土地的获得大概可以分为三种：
第一种是行政命令式，可以是划拨也可以是协议出让。根据国务院第18号令（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）文件，政府有权合理地确定各类房地产用地的布局和比例。虽然按照国土资源部第11号令（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》）的要求，商业用地或者商业性质的用地基本上应该是用挂牌、拍卖、招标的方式进行。但是，实际上很多复杂的条件，按照《城市房地产管理法》和国务院第55号令（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》）的规定是不具备招标、挂牌的条件的，政府可以用协议出让的方式来进行。
第二种实际上是土地市场。土地市场经过国土资源部第11号令的开化以后，实际上变成公开出让的方式，对于发展商来说一般有三种情况：一个是投标，一个是摘牌，一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看，比较发达的城市是深圳、广州，而市场开放程度比较慢的地区，正在逐步实现以市场化为主的土地供给渠道。
第三种情况，实际上是资本市场的一种运作方式。《城市房地产管理法》和国务院第55号令的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法地进行转让和买卖，这种转让的行为在国家法律上是有前提条件规定的，在符合这个前提条件之后，变成了一个土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用通过挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。实际上，是形成土地二级市场交易的一个过程。在现有的市场中，原有的土地已经大量保留在开发公司手里，或者说叫做有主了。所以，国土资源部第11号令实行之前，从全国来统计，可开发土地有一半以上都在一些开发公司手里，已经通过各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候，它可以用各种方式来进行转让。
上面三种方式可谓是非常清楚地摆在你面前了，让你一看就知道何为划拨、何为协议出让、何为竞买、何为买卖。可是在现实操作中，这几种关系常常是十分暧昧而且可以转化的。
土地的炒作使地产商获得暴利。
地产商通过各种手断获得土地后，并不进行实际的规划与建设，而是再次转手加价进行倒卖，从中获取利润。而这种加价转手倒卖的过程有时不是一次，而是经过多次地加价、多次地转手倒卖，造成地价的反复提升，从而使房产成本提高。
首都经济贸易大学房地产经济研究所某教授指出：“问题主要出现在协议转让上。因为协议转让是一对一的谈判，这种不公开的交易，助长了腐败行为的产生，进而导致土地炒卖现象日益普遍。”这位教授说：在很长一段时间里，协议转让的规则十分模糊，不具有操作性，如哪些土地可以协议转让、协议转让价格怎么确定等关键性问题，都没有明确的规定。在这种情况下，多数地产商自然就不会选择拍卖或招投标的方式购买土地，而是乐意通过勾结政府官员，以协议转让的方式购买到大大低于市场价格的土地。他们的手法通常是：依靠强硬的关系，可以在事先不按规定交纳土地出让金的情况下，低价拿到土地使用权，然后高价转让出去，再用赚来的一部分利润补上以前的资金“窟窿”。而在土地拍卖或招投标方式上，也或多或少地存在一些“猫儿腻”。这主要表现在购买方在拍卖或招、投标以前，通过各种关系事先打听到底价，然后再操纵交易过程，直至达到个人目的。
北京西站没有建成之前，周边地区的土地价格只有每公顷75～90万元人民币。可当北京西站建设规划出台后，这里的土地价格却在一夜之间上涨到了每公顷225万元人民币，几乎提高了3倍。而到开工建设时，土地价格在这个基础上又翻了一番，高达每公顷450万元人民币。
土地炒作带来的价格上涨，自然被房产商计入核算成本，从而导致房产价格“水涨船高”。在很多地方，土地成本几乎超过了房地产开发总投资额的23.杭州市房地产平均价格就是因为地价的不断炒作，在短短4年之间，房价从每平米2700元一路蹿升到5000元以上，几乎翻了一番。这大大超过了当地居民的收入增长速度。由于大量中低等收入的居民买不起这些高价房，空置楼盘就随之增多，从而造成了资源的闲置和浪费。
另外，炒卖土地也使得城市“圈地运动”愈演愈烈。近几年，中国城市建设速度不断加快。可是，一些地方政府在遇到建设资金紧缺的时候，却把目光盯上了价值不菲的土地。于是，就打着“经营城市”的名号，开始大量出卖国有土地。一些地产商也正是看准了这一点，就开始了竞赛式的“圈地运动”。据媒体报道，一次性从政府手里购买四五百公顷土地的大公司已屡见不鲜。
此外，土地炒卖还可能引发金融风险。现在房地产开发中的各路资金，如地产商自备资金、施工企业的工程承包资金和购房者的预付资金，有很大一部分都是来自于银行贷款。在这种情况下，一旦土地炒作价格超过了极限，无法支撑下去的“烂尾楼”和卖不出去的“空置楼”就会随之产生，金融风险也由此面临威胁。我国的国有土地可以说是目前最大的一笔国有资产，其静态价值高达25万亿人民币左右。由于我国现行的土地征用制度，在征地目的界定、征地范围划分、征地补偿方法等方面存在着诸多弊端，因而造成了土地市场秩序混乱。尤其城乡结合部形成了不少土地黑市，大量集体所有制的土地通过不正当的交易，由农村土地转换为城市土地。另一方面，一些地方政府的领导出于“形象”与“政绩”的需要，大搞所谓“城市经营”和“开发区”、“工业园”建设，盲目规划，乱占耕地造成了土地浪费。许多土地征而不用、多征少用、早征迟用，既降低了土地配置效率，又严重地浪费了稀缺的土地资源。据国土资源部统计，截至2002年底，全国累计收取土地出让金7300亿元。在一些地方“卖地皮”甚至成了解决地方财政困难的生财之道。据媒体披露，一些市、县的土地出让金收入已经占到当地财政收入的35%，有的竟然高达60%。
2002年“两会”期间，不少人大代表和政协委员曾尖锐地指出：“有些开发商通过协议批租廉价占有相当多的土地，并利用未开发的‘圈地’进行炒作，把土地价格越炒越高。”虽说土地资产数额巨大且具有价值增值功能，但它属于不可再生的资源。按照市场供求规律，它所具有的供给的稀缺性与需求的无限性的特点，便成了不法开发商与腐败分子牟取暴利的肥肉。一位资深房地产策划人曾说：“我从来没有在正规渠道批到过地皮。谁不想光明正大地挣钱？实在是弄不到手。征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。一开始，我的报告总是被挑三拣四，批评得一无是处，不是达不到要求就是已经规划完毕。三天两头修改，他们总能挑出毛病。最后，我弄懂了，找到国土局办公室的一个秘书，通过她牵线搭桥和局长见了一面，然后专门到他家里拜访了一次，地很快就批了下来，而且土地出让金还可以先欠着，赚了钱再说！”至于国家的土地出让金，可以具体问题具体解决。很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看官员的脸色了。“这些费用我们是要列入楼盘开发总成本的。权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场，在每个城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏批文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。”
为了印证这种说法，笔者通过查阅近几年来关于贪官的近百篇报道，发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关，而所谓的阳光拍卖“不到10%”。据权威资料表明，1999年以前，90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了“寻租”的沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞，他利用职权为女儿的皮包公司（用9998元港币在香港注册）批地3500亩，一转手，狂赚2800万元人民币。国土资源部执法局统计，2002年全国立案查处土地违法案件11万多件，涉及土地面积2万多公顷，给予责任人行政处分452人，党纪处分771人，刑事处罚168人。近年来，由于土地市场管理中的不规范与漏洞，我国国有土地收益流失每年都要超过100亿元人民币。
即使一些房地产开发商并未涉及权钱交易的腐败行为，但由于国有土地市场还处于发育的初级阶段，因此不少有关系的开发商还是可以通过各种渠道的违规操作拿到土地。以北京为例，由于土地供应渠道政出多门，就使得投机者有空子可钻。曾有开发商声称，可以绕过国家规定，从十大渠道拿到土地。其中包括：中央驻京单位、各大兵种在京系统、国有开发企业原划拨的土地；从各区县出来的土地；城市工业结构调整后的土地；各区“危改”土地；郊区开发区的土地；绿化隔离带的土地；小城镇建设土地以及各种存量更改用途的土地。
在北京注册的四千多家房地产公司，真正具有开发实力的不足十分之一。多数企业由于缺乏开发实力，往往靠炒地皮、卖项目维持生计。因此，持地观望、待价而沽、转卖项目、牟取暴利的生意，在房地产业屡见不鲜。一个楼盘几易其手，地皮价格自然也随之翻番。而地皮价格的翻番，最后导致的当然是房价的翻番。
