未来中国最稀缺人才之——房地产业
房地产估价师档案
职业名称：房地产估价师
所属行业：房地产业
金牌星级：☆☆☆☆☆
资质要求：执业者必须具备中国注册房地产评估师执业资格，或者其他国际相关认证，例如美国估价学会会员（MAI）等
难易度：☆☆☆☆
稀缺程度：目前市场缺口约20万人。
平均年薪：20万～60万元
房地产估价师简评：房地产评估师，又名为“房地产估价师”，全称为“房地产价格评估师”，台湾地区称为“不动产估价师”，香港地区称为“物业估价师”。在国内，房地产估价师是指通过房地产估价师考试，在建设部及地方房管局相关管理部门注册，并授权专门从事房地产估价工作的人员。
“钱”途无量的金领职业
房地产估价师在发达国家是一个有几百年历史的职业，已经发展的较为成熟。不同的国家和地区对其有着不同的称呼，如英国叫房地产测量师，美国叫房地产估价师，日本叫房地产鉴定师，中国台湾地区称为“不动产估价师”，中国香港地区称为“物业估价师”。这个职业在发达国家拥有很高的地位和较高的薪水。例如，在英国，房地产测量师的平均年薪达到15万英镑甚至更高。其他国家也都相差甚少，成为很多人羡慕的职业。
在我国，房地产评估师尚属新兴职业，是伴随着国内房地产交易的升温应运而生的。在国内，房地产估价师全称为“房地产价格评估师”，又名“房地产估价师”，是指通过房地产估价师考试，在建设部及地方房管局相关管理部门注册，并授权专门从事房地产估价工作的人员。
由于房地产估价业在国内还不够成熟，很多人对估价师这一职业还很陌生。但纵观发达国家的历史，可知这一职业具有光明的前景。因为发达国家的房地产估价师的今天就是我国估价师的明天。这并非臆测。近几年，国内经济和房地产业的发展，使诸多社会经济活动都离不开房地产估价，如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动中涉及的房地产等，整个市场对于专业房地产评估师的需求变得越来越大。
（1）房地产和金融业的完美结合
对于房地产估价行业，就其行业属性来讲，属于房地产中介服务业。《城市房地产管理法》第五十六条明确规定：房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。但就目前其承担的社会职能来看，它已超越了一般的中介职能，估价机构出具的估价报告具有鉴证、证明的效力，具有一定的公信力。城市房屋拆迁补偿、国有企业改制资产价值认定、司法拍卖物价格的确定都是以估价机构出具的估价报告作为权威的、基本的依据。
房地产估价师的职责是参照一系列标准评价房地产和私人财产以确定其价值。具体来说，就是估价人员根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。
房地产估价师的日常工作内容主要包括以下方面：
①根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况，以及估价的时点，并与委托方达成一致。
②对估价项目进行分析，拟订估价作业方案。
③对估价对象进行现场勘察，收集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。
④检查特性，考虑因素如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值。
⑤确定估价结果，撰写估价报告。
⑥对业主解释确定的价值。
⑦评价和税款的问题通知。
⑧完成并出具估价报告后，对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致。对估价项目进行分析，拟订估价作业方案等。
近些年来，房地产在金融中的地位日益明显。房地产的收益、耐用、保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系数较高的担保方式，能够有效提高信贷资金的安全性，因而成为各商业银行普遍采用的资金投放方式之一。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产评估成为有效防范金融风险的关键性环节。
现如今，国内诸多社会经济活动都离不开房地产估价，如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动中涉及的房地产问题等。房地产评估不仅为房地产业与金融业架起了一座连接的桥梁，而且成为防范金融风险的一道重要屏障，并已成为房地产买卖、租赁和抵押等活动的基础，在维护房地产市场秩序和金融秩序中发挥着积极作用。
（2）起步中的朝阳职业
在我国，房地产评估师是一类需求量大而又十分关键的人才。随着城市的房地产开发项目和拆迁工程日趋增多，这些环节都需要专业的估价师进行评估。此外，随着住房二级市场的放开，房产已成为一种多样化的商品，其交易也日益频繁。买房、换房将成为人们生活中的平常事，相应地，消费者需要评估房产的机会大大增多，房地产估价师将更有作为。
在我国，房地产评估师是一类需求量大而又十分关键的人才。一些专门提供房屋评估服务的估价师事务所，对此类人才都有一定需求。随着房地产的行情越来越火，房地产估价师职业一定前途无量。
中国房地产估价师学会（现名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会）的统计数据显示，目前我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人。其中有3.5万人取得了房地产估价师执业资格，近3万人凭册执业，大学及以上学历人员占全部注册人数的85%。不难发现，一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成，但是由于众多国外知名评估机构抢滩中国，我国的房地产评估人员依然短缺，从业经验丰富的资深估价师尤其受到企业的热烈追捧。业内人士透露，当前国内房地产评估师的缺口仍高达20万，且随着我国经济的发展，这种需求还会越来越大。
高需求必定带来高收入。目前，国内普通的房地产评估师月薪一般为3000～8500元，根据房地产评估机构所在地的差异以及评估机构的大小实力差异，评估师的薪资相差较大。现在我国房地产机构的收费是根据房地产价格的2.5%提取，如对一处价值100万的房产进行估价，估价师就可以从中得到2.5万的酬金。应该说，我国房地产估价师的收入还是很高的，业绩好者，月收入能高达2万元左右。所以，当某一资深估价师告诉你他的年收入达到几十万元时，你千万不要吃惊。因为供不应求的局面造成房地产估价师就业前景十分火暴，成为名副其实的“金领”职业。
如何成为一名优秀的房地产估价师
房地产评估师在国外已有几百年的历史，最早产生于英国，理论基础深厚，发展得比较成熟。1992年，我国实行土地有偿使用，并且立法规定“实行房地产价格评估制度”。从此拉开了房地产评估业的序幕。下面，我们就从三个方面来告诉你，金领之路是如何走出的。
（1）认证——打开金库的钥匙
房地产评估师是一种专业人员职位，其岗位要求非常高。具体来说，房地产评估师需要具备以下能力：在上级的领导和监督下定期完成量化的工作要求，并能独立处理和解决所负责的任务；负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估；建立、完善房地产资产成本结构和收益评价分析体系；评估房地产资产的市场价值和使用收益；参与制定房地产投资策略，提出专业意见；掌握房地产市场行情。如此复杂的岗位要求，要求从业人员必须具有极高的素质。
首先，房地产估价师需要的知识甚广：经济学、建筑工程、建设设备、土地规划、房地产经营、会计、法律等。
其次，房地产评估师有一定的学历要求。一般要求本科以上学历，资产评估或房地产专业优先。熟悉房地产市场的整体格局和发展方向，了解国家和地方房地产相关法规。2～3年以上房地产评估执业经验，能够独立完成市场分析报告。
再次，也是必备的条件，即执业证书。在国内，从事房地产评估师必须拥有中国注册房地产估价师执业资格证书，或者其他国际相关认证，例如美国估价学会会员（MAI）等。
国内目前对房地产评估师实行“资格认定制度”，主要认定两种资格：一是由建设部和人事部组织全国统考的房地产估价师，二是由国家土地局组织全国统考的土地估价师。房地产估价师和土地估价师均分两级管理：估价师和估价员。取得估价师资格必须参加全国统考，估价员则由各省、自治区、直辖市自行考试认定。
①建设部与人事部的房地产估价师执业资格认证：房地产估价师执业资格考试从1995年开始实施，实行全国统一考试制度。原则上每两年举行一次。凡考试合格者，可获得由人事部或其授权的部门颁发，由人事部统一印制，人事部和建设部用印的《房地产估价师执业资格证书》，该证书经注册后全国范围有效，注册有效期一般为三年。2004年，内地房地产估价师与香港测量师（产业组）实现资格互认，该认证的国际化程度正在日益提升。
②土地局组织的土地估价师资格考试：该考试工作由国家土地管理局统一组织，一般每年举行一次，经考试、审核合格者将获得由国家土地管理局统一印制、颁发的《土地估价师资格证书》。土地估价师资格实行在册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记。
③“美国估价学会会员”（MAI）资格认证：该会员资格由美国估价师学会授予，是具有执业资格的估价师队伍中的精英。目前，该认证已经向中国注册房地产估价师开放，国内从业人员通过大量案例的学习和研究，可以掌握国际先进的估价理论和方法，成为中国房地产估价师步入国际知名估价企业的一块敲门砖。
按照规定，未取得房地产估价师相关资质证书的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。换言之，如果你想加入这一行业，就必须取得相应的认证。
很多人误将资产评估师与房地产估价师混为一谈，其实这是两个概念，资产评估机构不能从事房地产评估工作。正因为房地产估价师的特殊性、不可替代性，该行业一直“青春不老”。
（2）职业素质——保管好金库的钥匙
房地产评估业是一个特殊行业，它不同于对一般物品定价，这是因为，房屋不同于一般商品，由于房屋持有人、房屋用途、目的、时间等因素不同，价格会差之千里。它也不同于会计做账，房地产价格不能以简单的成本累加计算，房屋的装饰、设计风格的不同，周围环境的不同，如临近一个公园或一个垃圾站，都能使房屋的价格相差千里。作为评估师，只有准确评估出房屋的价格，在业主和卖主之间找到平衡点，他所做的评估才算是成功的。可见，一个合格的房地产评估师，必须具备扎实的估价理论知识、理智的头脑、一丝不苟的作风、丰富的经验以及艺术的眼光。
除了过硬的专业素养，作为一名房地产估价师，拥有良好的职业道德也非常重要。
房地产评估师的职责是全面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内，评估师的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策；而在房产中介行业内，其评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。2002年，国家建设部建立了房地产估价师信用档案，及时将其信息向社会进行公示，对房地产估价行业的职业道德规范起到了社会监督作用。
如何提高并保持一个较高的职业素质呢？房地产评估师们需要从以下几个方面着手并努力：
第一，要加强法制学习，提高法律意识。从本质上说，房地产估价师的执业风险就是承担法律责任。因为不管是受到经济赔偿、行政处罚或刑事处罚，都是依据相应的法律、法规做出的。作为估价师，必须学习有关的民法、经济法、合同法等民事法律知识，也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。通过学习法律知识，了解所承担的法律责任及违法后果的严重性，就可以在心目中树立起一道是非界限。这是估价师防范执业风险的一项根本措施。
第二，要严格遵守职业道德，加强自律。“公平、公正、公开”是房地产估价师基本的职业道德标准，绝大多数估价师是能够遵守的。可是由于种种原因，如碍于情面、争取业务、行政干预、谋取私利等，总有一些估价师违背职业道德，使估价报告内容全部或部分失实，损害了当事人的利益。同时，也给自己埋下了一颗“定时炸弹”，说不定什么时候就会被追究责任。所以，估价师虽然“常在河边走”，但要努力做到“尽量不湿鞋”。严格遵守职业道德，加强自律，以保证执业的公平、公开、公正。
第三，要保证估价结果的合理性。估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。每一份评估报告的评估结果必须经得起市场的检验，这是防范风险的实质性措施。
第四，要提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务。有些风险是由于委托方和估价方责任未明确造成的，如果在委托合同中不加以约定或约定不明确，那么在发生评估报告的实际用途与报告内规定用途不符时，估价师极有可能由于“说不清楚”而被“合理地怀疑”为有意提供不实的评估报告。而有效防范此风险的方法是提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一，它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任，必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。
第五，要合理使用估价报告的“假设与限制条件”。估价报告中的“假设与限制条件”对某些难以确定的事项做了必要的假设，同时限制了估价结果应用的条件，确实起到了保护估价师的作用。
第六，估价师要加强同行间的沟通与合作。不同的估价师所具备的估价专长不一样，有的估价师擅长做住宅评估，有的擅长做商业房地产评估，有的擅长做土地评估。估价机构也是如此。通过同行的相互合作，可以取长补短、相互借鉴、互通信息，对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究，在做出高质量的评估报告的同时，也分担了风险。
做好了风险防范，才算是把金库的钥匙拿稳了。
（3）综合素质——打磨金库的钥匙
在我国，要想成为一名优秀的房地产估价师是相当不容易的，必须既要与国际接轨，又能适应中国的国情。北京房地产评估事务所的所长、北京市房地产估价师联合会会长杨于北认为，一名优秀的房地产估价师=技术+经验+艺术的体现。
技术是指必备的专业知识，房地产估价师所需知识非常广泛：经济学、建筑工程、建设设备、土地规划、房地产经营、会计、法律等。
经验也是相当重要的，它主要靠从事房地产估价实务的积累。
而艺术则靠每个人的悟性、灵性。这一点更能鉴别一个房地产估价师是否优秀。我们知道，房地产价格不能以简单的成本累加计算，房屋装饰、设计风格的不同，周围环境的不同等，房屋的价格就不同。而要做到准确估价，就需要评估师具有一定的艺术的领悟能力。
可见，要想在众多同行中脱颖而出，扎实的专业素质固然重要，综合素质的培养也同样重要。
