个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
1.具有城镇常住户口或有效居留身份；
2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；
6.银行规定的其他条件。
三、申请借款应出具的文件
申请借款时，应填写《个人住房贷款申请审批表》，并提交如下文件：
1.身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；
2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
7.以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；
8.贷款人要求提供的其他文件或资料。
四、贷款程序
工作人员收到借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。
如同意借款申请，工作人员会通知客户在规定的时间、地点办理或由银行代办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。
五、贷款额度、期限和利率
银行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。
贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
六、还款方式
借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。
偿还本息的方式有以下两种：
（一）贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。
（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
七、抵押物和质押物
银行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：
（一）个人住房贷款的抵押物
1.借款人有权自主支配的房产及其他地上定着物；
2.借款人依法取得的国有土地使用权；
3.我行认可的其他财产。
（二）个人住房贷款的质押物
国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
五、个人住房组合贷款技巧
个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。根据《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》和《中国建设银行个人住房贷款办法》，北京市住房资金管理中心与中国建设银行北京市分行于1998年3月18日共同制定了《个人住房组合贷款暂行规定》，规定中个人住房组合贷款是指由北京市住房资金管理中心（含所属分中心及直属归集部）运用政策性住房资金、中国建设银行北京市分行运用信贷资金向同一借款申请入同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。
1.贷款对象和贷款条件显然，申请个人住房组合贷款的，应同时符合《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》及《中国建设银行个人住房贷款办法》中有关贷款对象和贷款条件的规定。有关规定的具体内容参见本节前文。
2.贷款额度、期限和利率
（1）贷款额度与贷款比例组合贷款的贷款总额不得超过所购房屋价款的70%，其中政策性个人住房担保委托贷款额度不得超过市中心规定的单笔贷款的限额及借款人单位的总额度。政策性贷款和商业性贷款的比例原则上为1∶1。
（2）贷款利率组合贷款中政策性贷款和商业贷款的利率，分别按《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》规定的利率执行。
（3）贷款期限两类贷款的贷款合同生效日期应为同一天，期限也应相同。
3.贷款程序
（1）贷款申请申请个人住房组合贷款，借款人应先向市住房资金管理中心提出申请，同时提供相关材料。相关材料具体有哪些，请参见本节前文。
（2）贷款审批北京市住房资金管理中心负责初审，初审通过后，由市住房资金管理中心填制《委托调查通知单》，《委托调查通知单》应明确贷款的数额、期限并注明“组合贷款”字样，受托银行接北京市住房资金管理中心提供的《委托调查通知单》及相关材料后，应要求借款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款申请入进行贷前调查并将调查结果通知委托入。
（3）合同签订与贷款发放受托银行同意贷款的，应通知北京市住房资金管理中心签发《委托贷款通知单》，并之与之签订《委托贷款委托合同》。受托银行凭《委托贷款委托合同》及《委托贷款通知单》，分别与借款申请入填写《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》及《中国建设银行个人住房贷款借款合同》及相关的贷款担保合同。两贷款合同的生效日期应为同一天，期限也应相同。然后，受托银行向借款申请入发放政策性个人住房贷款，并同时发放商业性个人住房贷款。
4.贷款偿还方式组合贷款的还款方式，采用等额比例本息还款，同时偿还政策性个人住房担保委托贷款和商业性个人住房担保贷款本息。
5.贷款风险承担组合贷款出现风险时，贷款银行处置抵押物或质物，或向保证人求偿所得款项应首先用于清偿《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》项下贷款本息，然后再偿还《中国建设银行个人住房贷款借款合同》项下贷款的本息。
六、申请贷款的技巧
1、如何申请组合贷款
（1）将贷款申请书、合同文本和各项资料送至银行；
（2）了解个人住房贷款相关的公证、保险、抵押登记事宜；
（3）在借款凭证上签字或盖章；
（4）办理龙卡还贷确认书或龙卡申请手续。
2、申请组合贷款所需要的材料有：
（1）身份证；
（2）户口簿；
（3）《商品房预售许可证》（期房）或《上海市房地产权证》（现房）；
（4）房价30％或以上预付款收据；
（5）所在《市内销商品房预售合同》或所在《市内销商品房出售合同》；
（6）房产商的收款帐号；
（7）借款申请表；
（8）借款合同，抵押合同；
（9）龙卡申请表或已有龙卡协议书及委托还贷协议；
（10）开发商的《营业执照》复印件。其附加证明材料有：
3、公积金贷款还需提交：
（1）单位和个人住房公积金帐号或职工住房公积金结存单；
（2）参与计算额度的有关入员同意使用其住房公积金的承诺书。
4、商业贷款还需提交：
（1）申请入家庭收入证明材料和有关资产证明材料。如以上资产属于申请入家庭成员所有需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书。
（2）已存满规定期限的住房储蓄存单或存折。
（3）企业允许借款人申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明。
七、提前还贷有学问
韦先生今年28岁，目前在一家IT公司担任商务经理，月薪3500元左右，年底分红3000元左右。韦太太月薪1100元左右。夫妻俩都有大病保险、住房公积金和养老保险，没有购买其他商业保险。前年刚买了房子，目前的积蓄有3万左右，其中2万元在广发银行做了薪加薪二代，另外有5000元做了薪加薪信用卡版，5000港币买了理财产品。剩下一部分钱都放在工资卡内，但数额不大。
目前，韦先生每月需要付按揭款1500元，按揭时间还有13年，其他的日常必需开支大约是1000元，双方父母暂时都不需要他们来照顾。
韦先生问：目前还有少量的存款，明年起贷款利息升高，是否需要在年底先还掉几万？
韦先生的年度收支表：（单位：万元）现金流入现金流出项目金额项目金额家庭年收入5.52日常开支1.2公积金（估计）0.75按揭支出1.8合计6.273余额3.27浦发银行杭州分行私人金融顾问郭剑分析：
韦先生目前按揭支出/可任意支配收入=1.8万元/（5.52万元-1.2万元）=41.67%，在正常范围之内。目前家庭存款3万元，备用金为8000元。
根据经验，家庭备用金至少需满足家庭6个月正常生活开支的需要，按揭的家庭还需准备足以支付3个月按揭款的备用金。具体到该家庭，共应准备家庭备用金0.6万元，按揭准备金0.45万元，合计1.05万元。超过这个金额的资金可以用于投资理财或归还贷款。
目前客户做的投资理财为薪加薪，其实质是一种准货币市场基金，但实际的收益率和流动性均不如大盘的货币市场基金，目前整体投资理财收益仅在2%-2.5%之间，而目前的贷款利率为5.31%，到明年还会上调，所以，在资金宽裕的情况下，可以考虑提前还款，相应地可以减少每月按揭支出和整体的利息支出。
由于提前还款一般需要预约，且起点还款金额在5万元左右。因此，还款前需作以下准备：一、将手中的港币结成人民币；二、提取住房公积金；三、在银行留存10000元存款，可存25%的活期存款；25%的3个月定期和50%的6个月定期；四、将其余的资金连同平时的节余款投资理财于货币市场基金，如南方现金、华夏现金等；五、待合计金额达到5万元后，向贷款银行提出申请，提前还款。
从客户的每月还款金额和还款年限推断，剩余贷款金额大致在17万元左右，如提前归还5万元，每月可增加结余450元左右。
八、哪种还款方式比较划算
据银行的一项调查表明：在选择购房贷款的同时，90％的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。特别是一些预期较好的人，往往会提前还款。对于这部分人，选择贷款方式很重要。一般的偿还贷款方式有：按月还款法和按季还款法。具体偿还贷款又可选择“等额本息还款法”或“等额本金还款法”。
“等额本息还款法”又称“月均等额还款法”，目前较为常用，它是在你还贷期限内，以固定的数目每月还贷。也就是说，不仅每年每月本金保持不变，而且每年每月利息保持不变。具体的计算公式为；
月还款额=本金×月均还款额系数
可以看出，其特点是每月的还款额都固定不变。
“等额本金还款法”目前采用的不算太多，它是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也说是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为：月还款额=本金÷贷款期限（月）+（本金-已还本金）×月利率不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程。
案例：2002年5月30日，王先生购买了一套40万元的房子，首付15万元后，剩余25万元进行为期20年有240个月的商业贷款。如果按“等额本息还款法”，每月还款额为1655．5元（25万×66．22％）其中，月均本金为1041.67元，月均利息为613.83元。在20年当中，你每月都要还这么多，连本带息一共要还397，320元。
如果用“等额本金还款法”来计算，月均本金与前者相同为1041.67元，不过每个月的利息不同，所以每个月的还款额也不相同。第1个月的还款额为
2091．67元（1041．67元+25万元×0．0042）
第2个月的还款额为
2087.3元11041．67元+（25万元-1041．67元）×0.0042）
以后每月依次类推，到第20年亦即第240月时，一共要还清375，191.26元。前一还法与时间无关，每月均还1655.5元；后一还法与时间有关联，每个月还款均不相同，随着时间的推移，月还款额会越来越少。
从每月还款额来看，按月等额本息还款法，每月还款额均为1655.5元；而按月等额本金还款法则每个月还款均不相同，其中第一个月为2091．67元，第2个月为2087.3元。以第1个月相比较，等额本金还款法要比等额本息还款法多还436．17元；以第2个月相比较，等额本金还款法要比等额本息还款法多还421.8元。由此可见，等额本金还款法前期压力较大，但随着时间的推移，你的压力将会逐渐减小。
从每月还款利息来看，等额本息还款法，本金一直大于利息，且本金、利息都固定不变，所以，还的利息自然就多一些；等额本金还款法，一开始是利息大于本金，但大部分时间则是本金大于利息，但利息逐年减少，其结果是还的利息相对少一些。等额本息还款法20年还款总额为397，320元，其中利息总额为147，320元；等额本金还款法20年还款总额为375，191.26元，其中利息总额为125，191.26。
哪一种还款比较划算呢？“等额本金还款法”比较划算。为什么“等额本金还款法”要划算一些呢？因为从上述例子可以看出，一方面，等额本金还款法还贷初期的压力较大，但其本金的偿还逐月减少，以后会很轻松。另一方面，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息221，287.74元。
什么样的人适合“等额本金还款法”？并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收入多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究入员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。
九、贷款利息计算和本金偿还技巧
房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
一、渐进式抵押贷款
这种贷款是在偿还期根据借贷入的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同，但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度，可由借贷双方协商确定。
二、递减式还款抵押贷款
