跌状况，跌势至少还有一年。
不过，就在美国居民住宅依然下滑，资本市场依然低迷的情况下，上市融资的前景很不乐观，很多公司推迟或取消了上市计划之际，却有两家REITs竟然逆势而上，在纽约证券交易所挂牌上市，并获得了投资者的追捧。究其原因，不外乎有利可图。
什么是REIT？所谓REIT（Real Estate Investment Trust）是一种类似于共同基金，但投资物是不动产的投资工具，由美国国会于1960年创建，主要借不动产的证券化以及众多投资人的集资资金，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，并通过不动产市场的交易、租金和增值获利，同时又不需要实质性的持有不动产。
“不动产投资信托”的特点，是其信托的主要收入来自于租金，而信托亦需要将未来绝大部份的盈余用作派息。因此，不动产投资信托的派息率远高于市面上一般的股票。一般来说，不动产投资信托的风险与报酬，居于股票与公债之间。由于其不动产的特性，使不动产投资信托对抗通货膨胀特别有利。
2009年6月，HRPT 物业信托公司 的“政府物业收入信托基金”（Government Properties Income Trust）上市，办公楼设在马萨诸塞州。该公司称，新上市的信托基金没有信用风险，因为它不是购买自己旗下的物业，而是购买从银行剥离的破产物业，价格低廉。HRPT 物业信托公司已拥有29个办公楼，其中25个已经租给了联邦政府，其余的都租给了各个州政府。它还投资了由政府所担保的物业贷款产品，回报率获得了政府的担保。
由于抵押贷款受到政府担保，上市的信托基金没有信用风险，投资者从REIT得到的回报率，远高于市场一般的资产。
美国商业房地产市场，因受信贷紧缩和经济衰退的冲击，相比2007年6月的房价高峰，商业房地产价值将下降40%，在某些板块最高降低了50%。这一数据是城市土地研究所和普华会计师事务所11月5日公布的，这是大萧条以来，商业地产下跌最严重的一次，超过了上世纪90年代的“储贷危机”，很有可能至2010年才能到达底部。
所受冲击最重的当然是零售及办公楼的物业，反映在当前就业市场疲软和消费者捂紧荷包谨慎消费的事实。不过，住宅市场公寓楼的复苏就会比商业地产来得快，一旦经济起死回生，二十多岁的青年人对公寓租房市场将有很大的需求。
因此，投资美国住房市场，特别是像曼哈顿这样的地方，相对中国的房市，不能不说是个很不错的投资机会。就像北京、上海是中国富人置业首选之地那样，纽约是全世界富人的众望所归之处，借用大家常说的：“刚性需求巨大”。因为纽约是全球的经济、文化、娱乐和旅游中心，俨然世界之都。就在两三年前，纽约的房价还高处不胜寒，和20年前东京的房价一样，令人望而生畏。目前，纽约房地产的投资商机可以说是“千载难逢”，那位经纪人说得不错。由于缺乏竞争对象和信贷紧缩，因此能够标到优质和低价的房产项目，最大限度地扩大投资回报，最小限度的缩小投资风险。
目前，亚洲房地产市场快速上扬，部分原因是国外资本的流入和政府刺激经济投入的巨资。这两种资金随时都可能快速消失。这也牵出了一个敏感的问题，中国房市是否正形成一个巨大的资产泡沫。即便短期内这一泡沫还未形成，投资人也有必要在这样的高价位拿出一部分资金，做一个多样化的投资组合。
