（第一节）企业租赁合同签订环境
随着市场经济的发展出现丁各式各样的租赁产业，如建筑施工或其他机器设备租赁产业、汽车租赁公司、儿童益智玩具租赁产业、家庭用品租赁公司等，另外，企业在日常生产经营实践中也需要各种各样的租赁物，如商铺、写字楼、厂房租赁、汽车租赁、设备租赁等等，从而产生大量的租赁关系。其中，出租任意租赁物的使用收益权的租金，晕租人以租金获得租赁物的使用权，当事人、各尽所能，这样既避免了租赁物的闲置、浪费，同时，承租人也不用花一大笔钱买一件只用几次甚至只需用一次的消费品。可以说租赁是一种简便经济的经济活动方式。但随之而来的也引起各种纠纷。订立租赁合同作为履行合同的前提条件，其重要性当然不可忽视。当事人一定要谨慎地签订租赁合同，避免发生错误，出现出租人收不到租金，甚至倒赔金钱，承租人被骗走巨款，落得钱物两空的下场。因此，无论你作为出租人还是作为承租人，都有必要对租赁合同知识作一些了解。
一、企业租赁合同概念和特征
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供物的使用的一方为出租人，使用财物的一方为出租人，被交付使用的物为租赁物，租金则为使用租赁物的代价。
租赁合同具有以下法律特征：
第一，租赁合同是不转移财产所有权、而转移物的使用权的合同，出租人将租赁物交给承租人使用，转址的是租赁物的占有权。
第一，租赁合同是有偿合同。承租人使用租赁物时，应该支付租金，租金是承租人获得租赁物使用权的对价。有偿使用他人财产是租赁法律关系的本质特征之一。
第三，租赁合同足诺成合同。双方当事人达成租赁协议后，合同即告成立，不以租赁物的交付为条件。
第四，租赁合同是种双务合同。出租人和承租人都有自己的权利和义务，相巨为债权人和债务人。
第五，租赁合同具有期限性和连续性。一定的期限是租赁合同的基本要素，双方当事人在合同有效期内相互负有义务，享有权利。我国《合同法》规定租赁合同的最长期限不得超过20年，超过20年的，其超过部分无效。
二、企业租赁合同示范文本租赁合同示范立本合同编号出租人：签订地点：
承租人：签订时间：
（第一条）租赁物。
1名称：
2数量及相关配套设施3质量状况：——～第二条租赁期限年——月——日，年——月——日至——年——月——一日。
(注意：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效)（第三条）租赁物的用途或性质：
租赁物的使用方法（第四条）租金、租金支付期限及方式。
1现金(大写)————2租金支付期限：
3租金支付方式：——（第五条）租赁物交付的时间、地点、方式及验收（第六条）租赁物的维修。
1出租人维修范围、时间及费用承担2承租人维修范围及费用承担一（第七条）因租赁物维修影响承租人使用天的，出租人相应减少租金或延长租期，其计算方法是（第八条）租赁物的改善或增设他物。
出租人(是／否)允许承租人对租赁物进行改善或增设他物或增设他物不得因此损坏租赁物。
租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设的他物的处理办法（第九条）出租人(是／否)允许承租人转租租赁物。
（第十条）违约责任（第十一条）合同争议的解决方式，本合同在履行过程中引起的争议，由双万当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解，协商或调解不成的，按下列第——种方式解决：
(一)提交——仲裁委员会仲裁，(二)依法向人民法院起诉。
第十二争租赁期满，双方有意续订的，可在——日续订租赁合同。
（第十三条）租赁期满租赁物的返还时间为：
（第十四条）其他约定事项：
（第十五条）本分同未作规定的，按照《中华人民共和国合同法》的规定执行。
三、企业租赁合同签订的前期准备
(一)认真核实对方资格
作为承租方要核实出租方有无合法的出租资格；对租赁物是否有所有权或经营权。作为出租方则应该棱实承租方之承租能力及资信情况。写进条款时，需写全称并签字盖章，同时还要注意盖章企业与名称的一致性。
(=)审查租赁合同的标的物——租赁物由于对租赁合同的标的物，出租人只转移其使用权而不转移其所有权，所以就要求这个标的物必须是经过长期使用后仍能保持其使用价值的特定物，一切工业原材料和易消耗的物资均不得成为这类合同的标的物。另外，租赁物是否有争议和瑕疵，如果有瑕疵，一定要在合同中注明，避免在归还租赁物时发生纠纷。
三)准备完备细致的租赁合同租赁合同要清楚明了，具体完备，应具备法律规定的基本内容。订立租赁合同时，双方当事人应就合同的主要条款达成一致协议，由当事人的法定代表人或凭法定代表人授权证明的经办人或代理人签字盖章，并加盖单位公章或合同专用章后，合同郎告成立。
其中双方特别应对租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限、租赁期间财产维修保养责任和违约责任等条款分别一加以明确。目的是把履行租赁合同中可能发生的问题尽可能地约定在前，明确双方的权利义务，避免出现纠纷后，各执一词，缺少依据。
四、企业租赁合同的主要条款及签订时应注意的问题租赁合同当事人的基本权利义务都是由主要条款加以界定的，租赁合同的主要条款包括租赁的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。除此之外，还可约定违约责任条款、担保条款、纳税义务条款等。
在订立租赁合同主要条款时，一定要注意约定明确，以免发生争议。在具体操作中，应注意哪些问题呢？下面就几个主要条款作具体分析：
（一）租赁物名称条款的签订及应注意的问题
1.租赁物的名称必须是惟一的、特定化的。
惟一性指租赁物名称的单一性、整体性。例如，某公路工程机械租赁公司与某建筑公司签订一份《搅拌机、压路机、平地机等租赁合同》，虽然从名称上看似乎并非单一，而实际上，合同确定的内容都是工程机械设备，即合同标的具整体性。合同标的的特定化是相对而言的，一经承租人选择完毕，其承租的财产就具有特定性内容，成为特定物，而且这特定性持续到租赁合同履行完毕。租赁物名称的惟一性、特定性在合同履行中具有重要意义，如果在合同履行中发生意外灭失、毁损或由于一方过错造成难以返还原租赁物，责任问题应该是确定的。
2租赁物必须是有体物，非消耗物。
即有一定形状，能为人感知，且不易腐烂、变质、消化、消灭其价值之物。
3租赁物应该是可以流通之物。
如淫秽录像带、枪支等禁止流通物就不能成为租赁合同的标的。
4租赁物应该是出租人可获得之物。
假若你与出租人签订了一份租赁合同，租的物品是租赁公司暂月没有的，到了交租赁物那天仍然是不能获得的租赁物，则租赁合同无效。
(二)租赁物数量条款
租赁物的数量条款是租赁合同的必备条款。不论租赁物是动产还是不动产，其数量一定要列明，只有明确租赁物的数量，出租方才能准确地履行交付租赁物的义务承租力也才能准确地接受租赁物。如果租赁合同中无数量条款，当事人无法履行义务，必然引起纠纷。
(三)租赁物用途条款
租赁物的用途，承租人必须按租赁物的性能和用途使用租赁物，这是法律附加于承租人的一项负担。由于租赁物的特定性、数量的明确性-就要求承租人正确使用租赁物，以保证租赁物的安全和价值的完整。如果承租人为了达到自己的某些目的任意超负荷地、掠夺性地使用，造成租赁期满无法返还租赁物，就违背了租赁制度，同时也难以防范承租人利用租赁物进行非法活动。只有订明租赁物用途条款，才能保证租赁物所有权的完整性，保证出租人对自己财产的监督同时给承租人以警戒作用。租赁合同双方当事人可以约定租赁物用途，也可以不约定，这时承租人应该按照租赁物的性质加以使用。
（四)租金条款
租金主要包括租赁物的折旧费、维修费、出租人的合理盈利等，租金约定、租金条款是租赁合同双方当事人必须明确的条件。
租金条款应包括租合的数额，交付期间和交付方式。租金可以约定具体的数额也可以约定租金的计算方式，在二者都进行约定时，还应约定二者的关系。租金条款通常还约定租金迟延支付时，承租方须负担的迟延利息。
租金条款还可以约定，如客观条件变化，双方当事人所确定的租金显失公平时，双方可协议变更租金，当事人如没有签订当客观情形变化可变更租金条款，出租方也可上诉法院，要求法院从公平的角度出发变更租金条款。
（五)租赁合同的租赁期限条款
租赁期限是租赁合同当事人在签订租赁合同时应该约定的条款，租赁合同中当事人双方如未能退还租赁期限，合同的租赁期限应视为不定期，当事人任何一方得随时要求终止合同，但出租人终止租赁合同时，应给承租方一个合理的宽限期，使承租人能及时找到其他合适的租赁物或进行搬迁等相关事项。租赁期限届满时，当事人还町姐约定新的租赁期。
1合同中对期限的约定要明确肯定。
不能用模棱两可、含糊不清的语言，期限的约定可以直接规定年、月、日等具体日期，也可以规定一个时间段。对于租赁期间的具体终止日期，有约定的依约定，没有约定的，一般以年、月、星期的最后一天为终止日期。
2租赁合同有最长期限而无最短期限的限制。
租赁期限虽长为20年，若在合同中所规定的租赁期限超过20年，则超过部分无教，即缩短为20年。如果当事人之间的合同的确有长达20年以上的必要，当事人可以续订租赁合同，当然续订合同的期限也不得超过20年，此20年的期限自续订之日起算。
租赁期限虽长为20年，若在合同中所规定的租赁期限超过20年，则超过部分无教，即缩短为20年。如果当事人之间的合同的确有长达2年以上的必要，当事人可以续订租赁合同，当然续订合同的期限也不得超过20年，此20年的期限自续订之日起算。
3不定期租赁合同的注意问题。
(1)首先当事人对租赁期限没有约定或约定不明确这时可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定：若仍不能确定，视为不定期租赁合同。
(2)不定期租赁合同，出租人可以随时撤租，承租人可以随时退租但必须给对方当事人合理的准备时间。实践中，对“合理准备时间”要进行科学、合理地界定，对于故意利用合同履行期限规定不明，骗取违约金的，要严加防范。
4对于租赁合同的默示更新，当事人还应该注意以下几点。
(1)更新后的租赁关系，在租金及其他方面与原租赁合同相同时，只有租赁期限变为不定期。
(2)须承租人继续对租赁物进行使用、收益。如承租人未继续使用，则不得视为默示更新。
(3)须出租人知道承租人继续使用的事实，且未提出异议。
案例：
八方汽车租赁公司与昌龙运输公司签订汽车租赁合同，租期3个月，月租金2O0O元，3个月后，昌龙公司继续使用该汽车，并向八方公司又支付租金2000元，八方公司接受了此2000元，后八方公司突然撤租，昌龙公司不同意。双方发生争执，八方公司诉至法院，认为昌龙公司于粗期届满时未按约定退还租赁物已构成违约，要求赔偿相应损失。
分析：
此案中，3个月的租期届满后，昌龙公司继续使用汽车并支付租金，八方公司接纳租金且未表示异议，这时法律推定当事人双方同意续订合同即租赁合同继续有效。在此类依行为续订合同的方式中，出租人有权随时撤租，承租人有权随时退租，但必须给对方以合理期限以准备，所以八方公司可以要求撤租，但必须给昌龙公司以宽限期。
六)租赁物维修条款的签订
租赁物的维修条款，这一条款的内容是为了明确在租赁期间哪一方负有维修义务，实际上是为了排除出租人维修义务，因为若不约定维修条款，则出租人有维修义务。在签订该条款时，应斟酌平衡双方的利益，决定由哪方承担租赁物的维修保养义务，使合同条款约定更圆满。
某建筑公司与某铁道工程局签订了一份租赁合同，合同规定：
由铁路工程局向建筑公司出租一合QIZ一6规格的塔式起重机，租期一年，月租垒2000元。建筑公司在使用过程中，该塔式起重机发生故障，无法继续使月，影响了工程进度，由于承租方要求尽快予以修理，而出租方则提出起重机的故障是由于承租方使用不当造成的，出租方没有维修义务，应由承祖方自行维修，并且在维修期间建筑公司也应照常支付租金。双方因此发生争议，协商不成，建筑公司诉至法院，要求解除合同，退还租金并由铁道工程局赔偿因工期延误而造成的损失。
分析本案中，承租凡建筑公司若是按照合同约定的方法或租赁物的性质使月租赁物，而仍致使租赁物塔式起重机受到损耗的，建筑公司不承担维修义务；若建筑公司未按照约定的方击或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损坏的，承租人建筑公司应负维修义务且照常支付租金。可见，全面而明确的合同景款既有助于避免纠纷的产生也有助于纠纷产生后确定当事人各方的责任。
(七)租赁物的法定负担和使用条款的签订
租赁合同中当事人权方必须约定由谁承手H租赁物的法定负担，如税菰捐款等项费用。陈当事人有特别约定外，应由出租人负担该税捐款的费用。因为该负担是因租赁物而发生的，而在租赁合同中租赁物的所有权并不转移，承租人仅暂时性对租赁物进行使用收益。合同中约定由承租人负担的，从其约定，但从公平原则考虑承租人的租金应作相应的调整。
出租人于承租人为租赁物所支出的特定费用有偿还的义务。
这些费用包括有益费用和必要费用。有益费用是指承租人支出的使租赁物价值增加的费用。必要费用一是指维护租赁物所不可缺少的费用，如动物的饲养费用、汽车加油的费用、机器设备上润滑油的费用，一般应由承租人负担；二是维护租赁物的使用收益而支出的费用，如房屋的维修费用、汽车修补轮胎的费用等，应由出租人负担，若此项费用已南承租人支出，出租人有偿还的义务。
以上所列举的条款中，租赁物的名称、数量、用途是合同的主要条款即必备条款；其余的条款：租赁期限条款、租金的支付方式和租赁物维修条款，当事人可自由约定，即使未约定也不影响租赁合同的效力。
（第二节）租赁合同承租人应注意的基本事项
一、注意审查出租人的主体资质
