4.1房地产评估概述
房地产是房屋建筑物与土地及其权属的总称。其实物状态包括房产和地产。现实中，房产和地产往往结合为一体，共同发挥作用，因此房地产价格评估的对象也就是房产和地产的结合体。当然，房产和地产也可以分别作为单独的评估对象。
所谓房地产价格的评估，是指评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学方法，结合评估经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产现实的合理价格做出的客观、科学、艺术的推测与判断。
房地产由于其自身的特性，使其价格的评估具有独道的理论体系，形成相对独立的评估专业。同时，房地产价格的评估也是资产评估的重要组成部分。特别是在企业整体价值评估时具有不可或缺的重要意义。
4.1.1房地产及其特性
房地产特性是指房地产有别于其他经济物品的特殊性质，或者说是有别于其他经济物品的本质表现。房地产的特性决定着房地产价格的特征、市场的特征以及房地产价格评估的特殊规律性。房地产的特性从根本上来讲取决于土地的特性。即房地产的特性源于土地的特性，但又与建于其上的建筑物有关。在进行房地产评估时，必须综合考虑土地及建筑物的共同作用。
根据其作用表现可将房地产的特性划分为自然特性和人文特性。
1.房地产的自然特性
房地产的自然特性是指源于土地特性而产生的自然表现，即土地作为一种自然资源，其本身所具有的特殊性质。主要表现在以下几个方面。
(1)不可移动性
房地产一个最重要的特点就是位置的固定性或不可移动性。这是由房地产必然附着在一定的土地之上，而土地是不可移动的这一自然特性所决定的。由于不可移动，每宗房地产的自然和经济地理位置就会有区别，从而形成各自独有的自然与经济地理位置的优劣之分。可以说，房地产的不可移动性是房地产特性的根本点，制约着房地产的其他自然特性甚至包括其人文特性。
(2)独一无二性
由于房地产的不可移动性，致使每一宗房地产都是独一无二的，应该说，世界上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物在设计、结构、功能、装修等各方面均完全相同，因土地位置的差异，也会造成其价格上的差异。因此，通常也将房地产的独一无二性称为个别性，即每一宗房地产都是个别的。
(3)供求区域性
房地产的不可移动性，同时还决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的自然环境，不像其他商品，可以随意改变其所处环境，移动于不同的市场之间。所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都由所在地域状况决定，在不同地域上不仅各不相同，而且不具可比性，相互之间也不可替代。一个城市房地产供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。比如，海口市大量空置的房地产决不能解决上海市房地产供应不足的问题。从而也就造成这两个城市房地产价格上的差异。
(4)效用持久性
房地产中的土地作为自然资源，会持续发挥作用，其在经济要素中的生产力作用和利用价值永不会消失，即存在不可灭失性或恒久性。而附着在土地上的建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋逐渐陈旧或不断受损，也可以通过适时的修理，延长其使用寿命。
2.房地产的人文特性
房地产的人文特性是指源于土地的社会功能而产生的，即土地作为一种社会资源，是人类社会赖以存在、发展的基础，在其利用过程中与人及社会发生联系，从而产生的特殊性质。即房地产的社会特性。它对房地产评估有着十分重要的影响作用。主要表现在以下几个方面。
(1)相对稀缺性
由于人口数量的增长、经济的发展，特别是工业化和城市化的进程等，使人们对房地产的需求越来越大，而制约房地产的重要物质因素——土地的数量是固定的，位置是不可移动的。这些自然限制了房地产绝对数量供给的增加。同时，人们消费观念的不断变化，房地产商品化的趋势，又增加了对房地产需求的多层次性，从而使相对不断增长的房地产的有效需求而言，房地产的有效供给出现了经济学中的稀缺性。并且在经济发展中的城市或国家，这种稀缺性将越来越明显。
(2)用途多样性
随着经济的发展，房地产的利用多种多样，如：居住、工业、商业、办公、交通、娱乐、体育、林业、牧业等。在不同的用途中还可以有不同的利用方式，如居住，有普通住宅、公寓、别墅等。由于房地产用途的多样性，使得同一宗房地产的利用在不同用途和利用方式之间产生了优选与竞争。从而也就必然产生房地产的不同价格问题和高效利用等问题。
(3)资金占用性
房地产投资所需的资金数额巨大，每平方米土地的价格少则几百元，多则数千元甚至上万元，而建筑物的工程造价也很高。所以说房地产是需要大量投资、占用大量资金的商品。
同时，由于房地产价值很高，加之不可移动性和独一无二性，使其买卖不很频繁更不易变现。即房地产相对于投资者而言具有较强的资金占用、大量投入并难以变现的特性。
(4)保值增值性
土地的稀缺性导致房地产的价格在经济发展过程中的只升不降，从而使房地产具有了保值和增值的特性。
(5)相互影响性(经济位置可变性)
房地产的价值不仅与其自身的状况直接有关，还取决于周围其他房地产的状况，受邻近房地产用途和开发利用的影响。例如：某住宅楼紧邻喧闹街区就会使该住宅价格下降，相反，若该住宅紧邻公园或城市绿化带，就会使其价格上升。
(6)易受限制性
房地产与其他资产相比更容易受到国家政策的制约和影响，任何国家的政府对房地产的开发、使用多少都会进行一些限制。房地产受政府的法令、法规和政策的影响一般是通过以下4个方面实现的，并由此形成政府对房地产实行限制的4种权力。
①警察权。政府基于公共利益的考虑，可以直接通过城市规划对某些房地产的使用加以限制，如城市规划中限定的土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率和绿地率等。
②征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建机场等，可以强行取得某单位或个人的房地产，当然可以适当收买。
③征税权。政府为了宏观经济的均衡，保证财政收入的平衡，可以适时对房地产征税、提高或降低房地产税收。
④充公权。政府有权在房地产业主死亡或消灭而无继承人或亲属的情况下，无偿收回该房地产。
此外，土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都是政府对房地产市场甚至对房地产价格施以直接或间接影响的重要政策手段。由此说明房地产的政策限制性是很突出的。
4.1.2房地产评估原则
房地产价格评估在遵循资产评估一般原则的条件下，由于房地产自身的特殊性，决定了在评估过程中还要遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要有以下几点。
(1)合法原则
合法原则是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。具体含义是指房地产估价应以估价对象的合法权益为前提来进行，所谓合法权益即估价对象的产权合法、使用合法、处分合法。其合法性必须以相关的法律规定为依据。所谓产权合法，应以房地产权属证书和有关合法证明为依据；所谓使用合法，应以城市规划、土地用途管制等为依据；所谓处分合法，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等法律法规允许的处分方式为依据。合法原则是房地产评估过程的基本前提和重要基础。
(2)供需原则
房地产价格的形成最终是由房地产市场的供求状况决定的。但有其特殊性，不完全遵循经济学中所说的一般商品的供求均衡法则，这是由房地产市场是一个典型的不完全竞争的市场所决定的。土地位置的固定性、地块的个别性、自然供给缺乏弹性等限制了土地的经济供给，而对房地产的需求不断膨胀，交易的个别性，又使房地产市场极易出现卖方或买方的垄断，这些都使房地产市场极具特殊性，也使其价格的确定极具偶然性。即形成其特殊的供求状况。必须强调的是，这里所指的供求状况是指类似房地产的供求状况。
(3)替代原则
依据经济学中的替代原理，同一供应范围内的某宗房地产的价格，会受到具有替代性的类似房地产价格的影响。因此，在对房地产价格进行评估时，可以针对同一房地产的供需范围，通过调查近期发生交易的、与被估房地产有替代可能的类似房地产的价格及条件，对被估房地产进行价格、条件、影响因素等方面的对比分析，来确定被估房地产的价格。为此，替代原理即形成房地产估价中市场法的理论基础。
(4)贡献原则
根据经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，是依据其对总收益的贡献大小来决定。房地产所以有价值也在于其对于投资或置业人来说，也可以创造收益，并且还可以产生扣除所有投入后的纯收益，这是由土地及建筑物等构成要素共同作用的结果。因此在对房地产进行评估时，可以房地产的未来收益作为房地产当前价值的评估，从而形成房地产评估中的收益还原法的思路。
(5)最有效使用原则
最有效使用原则也叫最高最佳使用原则，是指在合法使用的前提下，以委估房地产最高最佳最有效的方式为估价基础进行估价。房地产的最佳使用必须满足3个方面的要求，即在法律上允许的、技术上可行的、经济上合理的。在市场经济条件下，房地产的用途可以通过竞争决定，使房地产达到最有效使用。因此，在评估房地产价格时，不能仅仅考虑房地产现实的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最高最佳使用及实现的可能，以最佳使用可能带来的收益评估房地产的价格。
(6)估价时点原则
估价时点是指估价结果对应的日期，即在该日期上估价对象具有的市场价值，通常用年、月、日表示，并用公历日期表示，要求精确到日。估价时点原则是指必须把委估房地产置于估价时点进行评估。或者说，估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理的价格或价值。估价时点时的房地产估价结果的含义对应的是：估价对象在估价时点时的房地产的客观状况和所处的市场状态下的合理价格或价值。
4.1.3房地产评估程序
房地产评估一般应依照以下程序进行。
1.明确评估基本事项
在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟订房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容。
(1)明确评估目的
不同的评估目的，其所评估的价格内涵也不完全相同。在受理评估业务时，通常由委估方提出评估目的，并将评估目的明确写在评估报告上。
(2)了解评估对象
即对被估房地产的实体和权益状态进行了解。对房地产的实体了解包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度；装修和室内外的设施等。对房地产的权益状态了解包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。
(3)确定评估基准日
所谓确定评估基准日，就是确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。由于房地产价格经常处于变化之中，而且房地产价格随其价格影响因素的变化而变动，因此，必须事先确定所评估的是某一具体时点的价格。
(4)签订评估合同
在明确评估基本事项的基础上，双方便可签订评估合同，用法律的形式保护各自的权益。评估合同包括对评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事宜的约定。
2.制定工作计划
制定工作计划，就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。在对被评估对象有一基本了解之后，就可以对资料的收集、分析和价格的测算等工作程序和组织做出科学的安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。
3.实地勘察与收集资料
因为评估需要的资料和数据十分广泛，委估方提供的资料有限，并不能完全满足评估工作的需要。所以，实地勘察是房地产评估工作的一项重要的步骤。实地勘察就是评估人员亲临房地产所在地，对被估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。实地勘察要做记录。
评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦、细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据，包括：①评估对象的基本情况；②有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；③与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等；④国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。
获得上述资料的途径除了委估方提供外，主要通过现场的勘测和必要的调查访问。
