设立房地产开发企业的一般程序为：只要符合了法定的条件，即可直接到工商行政管理机关申请设立登记。经过工商行政管理机关审查，确实符合设立房地产开发企业的条件的，就给予登记，发给营业执照。房地产开发企业在领取营业执照后一个月内，应当到发给营业执照的工商行政管理机关的所在地人民政府规定的部门备案。
《城市房地产管理法》规定，设立有限责任公司、股份有限公司、从事房地产开发企业经营的，还应当执行《公司法》的有关规定。因此，房地产开发企业也可以采用公司形式。
房地产开发企业的注册资本和投资总额之间的关系是：
1、房地产开发企业的注册资本和投资总额必须保持一定的比例关系。
2、房地产开发企业的注册资本和投资总额之间的具体比例，将由******或者******有关部门作出具体的规定。
此外，房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投资，用于项目建设。
二、城市房地产开发用地的取得
取得城市房地产开发用地的方式有两种，即通过土地使用权的出让或者土地使用权的划拨取得房地产开发用地。
（一）土地使用权的出让
所谓土地使用权的转让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的法律行为。
土地使用权的出让规定了一些条件，主要是：
1、城市规划区内的集体所有的土地不能直接出让。城市规划区内的集体所有的土地，必须经过依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可出让。
2、必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
3、县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级人民政府下达的控制指标拟订年度出让国有土地总面积方案，按照******规定的用地标准，报******或者省级人民政府批准。
4、出让的每一幅地块、用途和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照******的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及有关部门行使上述规定的权限，由直辖市人民政府决定。
按照《城市房地产管理法》第十二条的规定，土地使用权的出让方式有三种，即：拍卖、招标、协议。
需要特别指出的是，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。但是采取双方协议的方式出让土地使用权的出让金不得低于国家确定的最低价。
关于土地使用权出让的最高年限，《城市房地产管理法》没有作出具体的规定。因此，有关土地使用权出让的最高年限，应当按照******颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
按照《城市房地产管理法》的规定，在下列情况下可以解除土地使用权出让合同：
1、土地使用者没有按照合同约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同；
2、土地管理部门没有按合同约定的时间提供约定的土地的，土地使用者有权解除合同。
（二）土地使用权的划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
土地使用权划拨的主要特征是：土地使用权划拨不发生土地所有权的改变；土地使用权的划拨是一种行政行为；土地使用权的划拨必须依法经批准；土地使用权的划拨具有无偿性；土地使用者对原土地使用者所受的损失要依法给予补偿；土地使用权的划拨没有期限的限制。
《城市房地产管理法》对以划拨方式取得土地使用权，规定了严格的条件：
1、必须属于法定的建设用地。《城市房地产管理法》对可以进行土地使用权划拨的建设用地作了具体的规定，即：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。
2、建设用地确属必需。所谓建设用地确属必需，是指土地使用者确实需要使用一定数量的土地或者特定的土地进行建设，但自己却不享有需要数量土地的土地使用权或者该幅特定土地的土地使用权。如果土地使用者想以无偿取得的土地使用权进行转让、租赁、抵押，从而获取高额利润的，就不属于建设用地确属必需的范围。
根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律、行政法规以及部门规章的规定，通过划拨方式取得土地使用权的，必须经过下列程序；建设项目设计任务书报请批准；土地使用者取得建设用地规划许可证；土地使用者申请建设用地；县级以上人民政府批准；土地管理部门依法划拨。
三、房地产交易
房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租凭的活动。其中，房地产转让，则是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；房地产抵押，则是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；房屋租赁，则是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房地产交易的基本原则是，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
（一）房地产交易的价格评估
1987年后，我国开始实行土地的有偿使用，允许转让土地使用权，与此同时，城市私有房屋的买卖也逐步开始活跃起来，国家实行住房制度的改革，开始向个人出售公有房屋。从此以后，房地产交易在我国得到了迅速的发展。但同时也存在着不少问题，其中房地产价格混乱就是一个比较严重的问题。因此，为了加强国家对房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，我们国家实行，“国家实行房地产价格评估制度”。
（二）实行房地产价格评估制度的意义和作用
1、实行房地产价格评估制度，有利于规范房地产交易市场秩序，保障国家利益不受损失；同时也有利于维护房地产权利人的合法权益，防止各种欺诈行为的发生。
2、为土地使用权的出让和房地产的转让提供基础价格。城市人民政府进行土地使用权的出让活动，必须有一个基础的价格，用来作为拍卖的底价或者招标的标底，通过房地产价格的评估，城市人民政府可能确定每一块地块的基础价格，保证国家收益不被流失。土地使用者取得土地使用权后，进行了房地产的开发活动后进行转让，也需要有一个基础的价格用来作为转让的基本价格，通过房地产价格评估，就可以确定转让的基础价格。
3、有利于促进房地产抵押业务的发展。过去，我国房地产业不发展，房地产的抵押也很少，目前我国正在发展社会主义市场经济，房地产的抵押活动必然会增多，所以实行房地产价格的评估，有利于房地产抵押业务的发展。
4、有利于国家的税收征收。目前我国对房地产征收的税收不少，如土地增值税、土地使用税、房产税等，这些税收都是以房地产的价值或者价格作为课税的依据。因此，实行房地产价格评估，有利于政府通过房地产价格评估正确确定房地产的基础价格，保证税收收入。
5、房地产价格可以为房屋拆迁补偿、解决房地产纠纷案件、企业兼并、企业破产清算等提供依据。
（三）房地产价格评估实行公正、公平、公开的原则，简称“三公”原则
这是市场经济中的普遍性原则。
所谓公正性原则，是指房地产价格评估机构在进行房地产价格评估的过程中，应当公正地对待每一个要求房地产价格评估的委托书人，不得有所偏向。公正性原则要求房地产价格评估机构做到公正地受理房地产价格评估的委托、公正地反映房地产价格评估委托人的情况、公正地办理房地产价格评估事务。
所谓公平性原则，是指房地产价格评估中的各方享有平等的权利和承担平等的义务。房地产价格评估机构在受理房地产价格评估的委托时，不得要求委托人承担不公平的义务；同时，委托房地产价格评估机构进行房地产价格评估的当事人，特别是行政机关作为委托人的，不得要求房地产价格评估机构承担不公平的义务。所谓房地产价格评估的公开性原则，是指房地产价格评估的程序、标准等应当向社会公开，以便于社会公众知晓，从而保证房地产价格评估的公正。
房地产价格评估包括基准地价、标定地价和房屋的重置价格的评估。
所谓基准地价，是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格。基准地价主要反映在地价总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，是国家对土地使用权价格进行宏观控制，管理和引导房地产市场中土地使用权价格的依据；同时又是国家征收土地使用税、参与土地收益分配、防止各地竞相压价和地价狂涨的衡量标准。
所谓标定地价，是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格，它是以基准地价为依据，根据市场行情、地块大小、形状、容积率、微观区位和土地使用年限等条件评定的具体某一块地块在某一时间的价格。标定地价为地方人民政府政府管理土地使用权的价格、防止土地使用权价格的暴涨暴跌，维持合理的地价水平，提供了依据。标定地价要求准确，尽量接近市场价格。
所谓房屋的重置价格，是指按照当前的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和运输费用等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格。由于房屋的建筑结构、式样、质量不同，所以现实生活中不可能存在适用于所有房屋的重置价格，而只能存在各类房屋的重置价格。房屋的重置价格，对于房屋拆迁中的价格补偿等，具有十分重要的现实意义。
基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格由城市人民政府或者其授权的部门按照******的具体办法定期确定和公布。
