阅读提示：所有鼓吹中国房地产没有泡沫的言论，都是欺骗，中国的楼市泡沫一定是世界第一的，那些衡量泡沫的指标不会在中国失效，不是不破，时候未到。这是银行信贷推动的泡沫。千万不要相信中国房价能够一直上涨或者保持高位长期不变。
那么，中国楼市泡沫到底有多大？美国一哥们（美国著名的对冲基金KynikosAssociates创始人兼总裁查诺斯）说，“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”，而美国《新闻周刊》也预测，中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃。
实际是，中国地产泡沫比之迪拜泡沫，何止大千倍？迪拜的房价才两万元，与广州持平，只相当于上海和北京的一半，随便一个一线城市就是迪拜的好多倍，而中国还有几千个县城，无数的二、三、四、五线城市，以中国之大，迪拜之小，中国的地产泡沫我看是迪拜的10000倍都有可能。
当然，千倍也好，万倍也好，都是一种比喻的说法，并不是精确的量化，我们只须知道中国地产泡沫的确很严重就是了。
单纯从价格上，你很难说清楚泡沫到底是多少，北京4万/平方米的价格，大家都说泡沫很大，但是到底有多大，谁也说不清楚，因为你无法搞清楚多少的价格是没有泡沫的价格，是一万还是两万？
国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。
房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比，国际上通用的房价收入比的计算方式，是以一套住宅的价格的中值，除以家庭年收入的中值。一般认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间。中国的房价和自己家庭的房价比，大部分都在8倍以上。在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。
北京的数据则更惊人：以80平方米一套的住房价格为中值，2010年北京4环以内单价已达35万元/平方米，这样的一套房子价格为280万元。北京月工资3000元为比较中位的水平，则家庭月收入（夫妻俩）为6000元，年收入为72万元。这样北京的房价收入比为388倍。即便以夫妻俩月工资均为5000元计算，房价收入比仍然高达23倍。如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。
租售比，是指每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200～1∶300。这个比例后面的数字表示就是多少个月的租金能收回房款，1∶200就是说200个月可以收回房款，这是国际上比较正常的水平，高于300个月就意味着泡沫比较严重了。2009年11月北京楼市租售比突破了1∶500，达到1∶525，部分区域甚至达到了1∶700。
空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%～10%为合理区，在10%～20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。尽管每个开发商作宣传时，都说自己的楼盘卖得非常好，即将售完，但是看看各个城市的夜晚，新楼盘有多少家在亮灯。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%。而2010年2月19日香港《南华早报》曾刊文《空荡写字楼中已现房地产崩盘迹象》，文中称北京写字楼空置率高达50%，隐现房地产崩盘苗头。
这三个衡量房地产泡沫的指标，各位应该并不陌生，这些数据也应当从媒体上看到过。然而，我这里真正想说的是，千万不要因为中国房地产高涨了十几年，直到今天国家高压宏观调控的情况下仍然看不到明显的走弱势头，就认为这些指标对中国是失效的。不是不爆（破），时候未到。美联储前主席格林斯潘说，泡沫只有破了才能证明是泡沫，这句话可能是对傻子而言的，在惊天的泡沫面前，只有傻子才一点感觉没有，直到见了棺材才会掉泪。
有的人还自作聪明、煞有介事地去论证为什么三个指标对中国是失效的，给出的理由则是贻笑大方。他们说，你看，北京的房价收入比为什么失效，那是因为大多数在北京买房子的根本就不是北京本地常住居民，而是外地人乃至外国人，是投机性购房。
这种傻话是由于没搞懂房价收入比是怎么回事，这个指标本身就没有要求必须是本地居民买房，恰恰相反，只有当外来的投机资金多了的时候，本地的房价收入比才可能大幅度提高嘛。如果都是本地居民的居住性需求，怎么可能推高房价泡沫。
所以，外来资金购房的比例较大推高了房价收入比，恰恰是反映了这一地区的泡沫比较严重，怎么还能得出相反的结论说房价收入比会因此失效呢？
其他几个指标也类似，它们并没有要求在只有本地居民买房的情况下进行统计。无论是谁买房，这些指标都同样可以有效地衡量泡沫。
中国的房地产泡沫延续的时间很长啊？一点也不算长嘛。人家美国次贷危机前的房产泡沫延续了20年，你中国的高房价才10年，算什么啊？即便是日本当年的房地产泡沫，也延续了好几年。所以，并不能以泡沫延续了10年就否定这是泡沫，就认为这泡沫可以不破。地产泡沫在全球范围看，恰恰是一种可以长时间延续的庞氏骗局，短的也有好几年，长的一二十年。
中国的楼市泡沫能撑到什么时候？
中国楼市泡沫撑不过2014年
阅读提示：陈志武、谢国忠、曹建海等有远见的经济学者，无一例外都在2009年表达了类似的预测，五年之内中国高房价必然破灭，不是到顶，而是破灭！而谢国忠更是在2010年10月份已经宣告中国的房地产价格到顶了，将迎来五年的衰退期。我论断，中国楼市泡沫撑不过2014年。
各位或许看到过网上那份流传甚广的“中国房地产崩溃时间表”。中国房地产崩溃到底存不存在时间表？答案是肯定的，但要精确的把这个时间表预测出来，恐怕只有上帝能做到。
这个“房地产崩溃时间表”对比日本1985年～1991年与中国2005年～2008年的楼市走势，两者惊人相似，在货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策等方面，也颇为类同。它最终预言中国房地产会在2011年崩盘。
楼市明年崩溃当然是有可能的，我的判断是，从2011年开始，随时都可能崩溃。如果要加一个最终的年限，中国的高房价最多撑不过4年。
不要拿城市化来蒙人，这是在偷换概念，城市化与房地产和楼市价格关系不大。因为我们探讨楼市，压根就不把县城包含在内，中国绝大部分农民的城市化都是通过县城来实现。我们探讨房价，就是指大中城市的房价，尤其是北上广这样的大城市的房价。中国几千个县城的房价，则根本不在探讨范围之内。农民搬到县城住跟北京、上海、广州的房价有什么关系？没任何关系。
有没有农民搬到大城市住？有，极小一部分，主要是农村出来的大学生、数量极少的暴发户。这构不成支撑长期高房价的理由。
也不要拿土地供给有限来说事，中国土地多得不得了，高房价压根就和土地无关。你看看海南就知道了，海南全省才几百万人，地广人稀，房价不是照样被炒起来了？还是要回到我之前的判断，中国的变态高房价是资金堆起来的庞氏骗局。
也不要因为全北方的人都到北京买房，全中国和全世界的游资都到北京炒房就一口咬定北京的房价是绝无可能大跌的，更无可能崩溃的。北京的确不会第一个崩溃，但若要说它完全不可能崩溃，那就是只从经济谈经济了，你忘了，一旦形成了全国性的恐慌情绪，别的城市的崩盘一定会带动北京的崩盘。北京是高房价的最坚强堡垒，但这个堡垒一定会被最终的董存瑞炸掉的。
我也来列一个中国楼市崩盘时间表吧。参照日本和美国的历史：1990年日本股市崩溃，两年后房市崩溃；1929年美国股市崩溃，三年后房市崩溃。
这就是说，他们的楼市在股市崩溃两三年之后崩溃。这之间有没有因果关系？可以这么解释，股票崩溃导致居民财富湮灭，所有人过紧日子导致有效需求严重不足，实体经济危机发生。危机之初，在实体经济无利可图的工厂主们纷纷把资金投入地产牟利。这些资金的注入导致房产高涨，有储蓄的居民也跟进投机。一两年后，由于经济一直在萧条，工厂主仍然无法在实体经济赚到钱，工薪阶层则失业或者拿低工资，这时，为了维持生活，他们不得不开始把房产变现，抛盘的人越来越多，直到汹涌而至，而接盘者寥寥无几，楼市崩溃。
2007年到2008年，上证指数从6000多点跌倒1000多点，可看作崩溃；同时国际金融危机导致出口锐减，内外交困的实体经济危机开始。大量实体经济资金开始大规模介入房地产。2009年，尽管数字上显示GDP增速“保8”（很大一部分是房地产堆出来的），实则实体经济危机仍在持续，大批企业倒闭。2010年，实体经济危机继续，开始有倒闭企业老板和失业房奴因为缺乏现金维持生活，不得不卖掉房子。
2011年～2014年，楼市抛盘将会逐渐汹涌而至，直至再无一人接盘，崩盘。2014年属于乐观估计，如果比照上面日本和美国的例子，很可能在2011年底中国楼市泡沫就该破灭了，考虑到中国的现实情况，或许楼市还可以多撑3年。
地方政府不能再以房地产为经济引擎
阅读提示：地方政府以房地产为经济引擎，是没办法的办法，一是GDP政绩的压力，二是财政困境迫不得已。1990年代初的分税制改革导致了地方财政的严重困境，那时候可以说大范围的地方政府和事业单位都濒临了“破产的边缘”，发不出工资。1990年代中后期，终于靠房地产摆脱了危机，地方政府也开始富裕起来了。时至今日，我认为地方政府不能再这样依赖房地产了，一方面百姓被掏空了，再这样下去经济将面临崩溃的危险，另一方面，中国经济已经有长足发展，地方政府应该可以逐渐寻找其他的财源，替代房地产卖地收益。
去年房价的新一轮猛涨再次引起关注，而去年年底龙永图先生揭示了一个惊人的秘密：高房价是可以控制的，关键在于地方政府愿不愿意去控制。他直言“政府做得不够”、“政府不是穷得叮当响，是有钱”、“应该2/3房子由政府提供；1/3开发商去做，这部分房价越高越好，让富人去买，税收给政府”、“可以将高档房放在郊区，富人不是有汽车吗?让他们开着奔驰宝马去”。
事实上，这不算什么秘密，甚至于可以说，龙永图先生充当的是喊出皇帝没穿衣服的那个小孩子。
诚然，房地产价格迅猛增长，居高不下的重要原因之一是地方政府的推动。地方政府在市场监管、公共品提供、保障社会公正上严重失职。
1994年分税制改革造成财政“联邦化”现象出现，即绝大部分财政收入集中于中央政府，地方政府的财政收入则急剧下降，而其开支却未降低，因此基层政府普遍处于入不敷出的状态。这样就导致了地方政府寻求开源渠道增加财政收入，土地公产是地方政府的可支配资源，土地资源在很多地方成为重要的财政收入来源。
另一个原因是，许多地方政府将房产列为推动经济增长的支柱性产业。在许多地方，房产已经成为地方政府GDP上升的重要支柱。
表面上看，房地产繁荣推动经济增长，增加地方财政，然而以土地换取GDP的暂时增长完全是短视的行为。
更严重的是，房产过度繁荣正是抑制内需的重要原因之一。房地产及房地产相关行业需求的拉动，是以更大范围、更多行业的消费需求被压抑为代价的。房价越高，其对内需拉动的破坏性就越大。我国最终消费占GDP的比重已从20世纪80年代62%下降到2005年521%，居民消费率也从1991年488%下降到2005年382%，可世界平均消费率却高达78%~79%。高房价将民间财富洗劫一空，严重影响了普通民众的消费信心与消费能力。
房地产泡沫将导致通货膨胀，通货膨胀将可能引发经济危机。纵观世界各国或一些地区所发生的金融危机，绝大多数都是从房地产泡沫开始的，比如中国香港、日本和美国都发生过这种事情。
同时我们可以观察到，中国建筑质量普遍比较低劣，建筑寿命仅为30年而已，而英国平均为132年，这使中国成为全球最大的房产建设浪费国。
总的说来，房地产泡沫必须要严肃对待，地方政府更不能将房地产行业视作拉动经济增长的支柱产业与引擎。这就要求对地方政府官员政绩考评要从单纯的GDP指标增加为包含地方民生与长期经济增长潜力的综合指标，防止地方政府的短期行为，使得中央政府的房产调控政策达到应有的效果，从而改善民生并提高经济发展质量。
