引言
我国对房地产征税的历史可以追溯到夏朝，至今已有4000多年。房地产作为—种稀缺资源，是比较稳定的税源，特别是对土地的课税，税基比较稳定，能有效地组织财政收入，满足国家开支的需要，因而受到各朝各代统治者的高度重视。夏朝的“贡”实质上是一种土地税，唐朝征收的“间架税”即为房屋税。清朝光绪年间，户部通知各省“议办房捐”。从晋朝开始对房地产买卖征收契税，宋朝以后逐步通行，清朝宣统年间发布《酌加契税试办章程》。在我国古代，房地产税收以土地课税为主线，贯穿中华几千年的税制发展史。
第一 我国古代的房地产税收制度
我国对房地产征税的历史源远流长，自奴隶社会起就有相关记载。历史上最早关于房产税的记载见于周代典籍《礼记·王制》：“廛，市物邸舍，税其舍而不税物。”西周开征的“廛布”是对商人储存货物的店铺所征收的税，带有房产税的性质。自夏禹到西周灭亡这一历史时期，形成了以田赋为主体的税收制度，主要税收形式是“夏贡”、“商助”、“周彻”。到春秋时期，中国奴隶社会向封建社会转变，社会、经济的发展要求财政制度也要作出相应的改革。井田制被破坏后，齐国实行“相地衰征”，即根据土地好坏或远近分成若干等级，按等级征收田赋(土地税)。接着，鲁国实行“初税亩”，即不分公田、私田，凡占有土地者均须按田地亩数交纳土地税。“初税亩”的实施，标志着中国土地税制的诞生。
战国、秦汉时期，是我国封建国家形成和统一的时期，逐渐形成了一套封建国家的税收体系。但这一时期的房地产税收仍是以田赋为主，房产税收为辅。秦、汉时期的田赋是国家向土地所有者征收的土地税，一般以实物(粟米和刍稿)交纳。田赋的税率，秦代为2/3，汉初为6.7%，汉文帝十二年改为三十而税一，东汉初又改为1/10，此后循而未改。西汉时期，房屋与家庭其他财产一起合并作为计税对象。元狩四年（公元前119年），汉武帝颁布了“算缗令”，向商人、高利贷者和车船主征收财产税，凡豪家及中产之家的财产，包括缗钱、商货、车、船、田、宅、牲畜和奴婢等，均在征税范围，需一一评定，汇总征收，税率相当于今天的12%。
三国、两晋、南北朝时期，房地产税收仍以田租为主体，辅以估税。为满足战争需要，当时推行了新的田赋制度，即田租户调制。估税产生于东晋，可视为后世契税的起源。估税分为辅估和散估两种。对数额较大，又立有文据的田宅买卖征收辅估，纳税人是买卖双方，按1∶3的比例分摊，卖方交纳3%，买方交纳1%。对于那些价值较小，买卖时又不立文字的交易征收散估，税率为4％，由卖方全部负担。辅估和散估的计税依据都是交易额。估税制度一直沿袭到南朝的宋、齐、梁、陈时期。
隋唐时期，先后推行了租庸调制和两税法，房产税作为一个独立税种出现。唐朝初期的租庸调制，沿袭旧制实行对人税和对物税并行的制度，课税对象为田、户、丁。到了唐朝中期，由于土地兼并、均田制遭到破坏等原因，租庸调制失去了存在的基础，改行“两税法”。“两税法”把地税、户税、租庸调和一切杂税合并，分夏、秋两次征收，以田亩和资产为计税依据，克服了从丁而税的弊端，形成了对物的财产税。间架税是唐德宗建中四年(公元783年)征收的一种以房屋为课税对象的财产税，又称“屋税”。“所谓间架者，每屋两架为间”，其纳税人是房屋的所有者，课税对象是首都长安城内市民的房屋，计税依据是房屋的数量，税率为固定税率，按屋的好坏，分上屋、中屋和下屋三等，“上屋税钱二千，中屋税一千，下屋税五百”。间架税是典型的房产税性质的税种，为后世房产税的渊源。然而，唐代的间架税执行不到一年便因遭到民众的反对而停征。到五代十国时，后晋少祖石重贵和后周世宗柴荣开征过屋税。
宋朝田赋沿袭唐末五代旧制，实行两税法，但将田赋税目分为公田、民田、城郭、杂变、丁口五类，按田亩征收，分夏、秋两季缴纳。北宋建国之初对典卖房产和田地行为征收印契税，每贯钱（一千文）征收四十文，税率为4%。北宋大将潘美在攻打南汉时，为筹措军饷，曾命令占领区居民“计屋每间输绢三尺”，用房产税实现了以战养战。南宋王朝每年两次向城乡居民征收屋税。辽国田赋分为三类：公田在屯之民，出兵役，不纳税，所产之粟归公；在官闲田，按亩计租，以赋公上；私田赋税，制度有别。金国田制分官田、私田两类，公田输租，私田输赋，税率有别，优惠政策不同。
元朝土地税制以田赋为主体，有税粮、科差之别。在江北，税粮叫地税、丁税，科差有丝料、包银、俸钞；而在江南，税粮叫夏、秋税，科差有包银、户钞。明初，田赋仍沿袭宋朝的两税法，按亩征收，十取其一，分夏、秋两季交纳；明中期，实行一条鞭法，各类徭役随田赋一并征收，正税与杂税统筹，均按田亩、丁额分摊；明朝后期实行田赋加派，激化了阶级矛盾。清初，田赋制度沿用明代一条鞭法，后对田赋制度进行改革，实行摊丁入亩、地丁合一法，即在全国范围内，将丁税并入土地税，合并征收。这是我国赋税史上又一次重大改革。
元朝开征的房产税称为“产钱”，一般按房产地基面积计征稻米若干，或者折钱缴纳。到清代，房产税纷繁复杂且名称多变。清朝初年，朝廷对买卖典押土地、房屋等不动产，开征田房契税，由买主依房产卖价每两征税银三分，以后税率略有变动，但此税一直开征到清末。康熙年间，曾两次临时开征房产税，“税天下市房”，且“不论内房多寡，惟计门面间架，每间税银二钱”，即对门面房计征，按门面房间数，每间征收二钱税银；同时对农村草房、偏僻街巷、鳏寡孤独家庭等，免税一间。另外，清代地方杂税种类繁多，江南一带开征过“廊钞”和“棚租”，宛、平两县有“铺面行税”，江宁有“布廛输钞”，京师有“檀输税”。这些都属房产税的范畴。直至乾隆年间，这些地方杂税才逐渐废止。
清末，中国沦为各帝国主义的殖民地。在各国租界范围内也开征了房地产税，如1886年在上海公共租界内开征地价税；1898年德国殖民统治者在我国胶州湾地区开征土地增值税。
第二 旧中国的房地产税收制度
民国初期为北洋政府统治时期，税制大多沿袭清制，各地制定章法，十分混乱。鉴于清末税制的积弊，民国政府于1913年改革税制。自1927年北洋政府垮台到1949年新中国成立，为国民党政府统治时期。这一时期，房地产税收体系初具规模，涉及的税种较多。
一、北洋政府统治时期的房地产税收制度
北洋政府统治时期是指从1912年袁世凯建立北洋军阀统治的政权开始，至1927年北洋政府垮台这15年的历史时期。这—时期，主要税收为帝国主义殖民者所控制，地方军阀各自为政，没有统一的税收制度。北洋政府于1913年进行税制改革，将所有税种分为国家税和地方税两类。与房地产税收有关的主要税种有田赋、地捐、房捐、房屋税、宅地税、契税、印花税等。
1913年11月22日，北洋政府公布《划分国家税地方税法(草案)》，其中将契税、田赋划为国家税，将房捐、地捐和拟开征的房屋税划为地方税。1923年10月10日，北洋政府公布《中华民国宪法》，将契税定为地方税。
1914年1月11日，北洋政府公布《契税条例》。契税作为民国时期一项重要的财政收入，除正税外还有契纸费、教育费、注册费、查验费等。该条例规定：契税的征税范围包括不动产的卖契和典契，纳税人为不动产的买主和承典人，计税依据为契价，卖契的适用税率为9%，典契的适用税率为6%，以贴用特别印花的方式缴纳。契纸费每张5角，每张契价在30元以上称“大契”，收查验费1元、注册费1角；契价在30元以下称“小契”，只收注册费。官署、地方自治团体和其他公益法人购买或承典不动产者免征契税，但是以收益为目的者除外。在条例执行中，民国财政部多次调整税率。1915年财政部颁发《契税大纲》将税率调整为卖四典二；1917年将税率重新改订为卖六典三；各地实际执行的税率也很不一致。
民国成立后，房产税沿用旧制，但各地名称不一，如“市政总捐”、“特捐”、“警捐”和“席艄捐”等。1915年，财政部将各省对房屋征收的各种税捐统一为房税，拟定《房税条例(草案)》。该条例(草案)规定：房税在都会、省会、商埠和繁盛城镇设有巡警的地区征收，征税对象包括商业用房和民用住房两类，以房屋租价为计税依据，营业用房的适用税率为10%，民用住房的适用税率为5%，出租房屋的税款由房主和租户各自负担50%，自住房屋的税款由居住人负担。国有、公有和用于公益事业的房屋，全年租金不足5元的房屋，空置不用的房屋，毁损倒塌、不能居住的房屋，可以免征房税。房税由各地征收局会同警察厅按月征收，征收经费从所征税款中提留5%。但是，各地并没有都遵照上述条例(草案)执行。同年11月，财政部通知各省，可以参照《浙江省征收店屋捐章程》办理房捐。该章程规定：店屋捐对营业用房屋征收，以房屋租价为计税依据，省城商埠和繁盛城镇的应税房屋捐率为10%，其他地区的应税房屋捐率为5%，起征点为每月租价2元，出租房屋的房捐由房主和房客各自负担一半。店屋要每年登记一次，由县知事会同警察厅办理，捐款由县知事派人按月征收并公示。征收经费按照捐款收入的一定比例提取：每月收入不超过1000元的，可以提取10%；超过1000元的部分可以提取5%。捐款净收入解缴财政厅，作为警察经费。
民国初年，主要是一些城市由于建设的需要对土地征税，征收宅地税、地捐等。1915年，北洋政府准备按照估定地价征收5‰的地税，但由于政局不稳，没有实行。
二、国民党政府统治时期的房地产税收制度
国民党政府统治时期，房地产税收体系初具规模，房地产税收收入主要划分为地方收入，包括契税、房捐、土地改良物税、房屋税、地价税、土地增值税等。
（一）1927年至1937年的南京国民政府时期／7
1928年，国民党政府第一次全国财政会议召开，公布《划分国家收入地方收入标准案》，将契税收入、房捐收入和拟开征的市地税收入划为地方收入。1930年公布《财政收支系统法原则》，将契税和土地税划为县（市）税；房屋税划为省、市、县税。1935年7月，国民政府公布《财政收支系统法》，将房屋税收入划为省、院辖市、县（市）收入；将土地税收入划为中央、省、院辖市、县（市）共享收入。
1927年，南京国民党政府公布验契暂行条例及章程，契税与田赋、营业税成为地方三大税种。但各省、市自行制定本省、市的契税制度，各地税率高低不同，附加名目繁多。1930年，国民政府将契税划为县（市）税。1934年8月，南京国民政府财政部发布《修正改订契税办法四项》。该办法规定：契税的正税税率，卖契和典契分别以6%和3%为上限；附加以正税的半数为原则，卖契和典契契纸每张0.5元。1937年3月，国民政府公布《财政收支系统法施行条例》规定：各省、市现行的契税，在没有按照土地法开征土地税的地区，可以照旧征收、分配。1928年各省、市的契税收入为542.8万元，1937年达到1421.2万元，增长了1.6倍。
这一时期的房捐制度在全国并未统一，各省、市自定规定，捐率差别较大，纳税人规定也不同。但征收范围一般包括商业用房和住宅，在经济繁华的地区征收；多数地区以房租为计税依据，按照商业用房和住宅分别规定捐率；而对于无租金收入的自用房屋，各地大多按照房屋的价值定率征收，或按房价计算年息作为租金计征房捐。
根据孙中山先生关于“平均地权”的主张，南京国民政府于1930年颁布了《土地法》，开征了地价税、土地增值税和土地改良物税。该土地法规定：土地税为地方税，但是中央土地管理部门因整理土地需用经费时，经过批准，可以在此项税收总额的10%以内拨付。土地税分为地价税和土地增值税两种。地价税按年征收，以估定地价为计税依据，税率按照土地类型分为6档：市改良地税率为1%至2%；市未改良地税率为1.5%至3%；市荒地税率为3%至10%；乡改良地税率为1％；乡未改良地税率为1%至1.5%；乡荒地税率为1%至10%。此税种主要在少数城市开征，全国多数地区未开征。当时开征地价税的地区有上海、青岛、杭州、广州等市和广东省。此后，南昌、镇江等市又陆续开征地价税。纳税人自住、自耕的土地，按照应纳税额的80%征收。土地增值税于土地所有权转移或者15年届满土地所有权无转移时征收，以土地增值额为计税依据，实行5级超率累进税率(20%至100%)。改良物税在征收地价税时征收，市地改良物以估定价值为计税依据，按年征收，最高税率不得超过0.5%，也可由地方政府规定免税，乡地改良物不得征税。但由于土地法的实施不到位，许多地方仍征收田赋、契税和房捐。
这一时期，与房地产有关的税收还包括遗产税和印花税。1928年，国民政府财政部拟定遗产税条例草案；1929年，修改后制定了《遗产税条例》及实施细则，此后又经过多次讨论，但仍未付诸实施。1934年，国民党政府制定印花税条例29条，后又提出整理办法两条：第一条，印花税票改托邮政局代售，由人民自由购贴；第二条，印花税提拔一成归省，三成归县，二成接济边远贫困地区，以为裁减或废除苛捐杂税，减轻田赋附加之抵补。1935年，南京国民政府颁布《印花税法》，共设35个税目，包括商事凭证、产权凭证、人事证凭、许可凭证、比赛票和娱乐票等。
总之，南京国民政府的房地产税收制度在全国并未统一建立，房地产税收收入主要划归地方，以契税和土地税为主。从房地产税收环节来看，交易环节和保有环节并重，都规定了相应环节的税收课征。
（二）1937年至1945年的重庆国民政府时期
1937年卢沟桥事变后，平津陷落，国民政府迁都重庆一直到抗日战争结束。这一时期，由于战争的需要，国民政府重新划分了税收收入在各级政府间的分配。1941年11月8日，国民政府公布《改订财政收支系统实施纲要》和《财政收支系统分类表》，将契税收入划为国家财政与自治财政共享收入，原来属于省财政收入的部分划归中央，原来属于市、县财政收入的部分仍然划归市、县，即契税划入中央税，契税附加仍为地方税；将房捐（在土地法实施地区为土地改良物税）收入划为县（市）收入；地价税和土地增值税收入为国家财政（包括原国家、省、院辖市财政）与自治财政（包括原县、市财政）共享收入。
