天纵接着往下说。“编制这个方案首先必须满足三个条件，即：城市总体规划要求，为造梦工厂投资项目设施配套以及我们自身的利益、效益最大化。城市规划总体要求已经毋庸置疑，天鹅岛本身就已经规划为旅游、休闲、度假用地，这和我们的项目定位完全一致。造梦工厂那边，我们事先沟通过相关董事，必要时可以部分让步。”
“事先沟通过？他们都是些什么人呢？说话能算数吗？”周英杰不合时宜地提问。
天纵没有接话，倒是老太太在旁边帮了腔：“英杰，没必要知道的就不要问。”
“哦，”周英杰有点尴尬地沉默了。
“这个方案考虑到如何让步了吗？”周英豪插话道。
“是的。考虑到天鹅岛的土地开发现状，这些年中国圈地热高烧不退，天鹅岛的土地资源早就被瓜分得七七八八了，即使造梦工厂那么大一个国家级重点项目落地，W市估计也就能基本满足项目本身的建设用地，其他配套设施用地肯定捉襟见肘。谁都知道，这种游乐项目本身赚不到几个钱，真正赚钱的是它的饮食、购物、商住等配套项目。所以，造梦工厂无论如何都不会舍弃这块大肥肉，弄不好，项目谈判还会陷入僵局，这对项目进展极为不利。我们公司拥有天鹅岛最大、最完整的地块，所以制定方案时我们就计划拿出最多五分之一的土地免费与造梦工厂开展配套设施的项目合作。”
听到免费二字，就连老太太和周英豪都不免有点吃惊，周英杰更是低声惊呼道。“不会吧？免费!”惊呼之后，周英杰立觉不妥，连忙看看老太太，好在老太太此时也有点反应不过来。
“是的，免费。”天纵平静地回答。“这样看上去，我们似乎比较吃亏，毕竟涉及近两个平方公里的土地。但细想想，这个亏值得试试。首先，我们会要求造梦工厂在项目设计时充分考虑到我们剩余八平方公里的项目开发需求，比如说，重点游玩项目、人气最多的项目，甚至进出入主门区、主休息区、主商业区都要尽可能便利我们公司自身开发的项目，这样一来，我们公司开发的项目成熟度会急剧提升，带来的收益不言而喻。其次，我们此次让步也是主动为W市政府排忧解难，毕竟如果迟迟满足不了造梦工厂的要求，项目落地就会有变数，这对视招商引资为重大考核标准的政府来说是绝对不愿意看到的。我们看似大度的举措，肯定可以让我们与政府的开发谈判顺利得多，甚至在某种程度上可以逼他们就犯，出台一些特殊的优惠措施，比如公共交通设施建设、市政休闲设施配套等等，更重要的是，对于我们项目的土地开发变性十分有利。”
“一新公司当时在天鹅岛上拿的是什么性质的用地？”老太太问道。
“工业和仓储用地。”
“唔。”老太太看看一头雾水的周英杰，居然开口解释道：“中国政府对土地开发利用是进行分类管理的。一般城市规划管理部门会根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地规定好它的用途，不能随意更改。根据城市规划用地分类与用地标准，城乡用地分为大类、中类、小类，而常用的用地性质实际上是指其中一小类。比如，城市建设用地是大类，它又分为商业用地、住宅用地、工业用地等等小类，不同的用地除了有不同的用途之外，还有不同的使用年限，评估价值也差别很大。”
这是什么节奏？老太太居然破天荒地要开班授课？而且授课对象居然是她的小儿子。天纵和周英豪对望一眼，按照以前的约定，为避免互相掣肘和兄弟纷争，周英豪和周英杰两兄弟分别负责打理家族的国内和国外两部分生意，周英杰过去也一直遵照这个约定，不插手周英豪的管理范围，难道说？这个迹象耐人寻味。天纵能读出周英豪的眼神开始变得些许凝重。
“我们在天鹅岛上的用地如果是工业仓储用地，就必须首先说服政府批复我们的总体开发方案，然后根据方案将原来的工业仓储用地变性为商业住宅用地或者旅游文化用地等等，政府会委托若干家土地评估公司对变性后的土地价值进行评估，取其加权平均值测算出前后不同性质土地价值差，这个差价就是我们需要缴纳的土地变性费用，然后公司就可以进行开发建设了。”老太太对小儿子真可算是循循善诱。
“看来，中国政府对土地价格的主导作用真的非常大。”周英杰恍然大悟的样子。
“对的，可以说是举足轻重的作用。”天纵代替老太太回答。“所以说，我们适时的让步看似吃亏，但却卖了一个很大的人情给政府，这样我们与政府的谈判就会主动得多，开发工作也会顺利很多。”
“开发方案里怎么保障我们的自身利益？”老太太问道。
“我们按照高档与中档搭配、商住与休闲兼顾、建筑与景观相映、滨海与山林呼应的原则，将现有八平方公里地域规划分为六个组团。分别是门区组团、商业组团、居住组团、度假组团、滨海组团和运动组团。我们整个开发区域暂定名为‘宏鑫天堂岛’。这个天堂，既是居住的天堂，也是游乐的天堂，更是景观的天堂。”
老太太不动声色。
周英豪重复了一遍：“宏鑫天堂岛。”便不再有进一步表示。
只有周英杰表现出按捺不住的兴奋。“天堂岛，好名字，谁不知道上有天堂下有苏杭，现在变成上有天堂下有宏鑫了，这个名字够气派、够响亮。”
周英杰今天的表现太不寻常，天纵隐隐觉得今天的家庭会议应该会发生点什么。
