既然是投资，就会有风险，“以房养房”也不例外。理财师认为，正常情况下，租金收入＋家庭其他收入（如工资、存款利息等）应大于还贷额＋家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。
由于房贷政策的变化，显然，“以房养房”者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例，目前首付多为三成，要贷款21万元，20年还清。在等额还款方式下，加息后取下限利率5.51％计算，每月还贷将增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险，银行放贷时，一般要求还贷额占家庭收入的50％以下。超出这个比例，一旦家里出现什么意外情况，资金周转发生困难，造成逾期还贷，则房子就有被银行收走的风险。
3．谨防物业贬值风险
除了还贷额上升的风险，“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。
一位房产从业人员表示，房产也有“保鲜期”，会折旧。房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间长的房产可能落伍，租金和价值有下降的风险。
此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时，开发商将大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者，“以房养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。
4．谨慎投资不宜“满仓”
综上所述，“以房养房”风险主要在于：银行贷款利率调整，还贷额上升；房子老化或房产空置率提高，租金下降；家庭其他收入下降的还贷风险。
业内人士认为，作为不动产，毕竟房产流动性不高，现在投资产品日渐丰富，房产可纳入投资组合，但现在“满仓”恐怕不合适。同时在投资房产时，也要全面评估投资回报率，对以租养房的房产，应对其周边租金行情有充分了解，包括是否有稳定承租人、周围市政规划等。
另外，按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源，投资者应结合自身的收入情况，选择适宜的还款方式。
争取折扣，多占便宜——杀价
理财关键词：杀价
理财关键点：买到最划算的商品房
杀价是一门大学问，它如三军作战，攻心为上。大至外交谈判，小到日常买菜，都要讨价还价一番。因此，掌握一些讲价技巧，不但可以为自己省钱，而且还能自得其乐。
但买房子的不同之处在于，买卖双方是内行与外行之间的较量。由于卖方多是卖场高手，而购房者充其量是业余爱好者，往往处于不利地位，因此更应学会“在战略上藐视敌人，在战术上重视敌人”。
对于大多数买房人来说，买房砍价的空间到底有多大是一个谜。有趣的是，许多购房者对自己的购房价格三缄其口，而不同的购房者对同一房产也能得到不同的报价。种种迹象表明，房地产价格存在较大的弹性空间，但并不是所有的购房者都能吃到房价折扣这块“蛋糕”，许多人稍不注意就会成为“冤大头”。那么，房价的正常打折范围有多大？买房人如何砍价最有效？如何能买到最划算的商品房？
1．商品房的利润空间
有多年房产开发经验的某开发公司总经理曾说，房地产开发市场有很多不可预知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市场因素等，如果前期没有充分估计，就有可能增加3％～5％的成本，利润如果低于8％就可能赔钱。一个规范的开发商，利润空间也就在3％～20％之间，如果运作得好，能达到15%或更高一些。另外，各开发商对自己项目的利润情况均讳莫如深，几乎每位被问者都打起了诳语：“不可说，不可说。”
2．五次砍价机会
房产开发商的“诳语”是有道理的，3％～20％的利润空间为消费者砍价提供了丰富的想象力。一位业内资深人士说，对于消费者而言，他们有5次砍价机会：一是期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠，但是这种优惠是和期房的升值预期挂钩的。由于从期房到现房，房价涨幅一般在10％左右，所以优惠幅度一般被控制在10％以内。二是在买房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率。三是团体购房时，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售。四是买尾房可以得到优惠。一般来说，开发商为了尽快收回资金或为下一楼盘做宣传，会将尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的优惠。五是已经买了房的业主，您再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报，至于优惠的具体形式则视情况而定，比如转变成物业管理费或者通过其他形式体现出来。
3．不要一味追求砍价
但是，正如人们常说的那样，“天下没有免费的午餐”，如果消费者一味追求砍价，价是砍下来了，恐怕得不偿失。某楼盘的销售部经理张小姐对买房如何拿到折扣深有体会：“如果楼盘砍价空间很大，就意味着它有一些不规范的隐患存在。”张小姐的话虽有以偏概全之嫌，但她道出了行业内的公开秘密：暗箱操作的机会很多。对于一个具体的房地产项目来说，从拿地、立项，到最后的开工、销售，有一个漫长的过程，任何一个环节出现了问题，其整体利润肯定会受到影响。既然开发商费尽了周折才能完成一个项目，如果没有特殊原因，他们是不会愿意廉价卖房的。来自省市消协的统计分析显示，在受理的商品房质量投诉中，近60％的案件与业主片面追求折扣有关。由于一味地追求低价，开发商为了自己的利润，只好在房屋质量和售后服务上做文章。
4．如何吃“折扣”
据业内人士介绍，正在热销的楼盘一般不会打折。但只要购房者下足工夫，还是能拿到折扣的。某楼盘销售部经理透露，这个工夫来自两个方面：首先，买房前一定要多了解这个项目及周边项目的情况，包括价位、性能，做到有自己的心理价位和心理预期；其次，要尽可能取得第一手“优惠情报”。一个楼盘如果出现了大的优惠，一般情况下只有两种可能，要么开发商急需一大笔资金，这时会有好的促销政策；要么是清盘，处理尾房。而这些信息，一般购房人不可能直接了解到，因此，如果你对某个楼盘情有独钟，不妨多花些工夫了解一下“内部情报”。
房产投资的着眼点——高价值增长
理财关键词：高价值增长
理财关键点：能赚能守，才是赢家
一个人买房，几年间，房价翻了一番，于是一夜乍富的故事在这个时代便有了持续的传播力和号召力。即使在“后调控时代”，当投机、投资渐渐从我们眼中消失，涨的愿望依然强烈地回荡在自住购房者心中。
谈到房地产投资，有很多人首先会提出这样的问题：“我要投资一个物业，是看它的增值潜力，还是看它的租金回报?”对房地产投资者来说，这的确是一个很重要的问题。
以许多人的投资经验来看，物业价值增长潜力的大小，应该成为选择物业投资最重要的出发点，因为它给我们提供了一个创造财富的杠杆。对一个金融机构来说，你要买房贷款，第一件事情就是你是否有抵押品。房地产无论是内在或外在的因素，都被金融机构列为清单上居于首位的抵押品，而这一抵押物威力的大小，取决于抵押物价值的大小。因此，物业的价值增长潜力应该是我们投资时考虑的首要问题。
然后，再看租金收入。通常，我们在媒体物业销售的广告上总能看到“租金保证”一类的话，这对投资人来说，是一个不可忽视的信息，它意味着房地产经销商以租金保障为诱饵，促使投资人购买其物业。有的开发商在向客户推销他们的新建物业时，还会在买卖房屋的合同中加上“保证×年租金收入”的条款，就是说，几年内即使没有客户租借这一房产，开发商也会给投资者提供租金的补贴，以此优惠条件缓解买家的后顾之忧。如果一个用于投资的物业在一定的时间内提供了持续的租金，就等于向投资者提供了启动资金。从长远利益考虑，不管房地产商人是否意识到，这一承诺体现的价值，远比这一物业真正的租金价值更高。
另一个很少有人意识到的事情是，当房地产投资者谈论“租金”收入时，他们谈的不是买房后将有多少钱的进账，而是租金收入和该物业价值之间的比率。这是不同的两件事情，明确它们之间的关系对投资人确定房地产投资的价值十分重要。
在观察价值增长和租金收入的关系，即高的租金相对于低的价值增长，或高的价值增长相对于低的租金回报时，我们应该认识一个规则：一个好的房产投资，它的价值增长所得到的回报，将比它的租金收入高得多。
投资房地产价值的高增长，导致了房地产的另一个优势，即你所拥有的净资产会很快增加。其结果是，你的债务由于所拥有的物业价值的增长，而使其在整个物业价值的比例中变得越来越小，属于你的资产却越来越大，并逐渐高于你所欠的债务，使你在投资房地产的财务状况中逐渐处于一个有利的地位。
相反，一个价值低增长的房产，使你更多地依靠减少债务来提高净资产的拥有量，你所能做的就是，增加额外的资金来减少债务的数额。
因此，投资房产时，有一个十分明确的目的，那就是通过物业价值不断增长来增加你的净资产，这样你会成功得更快。
合适的才是最好的——期房、现房
理财关键词：期房、现房
理财关键点：根据优缺点加实际情况加以选择
买房子是一件终身大事，可是买期房还是现房呢？购房者往往面临这样的选择，购买期房虽然能够抢得先机，在价格上享受一定的优惠，但同时也承担着期房变“欺房”的风险，例如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。如何能买到真正放心的房子呢？可能有人会说那就去买现房吧，真实的房子放在那儿等着你去挑选，应该就没有什么问题了吧。可是现房户型少、选择的空间小等也是导致购房者愿意选择期房的原因，究竟购房者买什么样的房子才是最合适的，一时间争论不休。
期房就是还没有建造好的房子，预售后少则半年，多则一至两年才能交付使用。期房的优点如下：
１．先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是末竣工的房子，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了选择的余地。
２．价格上能给予较大的优惠，一般为１0％左右，或者更多。房地产开发商对房屋的建造一般需要一至两年的时间，为了及时收回资金，对期房能预售比较乐意。
３．付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首付时间为开工时，付定金和总房款的10％左右。
４．工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可以随时去看工程进度，墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时一览无遗。
期房的缺点：
１．根据图纸买房，看不到实物。
２．有关面积、户型、装修标准难以判断。
３．开发商情况不易把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足，缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。
４．市场行情与价格涨跌难以预测。
５．看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。
现房是已盖好的房子，对于住宅楼而言，是指缴完房款立即就可入住。现房的优点如下：
1．房子就在眼前，随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。
２．入住便利。
３．房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。
４．既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。
５．家庭计划便于安排。
现房的缺点：
１．付款吃力。要在极短时间内拿出一二十万元的钱用于买房，大多数人都有难处。而且价格较高，难以优惠。
2．隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。
对于购买期房好还是购买现房好的问题，各人可根据以上期房和现房的优点和缺点，以及自己的实际情况加以选择。不管是期房，还是现房，只要适合你购买，居住又舒适的就是好房。
