但如果这套商铺不是在北京市或者广东省，而是在没有制定综合征收率的地区，这套商铺缴纳税金的金额将会有比较大的不同。除了因营业税起征点造成的区别以外，在没有制定综合征收率的地区，需要按租金收入的12%缴纳房产税，按照商铺所处城镇的位置不同，缴纳1%~7%的城市维护建设税，以及教育费附加3%、地方教育费附加2%、堤防费1%，个人所得税在扣除营业税、房产税等税金和合理的修缮费之后，减除20%，然后按20%缴纳。以月租金30000元为例，则缴纳营业税=30000×5%=1500（元），城市维护建设税等附加=1500×13%=195（元），房产税=30000×12%=3600（元），印花税=30000×0.1%=30（元），个人所得税=（30000－1500－195－3600－30－30000×20%）×20%=3735（元）。综合税负率约为30.2%。
如果店铺的月租金收入是15000元，低于营业税起征点，则不必缴纳营业税和城市维护建设税等附加，房产税为1800元，印花税15元，个人所得税2037元，店铺租金的综合税负率约为23.68%。
税务小贴士
目前国人的投资渠道很狭窄，比如证券、基金之类的投资渠道对个人的专业要求很高，国外很少有个人自己投资买卖股票的，一般都是通过证券经纪人来操作。像我国这种证券公司大厅里挤满阿姨、大叔的情况，在全球都属少见的。掰着手指算下来，只有买房子似乎不需要太多的专业知识，而且从近十年来看，投资房产赚取的收益比所有的资本市场投资收益都来得丰厚。
投资房产后，得等一段时间，让它涨上去了才能再卖出。那么持有期间，出租是唯一的途径。就租金占房价的比例而言，如果投资房产是为了通过出租获得回报的话，毋庸置疑是亏本生意。所以，只要房价继续上涨，而且只要涨幅超过年租金占房价的比例，则房产还是一种不错的投资对象。只是，没人知道房价还能涨多久。
H在上海出租的商品房，租金在交税的时候与在北京的商铺计算方式是不同的。按照目前上海市的规定，个人出租商品房，统一按5%的综合征收率缴纳税金。
税法小知识
房产税属财产税类。以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象，以房产余值或租金收入为计税依据，纳税人包括产权所有人、房屋的经营管理单位（房屋产权为全民所有）、承典人、代管人、使用人。其税率分为两类：按照房产余值计算应纳税额的，适用税率为1.2%；按照房产租金收入计算应纳税额的，适用税率为12%，但个人按市场价格出租的居民住房，减按4%的征收率征收。房产税按年征收、分期缴纳。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞）依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。2011年1月28日起，在上海和重庆试点对居民个人拥有的房产征收房产税。
关于“国五条”中“征20%个人所得税”的思考
清明节举家出门踏青，刚回家，就接到一个同学的电话。他说，为了孩子读书方便，准备将自己的另一套房子置换到学校附近，于是要卖出一套，再买进一套。由于不是名下唯一的房产，不符合个人持有的满5年并是家庭成员名下唯一房产的要求，因此在出售的时候并不能享受免税的待遇。这几天他在看房子的过程中，房产中介跟他讲：“因为上海实施‘国五条’的缘故，从2013年4月8日起，个人转让房产不符合免税规定的一律按照20%的税率缴个人所得税。”他一听，紧张起来：要置换的这套房子买进来是280多万元，现在挂牌价是460万元左右，如果按照1%的税率缴个人所得税是4.6万元，如果按照差额20%的税率，就要交36万元的个人所得税。按照羊毛出在羊身上的原则，这36万元的税要加在房产交易价格中由买家承担，否则这房子根本卖不出去。他问，上海市是不是从4月8日起真的要按20%的税率征这笔房产交易的个人所得税。电话挂了不久，又有一个学生来电咨询同样问题。在清明节假期里，我接到了数通咨询这个问题的来电。
本来按照现行税法的规定，个人转让房产一般涉及营业税、个人所得税。上海市这边有关营业税的规定，分三种不同类型：购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；若持有超过5年（含5年）的普通住房对外销售，可以免征营业税；即便持有超过5年（含5年），但属于非普通住房，在对外销售时按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
个人所得税的相关规定是：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出售自有住房，按其收入额减除原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。上海市的核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
其实以上内容在上海市税务局网站上都能找到，我也在2013年3月23日就把链接放到了我的微博上。但是，由于税法太专业，很多老百姓看不懂，部分媒体记者也不怎么了解税法的相关规定，因此造成了市场恐慌。
自从“国五条”出台后，我多次看到房产交易中心的门口排起了长龙，手里有房的在权衡卖还是不卖。一则房价调控了那么多年，依然只升不降，看这样子，房价很可能越调越高，卖了可惜。二则如果现在把房子卖了，钱拿在手里，没有好的投资渠道，还不如持有房产。但如果现在不卖，未来房产税一旦对存量房开刀，再加上如果真的严格执行对出售房产征收20%个人所得税的规定，这房子就很难成交了。而想买房的也在纠结：这房价调控了这么多年，只见涨多涨少不见下跌，这次如果真的实行征收20%的个人所得税，这房价得涨到多高啊？
有人猜测，“国五条”要求严格执行征收20%个人所得税的规定，是在交易环节增加了双方的成本，那么就可能减少交易的数量，是不鼓励交易的意思。交易量减少会使房价涨幅减小或下跌吗？
以我粗浅的经济学知识来看，按照市场规律，商品的价格取决于供求关系。当供应量大于需求量时，商品的价格会下跌，反之则价格上升。只要市场存在，增加交易成本会在一定程度上减少供应量，反而会因卖方惜售在市场上造成供不应求的假象。比如某着名电子产品出了名的饥饿营销策略。
那么，交易中心门前那排队的长龙说明了什么？
其一，说明了我国的立法还不完善。“国五条”出台后，没有任何后续的具体规定。立法既不能像上调证券交易印花税那样“夜半鸡叫”，也不能像“国五条”这样“只听靴子响，不见人下来”，对未来不可知情况的恐惧极易造成市场上的恐慌。
改革开放三十多年以来，我国从计划经济向市场经济转型，而老百姓手中的房产由于历史原因有很多类型。比如当时房改，父辈以工龄折算买下房产的使用权，当时可能只出了一万元、两万元，但后来居住环境改善了，它不再是家庭的唯一住房，则出售时如果按照差额征收20%的个人所得税，那一万元、两万元的原值基本上可以忽略不计，差不多就是全额征20%的个人所得税了。还有以前福利分房、私房、原农村的宅基地自建房等情形，如果按照“国五条”的规定一刀切，岂不是又对老百姓的财富进行了一次再分配？
其二，说明了税收政策宣传的不到位。每年4月份是我国税收宣传月，3月份“国五条”出台后，即便各地出台了具体细则，但并没有在主流媒体上正面宣传。这引起了媒体的猜测，老百姓从执法机关那边得不到权威、准确的消息，于是只能到处打听小道消息，惶恐是必然结果。
其三，说明有既得利益者在后面推波助澜。所有来向我咨询的电话中，无一例外说是房产中介告诉他们4月8日或者清明节后上海市将严格执行对个人出售房产征20%个人所得税，催促他们尽快签约，尽快交易。房产中介的服务是根据房产交易价格的一定百分比收费，如果真的开征20%个人所得税，则势必推高房产交易的价格，房产中介的收费也会水涨船高。既然可以多收费，那为什么现在要催促交易双方成交然后收取较低的服务费呢？
虽然咨询的朋友和学生都得到了我完整的解答，但是看着交易中心门口那长长的队伍，看着交易中心天天加班的工作人员疲惫的神色，该找谁去解答呢？
税务小贴士
这是一篇时效性比较强的文章，之所以依然收入本书，是笔者想要借这件事情提醒一下有机会看到本书的读者。
政府会出台各种各样的政策，而政策在出台时会有各种原因、各种背景。其他政策我不太懂，可我认为税收政策都还是有一定的规律可循的。
所谓新闻无好事，很多媒体对专业性的政策并不十分了解，于是写出来的文章除了对政策的描述以外，还会掺杂很多自己的理解，而记者不是专业领域内的行家，于是片面的理解通过集中爆发式的媒体报道，让很多老百姓惊慌失措。
媒体从业者需要更专业、更清晰地解读政策，让老百姓了解政策。而老百姓也需要冷静，通过咨询一些专业机构来了解政策的真实情况，以免以讹传讹。
