房地产投资包括开发投资和置业投资。开发投资是指房地产开发商对土地的开发利用，其过程较为复杂，需要一定的周期，首先需要在土地市场取得土地的开发权，然后进行规划设计，建成房屋或其他建筑物，最后通过销售从市场渠道取得回报，完成整个投资行为。置业投资则只在房屋交易市场完成，主要通过购置各类新建或二手房产实现，并非一定要将房产售出变现，购买这一行为本身就是投资。由于置业投资也可以看做房地产的交易与消费，我们将其放在下文讨论，此处我们重点讨论房地产开发投资环节的课税，它主要包括建筑业营业税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税等。
房地产开发投资课税的主要税种就是建筑业营业税。这种税主要针对从事建筑安装、装修装饰等业务的企业和个人课征，以其业务活动的流转额为征税客体，具有总量较大、方便征收的特征。
开发投资环节的另一个重要税种是城镇土地使用税。这种税是以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。其征收范围是城市、建制县和工矿区的国家所有、集体所有的土地。课征此税旨在促进土地资源的合理配置和节约使用，提高土地使用效益；调节土地级差收入，为企业、个人之间的公平竞争创造适宜的环境。
耕地占用税与城镇土地使用税类似，均以实际占用面积为计税标准，两者的区别在于前者针对的是农用土地，因此纳税人也仅限于在耕地上从事非农活动的主体。耕地占用税的征收可以起到保护农耕用地、减少资源浪费的作用，缓和当前耕地少、人口多的矛盾。
印花税是指对经济活动和经济交往中书立、领受、使用应税凭证的行为为征收对象而征收的一种税。在房地产的开发过程中，涉及建设工程承包合同、房屋产权证、工商营业执照、土地使用证等书立的凭证都要课税。事实上，印花税的课征并不仅限于房地产的开发投资环节，在房地产的交易环节，订立买卖合同、办理权属证明等都要依法贴花纳税。但在现有的房地产市场活动中，以上行为多是以房地产开发企业为中心展开的，故笔者在此将其归为开发投资环节的课税。
2. 房地产交易环节的课税
房地产交易是指发生在平等主体之间，以无偿或有偿形式取得房地产的所有权、使用权或其他权利的法律行为，一般包括房地产的转让、租赁、交换、赠与、继承、抵押、典当等。房地产交易环节的课税就是对取得房地产相关权利的活动或中介服务行为课征的税收，以房地产交易过程中的流转额或土地增值额为课征对象，主要包括房地产业营业税、土地增值税、契税等。
房地产业营业税是指对在我国境内转让土地使用权、销售不动产，进行房屋租赁和房地产中介服务的单位和个人，就其权利转让或提供服务取得的全部价款和价外费用征收的一种流转税。由于其征税范围几乎涉及房地产交易环节的方方面面，国家往往通过对其税率和相关政策的调整，达到调控房地产交易市场的目的。
土地增值税是指对房地产交易过程中产生的增值额课征的税，它不仅针对土地及其权属转让带来的增值收益，也包括附着于土地之上的建筑物、构筑物随土地共同转让时产生的增值。由于只对增值额课税，其可以在不伤及正常市场活动的前提下，实现对土地炒作投机行为的有效抑制。
契税只在房地产的权属转移环节课征，一般按照转移合同的价格或市场价格执行，国家常常通过规定不同计税额度下的差别税率，来实现对房地产市场的引导。另外，契税的纳税人限定是财产的承受人，可以减少房地产交易的产权纠纷，保护产权人的合法利益，规范市场交易行为。
3. 房地产保有环节的课税
房地产保有环节的课税，是指对暂时完成流通、被人以静态财产形式持有或支配的房地产所课征的税，一般按其市场估价或实际数量进行课征。房地产保有环节课税的历史由来已久，是财产税体系中最重要的税种之一，目前世界上绝大多数国家和地区都在此环节设置了相应的税种，如日本的地价税、特别土地保有税、固定资产税和英国的房屋税等。
我国在房地产保有环节设置了房产税和城镇土地使用税，房产税主要对经营用房的产权人征收，以出租房产的租金收入或自营房产原值扣除成本和折旧后的余值为课税依据。城镇土地使用税则是指对城镇土地使用权的所有人课征的税收，按实际占用的土地征税，具有明显的行为调节税性质。与其他国家相比，我国房地产保有环节的课税呈现出税种少、征管力度有限的不足。在市场供不应求的情况下，流转税税负极易向需求方转嫁，因此，更应加强在房地产保有环节的税收调节，改革现行房地产税，或构建新的房地产税收体系，对房地产的投资、交易、占有、所得等各个环节都征税，形成多环节征税、作用互补的财产税体系。
4. 房地产所得环节的课税
房地产所得环节的课税是指对单位和个人各种形式的房地产或土地的经营、交易过程中取得的利润或增值收益课征的税收。事实上，对房地产所得课税并非一个单独的环节，单位和个人投资经营房地产业获取收入在房地产的投资、交易、保有等各个环节都有所体现。我国房地产所得环节现行课征的主要税种为企业所得税和个人所得税，企业或个人转让土地使用权，经营、转让房屋产权，租赁房屋等获取的净收益都需要缴纳所得税。
（二） 土地税和房产税
按课税对象划分，房地产税分为土地税和房产税。房地产主要由房产和地产构成，那么对房地产课征的税收很自然地划分为房产税和土地税。顾名思义，土地税主要是针对土地及由此衍生的权益征收，一般以土地的价值或面积为课税依据。而对房屋的课税则主要是对房屋的所有权、使用权以及保有和经营这些权益取得的增值和收益课税，如房产税、建筑业和房地产营业税、公司和个人的所得税等。这种划分方法将土地和房屋的税收做了明确区分，在对房地产税收的经济学分析中常用这种划分方式。
（三）所得税类、商品税类和财产税类房地产税
按三大税类划分，房地产税分为所得税类、商品税类和财产税类房地产税。按照现代税制对税收种类的划分，可将所有税种按征税对象的性质分为三大税类，即所得税类、商品税类、财产税类。其中，所得税主要对所得额课税，既包含个人的工资薪金等收入，也包括企业的营业收入和利润等；商品税，即以商品和劳务为征税对象的税收；财产税，即以财产为征税对象的税收。按照这一标准，房地产税也可分为所得税性质的房地产税、财产税性质的房地产税和商品税性质的房地产税。
1. 所得税性质的房地产税
所得税类的房地产税是指把土地或土地改良物作为一种生产要素，对其获得的收入进行课税，如地租税、房租税、土地增值税等。所得税性质的房地产税实质是将房地产看做一种经济资源，并就这种资源在投入社会生产后带来的实际经营所得征税。根据所得来源于土地还是房屋，可以进一步划分为非再生性资本所得税，如地租税；再生性资本所得税，如房租税；非再生性资本增益税，如土地增值税。
2. 财产税性质的房地产税
财产税性质的房地产税首先是把课税物，即把土地或土地改良物作为财产看待，然后以其市场价值为计税依据所课征的税收，如房屋价值税和地价税等。课征房屋价值税，首先对房产的价值进行评估，以此为计税依据而征税。地价税则是指根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税。需要注意的是，地价税一般分为两种，即土地原价税和土地增值税。前者是按土地的原始价格征税，不包括土地改良物的价格，即是对未被利用的土地征收的“未改良地价税”； 后者则是指按土地价格增加数额征税。
3. 商品税性质的房地产税
商品税性质的房地产税则是对房地产的经营行为课征的税收，如对房地产的转让环节征收的营业税、所得税、契税、印花税等。营业税是以房地产转让所获得的销售收入全额为计税依据。所得税以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为计税依据。契税、印花税是以房地产成交价或指导价为计税依据征收的。另外，如对房地产的出租行为，也可就其租金向产权所有人或使用人课征营业税和所得税。
（四）流转额课税、收益额课税、财产额课税、特定行为课税
按税基类型划分，房地产税分为流转额课税、收益额课税、财产额课税、特定行为课税。流转额课税是指以商品流转额和非商品营业额作为税基课征的税种，主要包括税基为房地产销售收入的房地产营业税、以房地产建安费用为税基的建筑业营业税等。收益额课税是指以国民收入分配形成的各种所得作为税基课征的税种，主要包括对通过经营或销售房地产取得的收入课征的企业所得税、个人所得税。财产额课税是指以保有的财产数量或价值为依据课征的税种，主要包括以房地产评估价值为税基的房产税、以继承的房地产价值为税基的遗产税。特定行为课税是指以特定的行为、目的为征税对象的税收，这种税在房地产税收体系中占有很大比重，主要有促进土地集约利用、减少浪费土地行为的城镇土地使用税，以抑制炒买炒卖土地谋取暴利为目的的土地增值税，以及以约束纳税人占用耕地的行为、促进土地资源合理运用为目的的耕地占用税等。
需要说明的是，这种划分方式有利于掌握税基的分布和税源的建设情况，但这种分类方式不能对各类税收的特性做出明确区分，如对流转额、收益额和财产额的课税也可能包含特定的目的。
第三 征收房地产税的理论依据
关于征收房地产税的理论依据，学术界尚未形成一致的认识，目前主要有四个基本观点：公共经济学从房地产是社会财富表现形式的角度，主要围绕房地产税的功能，即筹集财政收入和调节收入分配的角度展开论述。房地产经济学则认为房地产不仅是一种静态财富，更是一种重要资源，只有在经济流通中才能充分体现其价值。因此，房地产经济学者关于房地产征税依据的理论，主要从房地产资源配置的角度展开论述。
一、利益支付说
支持这种观点的学者认为，政府为保证房地产权益人的合法利益，需要进行多项管理和服务，如产权管理、国家安全管理、社会公共服务等，从而使房地产的权属更加明确、稳定，方便权益人的交易和使用，实现其经济利益或居住需求。另外，房屋所在地区的基础设施和公共服务状况是决定房产市场价值的一个重要因素，地方政府特别是城市政府提供的各种公共设施，使得房地产的价值得到提高，为房地产的持有人带来额外的收益。房地产持有者从政府那里享受了公共产品和服务，因此，从利益对等的经济原则出发，作为受益者的房地产产权所有人理应为这种提供产权保护及价值增值的公共产品和服务支付一定的费用。而由于大多数公共服务的供给存在排他成本过高或技术上不可行等方面的缺陷，不可能通过收费实现，故只能通过对受益者征税的方式弥补。而房地产具有区域固定性的特征，对房地产征税是最好的选择。
从政府的角度而言，房地产产权的实现或者房地产价值的提升，都是以政府部门提供的公共服务作为前提和保证，那么，公共主体对产权的所有者课征一定比例的赋税，以保证能够持续提供相关服务也是理所应当的。房地产税收的实践表明，许多国家的地方政府筹措用于地方性公共支出的财政资金，都是通过对土地和房屋征税。这种事实在较大程度上支持了房地产税收的利益支付说。
综上所述，利益支付说其实有双重内涵：一方面是公共部门为实现对房地产产权人权益的保护，必须提供相应的管理与服务，为保证这种管理与服务的持续性，需要产权人为此支付一定的成本费用；另一方面，房地产价值的提升在一定程度上也依赖于政府部门提供的公共投资，政府作为公共投资的主体，对因此获益的产权所有者征收一定比例的赋税，以敷公共支出之需也是理所当然的。
二、财政收入说
财政收入说最早被用来阐释社会经济发展早期阶段的税收，当时处于农业经济时代，生产力条件十分落后，人们的财产品种相当有限，但封建国家庞大的政府支出又是以财产税作为主要的补偿手段，而土地税和房屋税作为财产税的主要税种，具有税基稳定、税源广布的优点，能够作为国家财政收入的可靠来源。因此，在土地私有制的条件下，国家为满足财政支出需要而筹集税收收入的主要方式，就是以土地和房屋作为课税对象征收各种赋税。也正因为如此，在那个时代，财政收入说是房地产税收的理论基础。但财政收入说并不只是在农业经济时代成立，即使在现代工商业经济时代，对土地和房屋征税以满足政府支出需求的做法仍然屡见不鲜，许多国家的地方政府为提供地方性公共产品而筹集资金时，最先考虑的是房地产税收。
另外，房地产税也是提高地方政府行政效率的一种重要手段。这是因为房地产税一般由地方政府自主征收，独立自主的地方税收来源将地方政府的税收和财政支出联系起来，地方政府通过衡量所提供的公共产品和服务的边际成本与边际收益，确定自己的支出规模，再以支定收，确定出合理的预算收支总规模。反之，如果缺乏稳定的地方收入来源，地方政府在做支出决策时会更多地依赖转移支付，但转移支付常常带有附加条件或规定了资金用途，地方政府在确定提供的公共产品供给量时，很大程度上取决于就财政拨款的形式和多少以及与更高一级政府谈判的能力。因此，地方政府的财政决策不是根据其成本—收益分析做出，而是受到外来影响，其决策的科学性、合理性会大大降低。因此，为促进地方政府决策的科学、合理，提高地方财政的运行效率，需要对房地产征税。
三、税收负担不可转嫁说
税收负担不可转嫁说认为，土地税负是不可转嫁的，因此不会带来资源配置的扭曲；同时，房地产税的税负与财富的分配相一致，是一种公平的税收。
