我听到这个信息非常开心,这段时间我一直在考虑开拓新的事业领域,我也想过房地产开发,但是又感觉这个想法太遥远,什么条件都不具备实在是虚无缥缈。
我赶忙告诉马德凯,我对这个项目非常感兴趣,他只需要帮我们引荐一下,其他的条件我们自己去谈。
马德凯略微思考了一下说,“老幼,这个项目我可以帮你们对接一下,后面你们自己去谈,我不会参与。但是你也要考虑清楚,开发项目风险还是蛮大的,毕竟你们之前从没有搞过,也没有经验,所以一定要谨慎。”
表哥走了后,我非常兴奋,如果可以做房地产开发,那么我们的实力将会提升到一个新的高度。
我赶紧把这个好消息告诉了衡胖子和王城坦,让我没有想到的是,他们对此并没有太大热情,主要是他们觉得房地产投资太大,我们现在根本没有实力去做,而且现在装修业务搞得好好的,他们不想分散精力去冒险。
晚上我郁闷地回到家,吃完晚饭我把表哥的事情跟爸妈说了,老爸却表现的非常兴奋,他非常赞同我的想法,“老幼,房地产行业现在处于一个快速发展期,这是一个好机会,你一定要想方设法拿到这块地来进行开发。我建议明天去地块周边去看看,考察一下,做到心里有底。”
第二天我开车带着老爸去了市郊,根据表哥提供的地址坐标,找到了大屋村这块地,这块地已经被围墙围了起来,透过铁栅栏门看进去,里面的地平平整整,确实如表哥介绍的,已经是达到了三通一平标准的熟地。
我们又去周边几个正在建设中的住宅小区,到售楼部了解一下情况,售楼部销售员非常热情,详细给我们介绍了楼盘的情况,临走时老爸又找销售员要了完整的楼盘资料带回家。
我和老爸坐在沙发上把带回家的几个楼盘资料仔细研究了一下,然后我们算了一个账,目前大屋村这块地有42亩,价格是18万/每亩,总地价为756万,建筑成本大概在800元左右,容积率参考附近楼盘暂定为3,建筑面积大概可以做到80000平方米左右,周边楼盘价格大概在1800-2000元,我们优惠一点,按1500元/㎡左右来销售,应该会买得比较快,建筑成本控制在1100以内,每平方米有400元毛利率,这样保守估算,应该是大有搞头的。
算完账我和老爸非常兴奋,现在的关键是要先拿到地,这两年我通过兄弟装饰公司赚到的钱约有六百万,这是我目前所有的积蓄,还差一百多万才能凑足拿地款。
必须要搞定这块地,我暗下决心绝不放过这个人生开挂的好机会。
我把目前的情况打电话告诉了表哥马德凯,表哥沉思了一会说,“要不这样,我先带你去见大屋村的主任,你们把交易的事情大致商量一下,然后你再去想办法凑钱,拿地款你们差的也不多,你最好找银行的朋友问问能不能贷款,这块我不太熟,你自己想想办法。”
事不宜迟,第二天我请表哥约了大屋村的刘主任商量土地转让的事,有表哥的引荐,大家聊得比较愉快,商定先付一半卖地款作为定金,然后去市土地储备中心备案登记更名,全部流程完成后,再付剩下的50%。
回到家里,我突然想起了陈思雨,她在银行信贷部门里工作,对开发公司贷款这块业务应该是比较熟悉,我想请她帮我指点一下,再学一学经验,看看贷款这块的工作怎么做。
我拿起手机发了信息给陈思雨:
思雨你好,晚上能不能一起吃饭?我现在准备尝试做地产开发项目,有些贷款融资方面的问题想请教你。
陈思雨很快回复了我:
好的老幼,恭喜你啊,要做大老板了,呵呵。
我没想到她如此爽快答应我,我赶紧回复:
谢谢你思雨,你定位置,等会发给我,谢谢!
晚上六点半,我准时到了她给我的地址,这是一家西餐店,看来她还是比较喜欢安静优雅的餐厅。
我正在低头研究菜单,身后传来思雨的声音:“老幼,你先到了。”
我一回头,只见思雨推着一个婴儿车走了过来,婴儿车里有一个不到一岁的宝宝,正睁着可爱的大眼睛滴溜溜地到处看着。
思雨坐下后,看着我惊讶的表情她有点抱歉地说:“不好意思啊,老幼,我临出门时,保姆突然有急事要请假出去,所以我只能带着儿子一起过来见你了。”
我笑着对我思雨说:“没关系的,思雨,儿子真可爱,他叫什么,多大了?”
思雨脸上溢满了慈爱,她笑着说:“我儿子晓志,过一两个月就满一岁了。”
思雨对晓志说:“晓志,叫叔叔,叔--叔!”晓志听到后竟然撅着嘴巴发出“修-修”的声音,他的小模样可爱极了,我把晓志抱了起来,小家伙一点儿不认生,他开心地笑了,还用他稚嫩的小手调皮地摸着我的脸。
“晓志爸爸晚上不在家吗?怎么不一起过来吃饭?”我随意问道。
“我三个月前离婚了,现在我在工作单位附近租房子住,这样上班方便一点。”思雨平静地说道,我被她的话再次惊得目瞪口呆。
孩子这么小怎么就离婚呢?她前夫到底怎么回事?但是我也不好问太多关于她婚姻的问题。
短暂的尴尬后,思雨打破沉默,大方地笑着说:“老幼,你还真是厉害啊,现在都开始做地产开发了,说说看,这两年做什么发大财了?”
我缓过神来,笑着把我从卖掉出租车到开始做装修公司,从三个月不开张公司差点倒闭,到后来柳暗花明接到吕教授父子的项目,从80平米一家小店到现在三家连锁公司,再到现在发展势头喜人的局面大致讲给了她听。
思雨安静地听着,不时跟着我的描述皱起眉头或者发出开心的笑声。
最后,她朝我竖起大拇指说:“老幼,我真的好佩服你啊,要是我肯定做不来这些事,你真棒!”
“有什么棒的,我就是运气好,喜欢乱闯,现在想搞开发,对贷款融资这块一窍不通的。”我不是假谦虚,有时就是觉得自己运气比别人好一点。
思雨赞许地笑着点点头说:“其实融资这块也没什么窍门,现在监管部门越管越严格,必须要按照要求达到贷款条件才可以放款。”
接着思雨告诉我,整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资,第二步是房地产开发建设贷款,第三步是达到预售条件的销售资金回笼。
我们的项目比较小,前期拿地资金缺口不大,她建议我们尽量想办法自筹,在拿到地后,要尽快把四证办好,自有资金要有30%比例,工程进度达到30%的节点,银行就可以放款。
也有很多开发公司都是找总包单位想办法垫资,达到满足银行融资的条件。
思雨又跟我讲了一些开发公司的案例和经验,我拿笔不停地纪录着,生怕漏过每一句话。
陈思雨最后说:“你如果需要,我这里有30万,你可以先拿去用。”
“那不行,我不能动你的钱,你现在离婚自己带着小孩,也挺不容易的。”思雨的话让我非常感动,都是我确实不想让她为难。
“跟我还客气什么,老幼,后面有什么我能帮上忙的尽管说啊。”思雨笑着说。
吃完饭,我想开车把思雨送回家,但是她坚持自己走回去,因为她租住的位置离这里很近。
看着她推着孩子远去的背影,我心里一阵难受,如果当初她父母不反对我们在一起,现在我们一定会很幸福在一起生活。
回到家我把了解的情况和老爸汇报了一下,我们最后确定了发展路线,就是尽快凑齐土地出让金获得土地资源,办理好四证;再通过土地抵押融资支付工程建设启动款,找到合适的总包单位,最好垫付一部分工程款,达到预售条件开始销售实现资金回笼,支付工程进度款;在达到银行条件后,通过在建工程抵押方式进一步融资。
如果项目运转顺利,我们有可能在交房之前已经实现全部现金流回正,获得项目开发利润,项目交房之后确定权属转移,正式完成利润确认。
办公室里,我正在为130万的拿地资金缺口着急,衡胖子和王城坦来办公室找我商量事情。
衡胖子对我说:“老幼,我和王哥经过深思熟虑,决定和你一起做开发的事情,我们这两天算了一下,应该可以筹资100万来入股,而且这个项目我们还有个想法,能不能拿出其中的一栋做精装修房来出售,你看怎么样?”
“那太好了,我们兄弟几个心往一处想力往一处使,就一定能成功!”我有些激动。
王城坦说:“老幼,那我们就说定了,但是在具体分工上,我建议我和衡胖子坦继续经营装饰公司的业务,你学习能力强又有冲劲,你就把全部精力放在开发项目上好了,这一块就拜托你,我们跟着你赚钱啊!”
打仗亲兄弟,上阵父子兵,我心里一阵感动,为有衡胖子和王城坦这样的好兄弟感到非常幸运。