收益还原法对纯收益的基本要求是持续而规则地产生。持续产生包括永久性和有限期两种；有规则地产生包括年纯收益每年不变和年纯收益一定的比例递增递减两种。另外，纯收益还有折旧前后或税前税后的区别。在不同的情况下，纯收益还原的具体方法也有所不同。
1.年纯收益为一定值，即各年不变时
(1)永久性年纯收益的还原
纯收益为无限期产生，且每年相等时，如基于地租产生的土地收益，可直接运用收益还原法的基本公式计算土地价格，即
P=a/r
对公式说明如下：
在土地的纯收益每年不变时，纯收益的还原实质是求年金的现值，即：n→时，为上公式时的表示。
【例4-8】某块土地出租每年可产生收益10万元，若土地的还原利率为10%，则该土地的价格为：
P=10/10%=100(万元)
(2)有期限纯收益的还原
建筑物是有使用寿命的，土地使用权在我国也是有期限的。因此有期限纯收益的还原更为重要。在年收益不变情况下，有期限纯收益的还原，实质上就是求年金限值，即
P=a(1+r)n-1r(1+r)n
值得注意的是，n的确定，在建筑物的使用年限短于土地的使用年限时，以建筑物使用年限为准，但此时应考虑土地的残余价值。即从估价日期至使用期限满时的年限，具有可根据房地产全部使用年限扣除已使用年限进行计算。
【例4-9】某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合还原利率为12%，估价尚可使用20年，则该房地产的价格为：
P=25×(1+12%)20-1
12%×(1+12%)20=186.76(万元)
如果需要考虑土地、建筑物的残余价值及建筑物的清理费用，则上述公式为：
P=a×(1+r)n-1r(1+r)n+L
r(1+r1)n+S
r(1+r2)n-E
r(1+r3)n
式中：L、S——土地、建筑物的残余价值；r1、r2——土地、建筑物的还原利率；E——建筑物的清理费用；r3——银行存款利率。
若土地的使用年限尚有30年，建筑物的寿命期20年，建筑物的净残值不计，在建筑物报废后土地尚能以30万元的价格转让，土地还原利率为8%，则该房地产价格为：
P=25×(1+12%)20-1
12%×(1+12%)20+(1+380%)20=193(万元)
若在建筑物折旧后，该土地用于出租，每年可得纯收益3万元，则该房地产为：
P=183+3×(1+12%)10-1
8%×(1+12%)10×(1+180%)20=191(万元)
2.纯收益呈规则变化时的还原
(1)按等差数递增或递减的纯收益的还原
①纯收益为永久性时：
P=a/r+b/r2
式中：P——待估价房地产的价格；b——纯收益逐年递增或递减的数额；r——综合还原利率。
②纯收益为有限期时：
如果纯收益各年递增，则
P=a×(1+r)n-1r(1+r)n+b×(1+r)n-1r2(1+r)n-nb/r(1+r)n
如果纯收益各年递减，则
P=a×(1+r)n-1r(1+r)n+b×(1+r)n-1r2(1+r)n-nb/r(1+r)n
【例4-10】某房地产出租第一年的纯收益15万元，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率为10%，则该土地价格为：
P=15/10%+(102%)2=350(万元)
【例4-11】某房地产出租第一年的纯收益为200万元，以后每年按3万元递增，还原利率为15%，房地产的使用期为20年，则该房地产的价格为：
P=200/15%+(153%)2[1-1/(1+15%)20]-3
15%×(1+1250%)20
=1353(万元)
(2)按一定比例递增或递减纯收益的还原
当纯收益为永久性时，则
P=a/r±q
式中：q为纯收益每年递增或递减的比例，在纯收益递增时，q取减号，递减时取加号，其中r-q0。
【例4-12】某地出租第一年纯收益为15万元，以后逐年递增8%，土地的还原利率为10%，则该土地价格为：
P=15/(10%-8%)=750(万元)
【例4-13】某房地产出租第一年纯收益为200万元，由于建筑物逐年折旧，以后各年按2%的比例递减，该房地产的寿命期为20年，若综合还原利率为15%，则该房地产的价格为：
P=200/15%+2%×[1-(1-2%)20]/(1+15%)20=1129(万元)
4.4.5收益还原法应用举例
【例4-14】某出租商住两用楼的有关资料如下：
(1)该房地产建筑总面积5000平方米，土地面积为1200平方米，建筑物为钢筋混凝土结构；(2)土地使用权年限为70年，从1987年10月起计，建筑物建于1988年10月，其使用寿命为50年，净残值不计；(3)可供出租的建筑物使用面积为3000平方米，占总面积的60%。每平方米月租金标准为300元，按使用面积计算，出租率平均为90%；(4)建筑物原值为600万元，电梯、空调等设备原值为80万元，使用寿命为10年，净残值为5%；(5)土地使用税每年每平方米为7.5元；(6)房户税为租赁收入的12%；(7)建筑物的保险费每年按原值的1%缴纳，电梯、空调等设施的年保险费率为3%；(8)建筑物的修缮费总额为100万元，电梯等设备的修理费总额为10万元；(9)年管理费为年房租额的5%；(10)建筑物拆除后，土地可按120万元的价格转让；土地还原利率10%；(11)该房地产的综合还原利率12%。
则该房地产的价格可计算如下：
1.计算年收益总额
年总收益=3000×300×12×90%=972(万元)
2.计算总费用
(1)年折旧采用值现折旧法，年折旧费为：
600/50+80×(1-5%)/10=19.6(万元)
(2)年土地使用税为：5000×7.5=3.75(万元)
(3)年保险费为：600×1%+80×3%=8400(元)
(4)年管理费为：972×5%=48.6(万元)
(5)年修缮费为：100/50+10/10=3(万元)
(6)房地税为：972×12%=116.64(万元)
3.计算年纯收益
折旧后的年纯收益=972-(19.6+3.75+0.84+48.6+3+116.64)=779.57(万元)
4.纯收益资本化，确定房地产价格
P=779.57×(1(+1+121%0%)50)5-01=6474(万元)
5.确定房地产估价额
P=P1+P2=6474+1.02=6475.02(万元)
4.5房地产评估的成本法
4.5.1基本思路与适用范围
1.基本思路
例如，在我国杭州有一尊千手观音，高达近20米，佛像从基座到头顶和千手的雕刻，都是由一根檀香木制成。对古物的评估，除了历史性价值外，还有它的建筑风格和建筑价值(采用成本法评估的意义是模拟一个房地产建造事实)。所以评价这一座庙宇，不但有建筑物的价值，还要有这一尊佛像的价值，因为这尊佛像在施工时，是先有的佛像，在佛像建好之后，再建造庙宇。(为什么评估建筑物还要评价佛像呢？这是因为古建筑物是与他的建筑内涵有着十分重要的联系，光是庙宇，它的价值就不大，评估是必须结合庙宇的建筑风格和供奉的内容的价值来评估。又如，承德的避暑山庄的建筑与紫禁城的建筑无法相比，紫禁城内的龙椅、龙案就使紫禁城的建筑物价值大增。)(为什么举这样的例子，在现实的房地产估价中，不但要估价建筑物，还要估价建筑物内配套的设施和设备。例如：集中空调、电梯、消防系统、监控系统、配电系统、给排水系统等，建筑物的价值不单是自身建筑物的价值，还有这些配套的设施和设备的价值。这是不可分割的，缺了任何一部分，将不称之为房地产的估价，只是房地产某一单一部分的价值。房地产的评估，不是某一项评估的叠加，而是综合起来的总效用的价值，单一的评估在大多数情况下，远远低于综合价。)所以这样的古物评价，就不能采用新的工艺和新的原材料，必须采用原来工艺和原材料、原施工方法来建造。
首先，一根檀香木的价值，你不能采用三根松木来替代，必须按千年的檀香木的原材料进行估价。另外，还要将建筑物的价值与佛像综合起来估价。
再例如，我们去参观西班牙巴塞诺亚的大教堂，教堂是一百多年前建造的，根据原建筑物设计内容，因为建造工程庞大，建筑的投资都是由民间自己集资新建的，所以使建造过程分了四个阶段，到目前为止，还未建造完。前三个阶段按不同时期建造，由于设计者已去世，三个阶段由三个施工建造者完成，虽然原设计方案，没有改变，但是建造的施工方案、工艺过程、使用原材料截然不同，都是采用当前的建筑施工方案、原材料和施工工艺。我们在参观时可以明显地看出，不同时期的不同建筑风格，但总体的感官仍没有改变原教堂的风格。
所以理解重置成本，就是按原有的建筑设计要求和建筑配套设施的要求，按新工艺、新原材料、新施工方案和当前所要耗费的土地使用权的费用，正常的税金和利润估价的房地产。
(1)成本法概念
是指在估价时点以假设重新建造(开发)待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来确定待估房地产价格的一种估价方法。
(2)理论依据
成本法的理论是建立在生产成本与产品之间有着直接、密切关系这一基础之上的。理论依据是生产费用价值论。
从买方角度看是替代原理。买方愿意支付的价格不能高于它所预计的自行开发或重新建造该房地产所花费的代价。(如果高于该代价，不如自己开发重建。)从卖方角度看是生产费用价值论。即卖方愿意接受的价格不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。(若低于，就亏本。)结论买方：愿支付重建造成本；否则自己开发。
卖方：愿接受已建造成本；否则亏本。
正常合理成本=(建造费+利润+税金)-估价
正是由于买卖双方有着上述共同意愿，使得以建造(开发)待估房地产所需的各项必要费用为基础，再加上正常的利润和税金进行估价成本可行，成本法亦因此得以成立。
2.成本法的适用范围
①适用于无法利用市场估价的狭小市场或欠发达市场或封闭市场上，房地产估价或没有市场比较实例的古典房地产；②适用于无收益的房地产，有极小交易的学校、图书馆、政府办公楼、军营等；③适用于很少交易的房地产如厂房、仓库、码头、医院、公园等公共建筑和设施；④适用于在运用其他估价方法进行估价时，成本法也可作为验证估价结果的一种手段。
3.应用成本法应注意事项
①在房地产估价时，市场法无法运用时才采用成本法。
a.因为成本法是按重新建造相同的房地产；b.原建筑造价是成本法主要参考资料，土地费用+建筑费用+正常利税，是构成房地产成本主要因素；c.而不需要收集其他资料。
②运用成本法估价时，必须区分实际成本和客观成本，并结合供求分析，最终确定房地产价格。
运用成本法估价时，必须用客观成本。因为房地产的价格：
a.当市场供大于求时，价格低于实际成本；b.当市场供小于求时，价格高于实际成本。
③运用成本法估价房地产，并非取决于耗费的成本，更多的是取决于其效用。
因为，成本增加并不意味着价格一定同比增加，成本的增减只有对效用有所影响时才会影响价格。
比如：根据北京建筑规范砖混结构的建筑造价800元/平方米，可施工单位将砖混结构的建筑造价1000元/平方米，超过原技术要求规范200元/平方米。
所以，用重置成本价估价时，不会考虑增加的建筑成本。只能按客观成本来进行估价。
4.5.2成本法的基本公式
成本法的基本公式因估价对象不同而有所不同。一般分为以下3种情况：
①旧有房地产；②新建房地产；③新开发土地。
1.旧有房地产估价的基本公式
(1)估价对象：评估旧有房地产
旧有房地产指的是在使用的房地产或单独建筑物的价格。
比如，现居民居住的住宅和在用的商场、写字楼等自用的房地产。只要不是在建的房地产或预计开发的房地产，都为旧有房地产。
因为旧有房地产是已经使用的建筑物及土地。不牵扯到征地一事。(不征地不等于没有使用土地，只不过该地块已取得土地使用权。)
(2)旧有房地产基本公式
旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧
或旧有建筑物价格=旧有建筑物重新建造完全价值-建筑物折旧额
