一、美国物业管理概况
美国的物业管理已经有60 多年的历史。从20 世纪30 年代开始，美国政府借鉴英国经验，强化政府在住房问题上的作用，解决了中低收入阶层住房困难问题。在这一过程中，物业管理日趋社会化，各地纷纷建立了物业管理公司、各种专业管理公司及物业管理协会，并逐渐形成了一个有较广泛社会影响的专门职业———物业管理。
美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员素质较高。全国约有100 万人从事与物业和物业管理有关的工作。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的。美国房地产业总产值约占国民生产总值的10%~15%，全国2/3的有形资产是房地产。房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资，目前，每户平均住房面积200 平方米，物业管理市场广阔。
美国联邦政府设有城市住房与城市发展部，下辖公众住房局和联邦住房管理局。在各个州都设有相应的住房行政管理机构。联邦政府还设有公共房屋管理委员会，下设34 个代理机构，监督着166 个房屋项目，其中最大的代理机构是纽约城市房管会，管理着15.6 万个住宅单元。此外，美国还有许多全国性或地方性物业或物业管理协会，如美国国际设施管理协会（IFMA）、全国物业管理人员协会、代表业主利益的全国性协会BO MA 等，为行业规范化和提高从业人员素质服务。
二、物业管理机构与人员
美国的物业管理公司一般设有若干职能部门和专职负责人员，以保证管理工作的正常运转。其中主要的有：管理与维修部门、能源管理部门、财会部门、治安部门、清洁部门等。
管理与维修部门主要负责房产经营与维修，包括租赁管理、检修房屋及其设备系统、房屋档案材料的管理、维修人员的日常管理。它一般被赋予独立的诉讼权。较大维修项目有权对外发包。
能源管理部负责管理住宅区的冷暖供应、动力设备的管理和维修，在住宅群（小区）内还负责污水处理系统及发电设备管理。
治安部负责消防安全、防盗、地区巡逻和地区交通管理等。业务上接受国家警察系统的指导。
在美国成立物业管理公司也需符合其法定条件，并申办营业执照。物业管理公司部分岗位需经过培训或取得相应专业证书。国际设施管理协会规定，管理人员必须持有大学毕业证书，有五年以上的物业管理经验，并经过一些专业课程的教育后，才能取得协会颁发的合格证书。取得注册物业管理师资格的约有15000 人，他们管理着美国8770 亿美元的房地产，90 万套住宅，76 亿平方英尺的商业楼宇。
三、物业管理合同与收费
在典型的契约社会中，物业管理合同是物业管理双方权益的保证。物业管理合同受所在州合同法的约束。任何违约行为都将承担相应的民事责任。
在美国，物业管理合同主要有办公楼物业管理合同和住宅物业管理合同两种。一般情况下，如果物业产权是多元的，则由业主组成的物业管理协会与物业管理公司签约。这种合同不仅对所有业主，而且对未来业主都有法律约束力。物业管理合同的内容包括合同双方的权利与义务、费用的收取与管理、违约责任等。
物业管理公司的职责除了接受业主委托收取管理房租等费用外，必须监督、管理及定期或不定期修理楼面的主要设施。房屋业主除保证管理费用外，还必须为物业管理公司提供办公用房。合同期限一般都较长。较大的物业管理项目一般合同期限都规定业主在两年内不得调换物业管理公司。
一般情况下，物业管理公司具体职责的日常开支，由业主或业主协会不断补充。业主协会委托物业管理公司代为收取所有的房租、管理费。代收账户上的资金属于业主所有，但由物业管理公司掌握经营，并按约定预算用这部分钱支付开支。账户中资金不足时，业主、租房户有义务补充。物业管理服务费在美国主要有两种算法：一是根据物业管理公司与业主之间的年度预算数额按月收取；二是根据利润来计算管理费，以鼓励物业管理公司的积极性。
美国的物业管理经费来源主要有：租金收入，占总收入的1/3；政府定额补贴，占总收入的1/3；政府免征房地产税，占总收入的1/3.基本能实现收支平衡。
四、管理有方，服务至上
作为发育成熟的美国物业管理市场，竞争十分激烈。优质服务是物业管理的第一生命。为确保企业生存发展，美国的物业管理公司建立了严密的服务体系。无论大小公司，服务功能都十分齐全，工作上尽职尽责。他们在物业规划开发时便介入，提供建议，以便物业有更高的管理水准。各物业管理公司都建有物业的系统资料库。并在物业保险上做较多的投资，以便业主和住户放心，提高住宅租住率。
除日常管理工作之外，物业管理公司还在努力创造一种舒适、有人情味的物业环境上下功夫。如在住宅区内购置一流的设施，开设超市、图书馆、餐厅、理发室；组织丰富多彩的社区文化、体育和娱乐活动等，使住户之间、住户与管理机构之间加强沟通与理解。他们还在住宅区内办有周报，独立的闭路电视系统，传播信息、宣传住宅管理制度等，为物业管理赢得了声誉。
