武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的1／4。②武汉市委、市政府为了加快城乡一体化进程，坚持贯彻科学发展观，统筹城乡协调和可持续发展，改善城乡人民生活，推动城市经济发展和社会进步，全面建设小康社会，本着“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟进，统筹兼顾，属地管理”的原则，全面推进该市“城中村”综合改造。具体改造方案如下：
注释：①根据武汉市委、市政府关于积极推进“城中村”综合改造相关文件改写。
②参见郭嘉轩.武汉“城中村”改造，35万村民将变市民.新华社，2004年11月23日
一、“城中村”综合改造工作目标
武汉市“城中村”改造是一项系统的工作，它不局限于某个具体方面，其具体改造目标是：促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业；改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改为城市居民户口；依法撤销“城中村”村民委员会，组建社区居民委员会；逐步将“城中村”中改登为城市户口的人员（以下简称为“村改居人员”）纳入城市社会保障体系；依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地；按城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区；按照城市管理规范的要求，提升城市整体功能。
二、“城中村”综合改造工作的步骤
为了分步推进和分类指导“城中村”综合改造，根据实际拥有耕地现状，武汉市将“城中村”分为A、B、C三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1亩，小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。
“城中村”综合改造工作的步骤是，先期在主城区规划二环线以内的52个村中选择若干村进行试点，并以此为基础推进A、B类村的综合改造工作。C类村可先推进集体经济组织改制工作，在土地被逐步征用后，剩余农用地人均占有面积达到A、B类村标准的，再推进“城中村”改造。
三、“城中村”综合改造的有关政策和措施
1.“城中村”改造的改制工作
“城中村”的改制是一项复杂、系统的工作，主要包括“城中村”集体经济组织的改制、村民户籍变更、撤销村民委员会、组建社区居民委员会、劳动就业和社会保障以及计划生育工作等。
第一，“城中村”集体经济组织的改制。
通过股份制改造，将村集体经济组织依法改制成为适应社会主义市场经济管理体制、经营机制和分配机制的经济实体，明晰集体资产权属，维护集体经济组织及其成员的合法权益，促进改制后经济实体的持续健康发展。
改制过程中要坚持的基本原则是：一是要坚持因村制宜的原则，各村要根据各自实际，制定切实可行的改制方案；二是要坚持依法、依规，公平、公正、公开的原则，对村集体资产处置应依法确认其合法性、真实性和有效性；三是要坚持积极稳妥的原则，改制工作既要大胆实践，试点先行，又要注意平稳过渡，确保稳定。
集体经济组织改制方案根据各村具体情况确定。对于已经组建了公司制企业的村，村集体经济组织在公司所持有的集体股权要按照市委、市政府办公厅有关文件的规定①，进一步明晰权属，优化、调整股权结构，体现集体经济组织成员的权益。同时，按照《公司法》的有关规定，建立现代企业制度，完善公司治理结构，不断提高企业市场综合竞争力。对于已经成立了非公司制的村，根据企业规模、产业结构、经济效益等实际情况，结合集体资产的处置方案，按照市场运作的原则和《公司法》有关规定，可分别选择股份有限公司、有限责任公司、公司制企业集团等形式，对原企业进行规范化公司制改造。对于实行公司制改造暂不具备条件的，可选择股份合作制，待条件成熟后再改制为公司制企业。对于没有组建经济实体的村，可根据村集体经济的实际情况，结合村集体资产处置方案，由村民会议决定选择切合本村实际的改制形式。
注释：①即《武汉市委办公厅、市政府办公厅关于深化乡村集体企业产权制度改革的意见》。
集体经济组织改制必须进行清产核资和资产评估，做好债权、债务的清理登记工作，及时清收各种债权，避免集体资产流失。资产评估结果要经村民会议认可，并按照规定报乡（镇、街）农村经济经营管理部门或区政府规定的有关部门确认。对村集体资产的处置应依法确认其合法性、真实性和有效性。对村集体经营性净资产适当扣除社会保障和公共事业管理资金后，原则上全部作为股权量化的资产。
集体经济组织改制可参照有关文件①，享受资产处置、契税减免等有关优惠政策。改制后的经济实体凡符合新办企业条件的，享受国家税收减免政策，不符合新办企业条件的，原则上维持原纳税方式不变。
第二，村民户籍变更。
实施“城中村”综合改造要按照国家和省有关规定，遵循统筹兼顾、积极稳妥、有序推进的原则，将农业户口免费变更为城市居民户口，登记后的“城中村”的居民享受本市城市居民同等待遇。
第三，撤销村民委员会，组建社区居民委员会。
注释：①即《武汉市人民政府办公厅关于进一步加快国有企业改革与发展政策的意见》。
“城中村”完成集体经济组织改制、村民农业户口变更登记为城市居民户口后，实施撤销村民委员会，组建社区居民委员会工作（简称“撤村建居工作”）。撤村建居工作必须依照《中华人民共和国村民委员会组织法》、《湖北省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》、《中华人民共和国城市居民委员会组织法》、《湖北省实施〈中华人民共和国城市居民委员会组织法〉办法》和《中共中央办公厅国务院办公厅关于转发〈民政部关于在全国推进城市社区建设的意见〉的通知》的规定进行，根据各“城中村”的实际情况，因地制宜，实行分类指导，并采取措施确保平稳过渡，做好撤村建居的各项衔接工作。
第四，劳动就业和社会保障。
改制后组建的经济实体，应优先安排村改居劳动力就业，鼓励和引导村改居劳动力自主创业和自谋职业。对暂未就业且有就业愿望的村改居劳动力，发给《再就业优惠证》，享受相应的优惠政策。有关区政府及有关部门要为“城中村”有劳动能力和就业要求的村改居劳动力组织专门的技能培训，培训费从财政列支。各级劳动就业服务机构要优先为村改居劳动力推荐就业。
村改居后，逐步将村改居人员纳入城市社会保障体系。村民身份改变为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，应按规定参加城镇职工社会保险。男已年满60周岁、女已年满55周岁的村改居人员可采取一次性缴费的方式参加“城中村”村改居人员养老保险。
村改居后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策；符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。
第五，计划生育工作。
“城中村”村民转为城市居民的，按照《湖北省人口与计划生育条例》的规定，在2年内执行农村计划生育政策，2年后执行城镇计划生育政策。
2.“城中村”改造建设工作
“城中村”改制完成后的建设工作是“城中村”改造成功的保障。改造建设工作主要包括对“城中村”的规划管理、改造建设方式、个人房屋及宅基地处置、拆迁还建以及基础设施建设管理等工作。
第一，“城中村”改造的规划管理工作。
“城中村”实施改造建设，其规划编制、建设管理的各项指标和控制指标按城市规划、管理标准执行，其改造建设应符合武汉市城市总体规划和产业发展规划的要求。对基本符合城市规划要求的，主要采取保留、改建、扩建方式进行改造建设，重点解决公共服务、基础设施和城市景观等问题；对不符合城市规划要求的，可重新选址集中建设。实施改造建设必须按规定的程序办理相关手续，确保工程质量、功能质量和环境质量。
第二，“城中村”改造的建设方式。
“城中村”改造建设要针对各村不同情况和条件采取相应的方式。主要方式有：以改制后的经济实体自行实施改造，以项目开发方式实施改造，以统征储备的方式实施改造。
A类村的改造建设，其土地除规划控制用地外，原则上优先由村改制后的经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住区，保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方式进行房地产开发改造。
B类村的改造建设，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上按保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地等四种方式使用。其中保留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发《国有土地使用证》；开发用地依法核发出让性质的《国有土地使用证》。
C类用地的改造建设，原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造A、B类村的土地处置政策执行。为了使扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土地征收、征用时按“征十留一”的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展第二、三产业，并依法核发《国有土地使用证》。
“城中村”开发用地、储备用地的土地出让金、增值收益金的60%划转给“城中村”所在区政府财政专户储存，用于补贴“城中村”综合改造的旧村开发改造、新居住区基础设施建设；40%由市政府统筹用于“城中村”综合改造的市政基础设施配套建设等。
第三，个人房屋及宅基地处置。
对经过批准实施改造的“城中村”，由规划（国土资源）、房产行政主管部门对原集体土地上个人（含非本村村民）的房屋及其宅基地按一户一处宅基地的原则进行清理。原村民的房屋，属拆迁范围内的，予以确认发证面积。
原村居民住宅房屋及其宅基地经合法批准已经取得《集体土地使用证》和《房屋所有权证》的，经规划（国土资源）、房产行政主管部门核实后，予以认定或确权。对历史形成的无审批手续但确系本村村民长期自住的房屋及其宅基地，且他处无住房的，按《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《武汉市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知》的精神确认产权。
因征地农转非仍居住在本村的居民，其原村民身份经村委会证明，可参照村民房屋及其宅基地认定或确权的规定执行。
第四，拆迁还建。
“城中村”改造建设中拆除原村民房屋时，要对每户的合法建筑面积按上述处置政策进行认定，并登记造册报区政府备案。
拆迁人根据认定的合法面积和规划（国土资源）部门制定的安置标准，采取等量置换的方式进行安置。认定的建筑面积大于安置标准的，其超出部分按被拆除房屋的重置价予以补偿。拆迁人征得被拆迁人的同意，可以采取货币安置。
为合理利用土地，降低开发强度，可根据控制性详细规划以及被拆迁人的申请，在还建用地范围内适当建设商业用房，按一定比例用住宅面积抵换商业用房建筑面积安置被拆迁人。对房屋拆迁后需要过渡的，拆迁人应按照《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》的规定，发给过渡费。易地建设新居住区的，应按规定拆除原旧村。
第五，基础设施建设管理。
经批准实施改造的“城中村”，新建区域基础设施配套建设项目，诸如道路、排水、园林绿化、供水、供气、供电、通信、邮政等，由相关部门同步纳入城市基础设施建设年度计划并组织实施。
原“城中村”范围内的市政基础设施管理要纳入城市统一管理范围，有关事权按市、区分级管理的原则办理；其市容环境卫生管理水平要逐步达到城市市容环境卫生标准；其消防、治安等按城市管理的有关规定执行。
“城中村”改造建设完毕之前，其社区内的各项管理经费，除市、区已明确责任的以外，仍然由改制后的集体经济实体支付。
§§§第三节北京市海淀区“城中村”集体经济组织改造基本经验①
“城中村”原有集体经济组织的改制对“城中村”改造问题具有基础性作用。“城中村”集体经济组织的改制，不仅是政企、社企分家的需要，同时还直接关系着农转非人员未来的生存与发展。倘若改制后的经济组织具有足够的市场竞争力，农转非人员就能继续留在原有企业或新创企业工作，就有了就业和社会保障的基础。
所谓“城中村”集体经济组织改制，是将村集体经济组织改组为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的股份制企业，从根本上改变政企不分的状况，以明晰产权关系，变共同所有为按份共有。这样做，不仅依法保护了集体经济组织及其成员的合法权益，而且为集体经济组织资产的合理流转、资本的快速扩张奠定了基础，从而促进集体经济做大做强和持续健康发展。
当前，“城中村”改造正在全国各地展开，在已经完成或正在进行的“城中村”集体经济组织变革中，一般都提出了 “一村一策”的改造方针，因而它们所采取的集体经济组织变革模式也呈现各自不同的特点，具体到每一个“城中村”的集体经济组织的变革操作方案，也都是针对该村的具体特点而设计。北京市海淀区东升乡“城中村”集体经济组织改制方案就是立足于该乡的具体特点而设计的。
注释：①根据北京市海淀区东升乡集体资产处置及经济体制改革有关文件改写。
一、“城中村”集体经济组织改制的指导思想、主要目标和基本原则
1.指导思想
以邓小平理论和江泽民“三个代表”重要思想为指导，以产权制度改革为主线，以落实农村集体资产所有者权益和逐步建立现代企业制度为着力点，妥善处置集体资产，稳步改革乡、村两级经济体制，保证集体经济可持续发展，维护乡村社会稳定。
2.主要目标
主要目标为：实现乡村集体资产产权清晰；集体经济组织成员的资产所有者权益得到落实，历史遗留的经济问题基本解决；将乡村集体经济组织改进为股份合作制企业并逐步建立现代企业制度，实现政企分开；（该乡）经济合作总、分社中未参加社会基本养老、医疗保险的人员按政策参加北京市养老、医疗保险。
3.基本原则
一是坚持有利于经济发展，保持集体资产相对完整，防止集体资产流失的原则；二是坚持承认历史，尊重现实，公平、公正、公开量化集体资产，维护和保障社区成员合法权益的原则；三是坚持产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学、推进现代企业制度建设的原则；四是坚持民主决策、民主管理、民主监督和规范操作、循序渐进的原则。
二、集体资产处置及经济组织改革的基本要求
