预告登记制度是民法中一项重要的物权制度。通过对国外预告登记制度的学习研究，我们可以得出：所谓“预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行得的登记。”
（一）设立预告登记制度的原因
预告登记是一项关于不动产物权的请求权（一般情况下是一项债权）的登记。预告登记的本质是限制现时登记的权利人处分其权利，保障请求权人实现其目的。换句话说，预告登记制度在现实生活中的实践意义在于阻却一物二卖。在不动产物权转让过程中，双方当事人买卖合同成立之后（双方意思表示一致）到卖方取得完整意义上的所有权之前即债权行为的成立和不动产的移转登记之间由于各种原因经常会出现相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立之后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是在登记之前，债权人并未实现其最终取得不动产物权的目的。在采登记对抗主义的国家，即使达成债权契约，但在尚未登记之前，此时的权利移转不产生公信力，不具有对抗第三人的效力。这时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任，在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的最终并未实现。现实生活中的“一物二卖”正是这种情形。例如，甲将房屋卖于乙，采分期付款方式，在乙并未取得完整意义上的所有权之前，甲又将房屋卖于丙，并完成登记。此时丙依照物权效力优先原则取得房屋所有权，而乙只能通过违约之诉来请求甲来赔偿损失。而预告登记制度的设立则赋予买受人（债权请求权人）以物权的排他效力。债权请求权人可以在完成债权契约后，将该请求权及其顺位在不动产登记簿上进行预告登记，从而阻却现时登记权利人再为处分妨碍其债权的行为。这正是预告登记制度设立的原因所在，并且在现实生活中，“撕毁合同的一方常常是经济上的强者，相对人常常是弱者，而建立登记预告制度，符合法律关于保护弱者的价值取向。”
（二）预告登记的性质
关于预告登记的法律性质，究竟是一种物权，或仅仅为债权保护手段，甚有争论。有学者认为：“预告登记系介于债权与物权之间，兼具二者的性质，在现行法上为其定型，实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权请求权为目的，具有若干物权效力之制度。”笔者认为，预告登记制度是为了保护尚未成为物权的权利而将物权公示手段适用于债权请求权人的请求权。可见，预告登记制度保全的是债权请求权，而经过预告登记的请求权又具有不同于一般请求权的性质。经过预告登记的债权请求权具有了对抗相对人与第三人的物权效力，使其以后发生的危害请求权的不动产物权的处分行为无效，正式通过法律赋予预告登记制度的物权化效力确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。因而，预告登记使请求权这样一种债权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化债权。其本质为物权法向债权法的扩张和渗透，是物权债券化的具体表现。
（三）预告登记制度的适用范围
通过前面对各国立法例的考察，我们可知关于预告登记制度的适用范围，德国法未明确规定，而日本法的假登记则适用于：（1）物权变动业已发生，但登记申请所必要的手续上的条件尚未具备；（2）为保全物权的设定、转移、变更或消灭的请求权；（3）为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。
综上法律规定，笔者认为预告登记所保全的请求权应包括：根据合同产生的请求权；根据法律规定产生的请求权；根据法院指令产生的请求权；以及遗产分割等方面的请求权。这些请求权必须有一个共同的特征：请求发生变动的物权，必须是可以纳入登记的物权。
（四）预告登记的效力
预告登记的效力为预告登记制度的核心问题，具体来说，其效力表现在以下几个方面：
1.保全权利的效力
保全权利的效力，即指保全请求权肯定发生所指定的效果的效力，从而排斥后来的其他物权变动的效力。在一项不动产物权变动的债权行为成立之后，物权变动发生之前，债权请求权只能对交易之对方当事人发生效力，如果对方当事人将交易客体再度处分，则债权请求权将面临因该处分行为而不能实现的危险，或因所有人破产而不能实现其债权请求权。而在将这种请求权进行预告登记后，则后来的违背预告登记的不动产物权变动是无效的。因此，相对人及纳入登记的请求权人的目的就会得到保全。
2.保全顺位的效力
预告登记的效力不仅在于其能保全请求权这种实体权利，其效力还体现为能保全请求权人取得权利的有利顺位，使得其请求权具有排斥后序登记权利的效力。当预告登记推进为本登记时，该本登记的权利，位于预告登记后，本登记前所为之一切权利之前。例如，甲就其不动产为乙设定抵押权，在进行预告登记之后，甲又在该不动产上为丙设定抵押权，丙进行了该抵押权设定的本登记，当乙根据预告登记作成本登记时，其本登记的顺位优先于丙。
3.预警的效力
预告登记的预警效力来源于其权利保全及顺位保全的效力，因此，预告登记在本登记前对第三人有预告警示的作用。第三人不得无视预告登记的存在，而为妨害预告登记所保全的权利（或权利顺位）之行为，而且，第三人也不能以不知预告登记为由为善意抗辩。
4.破产保护的效力
预告登记的破产保护的效力是指在相对人陷入破产时但请求权的履行期限尚未到来或者履行条件并未具备时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡、其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。
