众所周知，巨大的经济泡沫在实物的生产和消费过程中是很难产生的，只有在金融领域才能如此大规模的产生。所谓房地产市场的金融特性是指房子除了有居住的功能之外，还具有像股票和期货一样的投资功能，并且已经按照股票、期货市场那样按照预期收益进行交易了。
作为金融产品通俗地说，应具有以下基本特性：
可以长期保存、不变质、不损毁。（比如说容易腐烂变质的水果、蔬菜就不可能成为金融产品）
方便交易，可以在市场上流通。（比如说国家严禁买卖的物品都不能成为金融产品）
有明确的权属关系。（即产品有明确的所属人，该产品产生的收益明确归所有人所有）
有预期收益的可能，而且增幅较大。（这里说的不是必然会增值，而是一种被一部分人主观的认为有可能会增值）
存在交易市场。（也就是说已经有一部分人，开始对该产品进行买卖活动）
之后我们对比一下房地产产品：
1.一般商品房产权70年有效，而且只要不是伪劣工程一般不会变质、损毁。
2.虽然房地产属于固定资产并不方便交易，但是，自从实行产权制度以后，产权就完全可以上市流通，产权证也就完全可以起到股票的作用。大量商品房、福利房和到期的经济适用房均可以上市交易。
3.房地产自产权改革以后，大部分住房都已有了明确的产权。
4.随着国家经济的发展，人民住房水平的不断提高，房地产自然有可以预期的收益，而且由于我国经济发展十分迅猛，这种预期收益也可能迅速增加。
5.房地产市场和房地产二手市场早已建立，而且交易频繁，参与人数众多。
通过以上对比，我们不难看出，房地产产品完全具备了金融产品的有关特性。
房地产市场存在着大量的对房地产预期收益的交易。这种对地产预期收益的交易表现为，这种交易不是为满足有真实需求的购房者自住或长期出租，而是投机者预期房价有较大涨幅，纷纷购房以获取资本增值，形成了一种自我实现的预言，大家预期房价上涨，大量购房，导致需求旺盛，房价加速上涨，购房需求进一步高涨。投机者购买的是房地产的预期价值，而购买预期价值的结果是拉动了购房需求。
这种对预期收益的交易，在交易的时候，与真实需求交易没有任何两样。但是交易过后情况就大不相同了，它并没有如同自住需求和长期出租需求那样退出市场，进入消费领域，而是站在市场外围“蠢蠢欲动”，随时准备可以重新回到市场。一旦重新回到市场，短期投机需求就立即“转换”身份，不是以“需求”而是以需求的对立面“供给”出现，造成市场上供需力量的急剧改变。我们称这种需求为“虚假需求”，是因为从本质上说它不是“需求”而是“供给”。由于它是以“需求”面目出现的潜在和暗藏的“供给”，所以比开发商没有卖出去的空置房危险更大，它是市场上的不确定、易变、好动和危险的因素。短期投机需求持有房子的时间越短，数量越大，对市场的危害性就越大。
所以，房地产市场的金融特性实际就是这种预期收益的交易。当然形成这种金融市场并没有什么不好，反而有益于房地产的市场化进程，充分利用了社会资金，加大了房屋建设投资，加快了房屋建设，从而更好地为大众提供充足的住房。然而，事物总有它的两面性，在金融市场中就表现在投资减少，投机盛行，虚假需求造成的预期收益过高上，这些弊病就是金融泡沫，反映在国家经济上就是经济泡沫。
房地产的金融泡沫主要反映在虚假需求泡沫上。“空关房”就是虚假需求的集中表现。目前很多城市都有数量很大的空关房，这些房子买来后并不准备自住或出租，而是空关着等待价格进一步上涨抛售。这种“千家万户无灯影”的情况掩盖了市场上真实的供需状况，给市场所有的参与者，包括购房者，开发和政府在内，发出极其错误的信号。比如说10万户总面积1000万平方米的空关房，作为需求它使市场供需得到平衡甚至供不应求。但是一旦重新抛向市场，这时不仅总供应量一下子猛增1000万平方米，总需求量则因为投机需求减少，以及受其影响短时间里真实需求也将减少而造成总需求大量减少，“一增一减”使市场迅速地从“供不应求”转变为“供过于求”。由于房地产业具有明显的滞后性、刚性和惰性，这种供过于求的状况并不能立即通过供应量减少得以纠正和缓和，相反受前期供不应求假象的“欺骗”，政府还在大量批地，开发商还在大量买地造房，供应量源源不断增加，供过于求状况进一步加剧和恶化，由此可能引发市场更大的波动和震荡。虚假需求的真实面目逐渐显现。
虚假需求造成房地产价格“虚高”。虚假需求大量产生的时候，造成需求膨胀，出现供不应求甚至严重的供不应求。在供应短缺和房子很好卖的情况下，开发商最容易和最乐意做的事情就是提高价格，造成价格快速上涨。价格快速上涨又造成更大的财富效应，吸引更多的虚假需求，造成供求状况进一步恶化，开发商得以再一次提高价格。虚假需求和“虚高价格”互为因果，互相作用，将房价推向更高的水平。而房地产价格上涨越高，社会收入分配向投机需求追逐的收益倾斜的比例越高。高企的房地产价格是以牺牲大多数人的有效需求和公平的社会收入分配为代价，为少部分投机需求谋取利益。房地产价格过快上涨，会直接影响消费价格水平。房地产业拉动的其他行业的产品价格，包括生产资料价格、中间投入的产品价格、能源和煤电油运的价格，所有这些价格的上涨都会全部或部分传导到消费领域，使通货膨胀预期上涨，购买力下降，最终是全社会都在为房地产的价格上涨买单。
对房地产的有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上。因为是自住和使用，需求对价格的弹性相对较小。在一定的经济发展水平下，因为有效需求是必要需求和基本需求，人没有房子住是不行的，所以房价如果上升1%，有效需求不会有特别大的变化。一般说来，有效需求并不会造成房地产泡沫。而投机需求的目的是赚取差价，所以其价格弹性与有效需求价格弹性比较是差异很大的。价格上涨1%，投机需求就水涨船更高，可能上涨2%～5%。如果价格改变幅度大，则投机需求相应的变化会更大。“强劲的需求”反过来又推动价格的上涨，使房地产价格不断攀升。房地产的价格的上涨又给出更高的收益期望，刺激更大的投机行为，如此循环推动房价的持续高涨。当前我国一些城市的房地产的价格的增长速度已经大大高出了平均可支配收入的增长速度。我们判断在这些地方，推动房地产价格上涨的主要动力可能已经不是有效需求，而是投机需求了。
有效需求形成市场均衡价格，过度的投机需求会制造价格泡沫。因此，采取包括提高贷款成本在内的投机需求，使投机需求的盈利空间缩小，投机需求退出房地产行业，虚假需求消失。从这点出发，似乎当前的小额利率的提升并不能完全解决利用银行贷款投机房地产的问题。国家还会有一系列的政策出台，来防止一些地区的房地产泡沫。同时引导供给向实际有效需求转移，资源更多地转向投入中低档住宅和满足以使用为主要需求的建设以及二手房市场的建设。部分银行的资金、贷款和其他资源也会从被房地产拉动的行业转向其他需要发展但投资不足的行业，也包括房地产有效需求领域。这样才能从根本上防止经济过热反弹，防范金融危机，使资源更合理更公平地配置到各经济领域。
经济学家左大培先生认为，炒作买房的资金至少有一半是银行贷款，也就是说，大部分炒房者是用银行的钱在炒作所谓的预期价值，而预期价值也是有限度的，不可能无限地增长。当预期价值被炒到顶峰后会自然跌落，虚假需求也会随之消失，泡沫破裂，从而导致银行金融体系的崩溃，就像啤酒杯中的泡沫一样，总是过高地反映出杯中的啤酒，一旦泡沫散去，消费者无不大呼上当。
