⑤建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调造成原建筑物的贬值：建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会出现档次不够的情况。例如，月薪大厦的空调系统由于设计不合理，造成各房间的空调不能满足客户的要求，房间只能再设独立空调，这样造成建筑物功能性贬值。另外，建筑物装修和设备“超标准”情况，也会造成建筑物功能性价值贬值；例如，“小汤山”特菜基地，1996年引进国外蔬菜种植技术，花了700万元买了两栋法国的蔬菜温室大棚，配有自动通风系统，室温是由计算机自动控制，1万平方米的蔬菜大棚，分有8点控制，可根据不同点的温度，开启不同点的排风口的大小，排风口的大小是随温度的高低自动调整；在阳光充足时，温室可自动开启采光窗。温室大棚是双层塑料密封，双层塑料中加有空气，空气是由32个自动补偿器随塑料夹层的空气压力自动补偿。如果塑料有不密封的地方，空气压力将自动报警，显示空气泄漏点。温室内设有自动营养液灌溉系统，将营养液自动滴注在植物的根部，使化肥不浪费。自动营养液的配料系统可根据不同的植物可提供不同的营养液和水分。在室内还有自动喷淋系统，控制室内的湿度。在冬季，温室的温度是由地下温泉水提供热量，室内有地下管网和室内暖气管网。由于小汤山地区大面积的开采地下水源，使地下水的温度下降，使蔬菜大棚的采暖成了大问题。由于北京市内不许使用燃煤锅炉，只能采用燃油锅炉，燃油锅炉与锅炉房建筑物120万元，可每年5个月的燃油费在200多万元。虽然特菜的价值很高，但高额的运营费用，使企业的实有资产大大降低，这样配置设备超过了建筑物实际创造的价值，我们也称之为功能性贬值。
(3)经济性损耗(无形损耗)
建筑物的经济性贬值是指，由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬值。即建筑物出现经济性贬值，一般都随着利用率的下降而贬值。例如，商业用房的空置率增加，出租面积减少，或工业区开发区的厂房大量的闲置等，从建筑物出现的经济性贬值所造成的后果看，最终都会导致建筑物的收益下降。
2.折旧的计算方法
具体计算折旧的方法很多，有按耐用年限计算的，有按成新度计算的，有按现场观察结果计算的，等等。现分述如下。
(1)定额法
定额法即财务上所说的平均年限法或使用年限法，又称直线法。它是一种按建筑物的使用年限平均计算折旧的方法，也就是说，在使用年限内，每年的折旧额相等。计算公式为：
D=(C-S)/N式中：D——年折旧额；C——建筑物的重新建造完全价值，即重置价；S——建筑物的估价残值，一般以C×残值率求得；N——建筑物的耐用年限。
建筑物的现值V为：
V=C-D×t
式中：t——建筑物已使用年数。
【例4-15】某建筑物面积320平方米，重置价为2500元/平方米，耐用年限40年，已使用7年，残值率4%。使用定额法估算其现值。
C=2500×320=800000(元)
D=[800000×(1-4%)]/40=19200(元)
V=800000-19200×7=665600(元)
(2)成新折扣法
此种方法是根据建筑物的建成年代，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的现值。如1970年以前建造的建筑物按重置价六成新折价，90年代建造的建筑物按重置价九成新折价等。这种折旧方法下的建筑物现值的计算公式为：
建筑物现值=建筑物重置价×建筑物成新度
成新折扣法用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但很粗略。
(3)实际观察法
此方法不将建筑物减价的基准直接置于经过年数，而是注重建筑物的实际损耗程度，因此早建的建筑物未必损坏严重，而新近建的建筑物未必维护良好。这样，这种方法是由估价人员亲临现场，直接观察估价对象建筑物由物理的、功能的及经济的减价因素所造成的减价额或判定其成新度。
【例4-16】某套住宅中新建造完全价值300000元，经过现场勘查，对结构、装修设备三大部分的各具体项目，确定其成新率为八成，该套住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线不足，水、电管线都为明排列。使用成新折扣估算其现值。
该套住宅考虑了自然因素损耗后的成新率为八成。社会因素引起的损耗，经分析和估测，在现成新度的基础上再做10%的减价修正，即
80%×(1-10%)=72%
该套住宅现值V=300000×72%=216000(元)
4.5.4估价实例：珠海科技中心工程成本估价
工程概况：总建筑面积30000平方米，包括电子厂房、科研办公楼、住宅楼及红外线内室外工程，大部分为框结构，建筑标准略高，不设空调，只留插座。占地面积11520平方米。
思考与练习
1.评估建筑物时需考虑的因素。
2.举例说明房地产评估的几个原则。
3.影响房地产价格的因素。
4.市场法的适用条件和范围。
5.收益法的适用条件和范围。
6.成本法的适用条件和范围。
7.市场法、收益法和成本法的理论依据分别是什么？
8.某待估建筑物账面原值100万元，竣工于1999年底，假定以1999年的价格指数为100%，从2000年到2004年的价格指数每年增长幅度为11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，则2004年底该建筑物重置成本是多少？
9.某待估对象为一幢写字楼，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率10%，尚可使用年限50年，土地还原利率8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种费用总计为180000元，建筑物价格依成本法求得为1500000元，试运用收益法估算该写字楼所占基地的纯收益、建筑基地50年的使用权价格、建筑基地永续使用权价格并说明造成建筑物编制的核心原因。
10.假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元，从第4年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，适用折现率为10%，该地产的评估值最接近于多少？
11.已知一农地用地经批准要转为城市工业用地，已知条件如下：
(1)征地安置补偿费为每亩15万元；(2)土地开发费用每亩16万元，开发周期为两年；(3)在征地与开发过程中应缴纳的税费为每亩3万元；(4)该地区一年期利息率为10%，两年期利息率为12%(不计复利)；(5)资金利润率为15%，土地所有权收益率为12%；(6)取土地还原利率6%。
请运用成本法计算该宗土地的价格。
12.某工业企业1997年9月10日以出让方式获得50年期工业用地使用权。目前该企业拟与外资合资成立一有限责任公司，拿出所占用的6000平方米土地作价入股。现以2000年9月30日为评估基准日，对其土地采用市场法进行评估。已知该宗地的容积率为0.9，土地还原利率取6%，当地工业用地从1997年至2000年每年平均上涨3%。
