一、投资性房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
1.房地产转换形式
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态或从出租状态改为自用或待售状态。
投资性房地产的转换主要有将投资性房地产转换为非投资性房地产和将非投资性房地产转换为投资性房地产两种转换形式，具体包括四种情况：
（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。即房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租。
（2）自用房地产转换为投资性房地产。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租。
（3）投资性房地产转换为自用房地产。即企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理。
（4）投资性房地产转换为存货。即房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售。
2.投资性房地产转换日的确定
转换日是指房地产的用途发生改变、状态发生相应改变的日期。非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有的达到可出租状态的建筑物以备经营性出租、持有意图短期内不再发生变化的，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。投资性房地产转换为非投资性房地产的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期或房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
成本模式下，由于企业的固定资产、无形资产、存货、投资性房地产均以实际成本为基础核算，计量基础一致，所以成本模式下的转换会计处理比较简单，仅是对房地产的重新分类，相应科目按账面价值结转即可。
（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
企业将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”或“开发成本”科目。房地产开发企业的“开发成本”科目类似于一般企业的“生产成本”科目，“开发产品”科目类似于“库存商品”科目。如果在完工时已经将“开发成本”转到了“开发产品”，那么直接贷记“开发产品”科目，如果没有结转，则直接贷记“开发成本”科目。
【例8.7】甲企业是从事房地产开发业务的企业，2010年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年4月15日。2010年4月15日，该写字楼的账面余额55000000元，未计提存货跌价准备。甲企业对投资性房地产采用成本模式计量。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产――写字楼55000000
贷：开发产品55000000
（2）自用房地产转换为投资性房地产
企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目；按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
【例8.8】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2010年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年4月15日，为期5年。2010年4月15日，该办公楼的账面余额5500万元，已计提折旧300万元。甲企业对投资性房地产采用成本模式计量。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产――写字楼55000000
累计折旧3000000
贷：固定资产55000000
投资性房地产累计折旧（摊销）3000000
（3）投资性房地产转换为自用房地产
企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、投资性房地产累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目。原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
【例8.9】2010年3月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2800万元，其中，原价5000万元，累计已计提折旧2200万元。
甲企业的账务处理如下：
借：固定资产50000000
投资性房地产累计折旧（摊销）22000000
贷：投资性房地产――厂房50000000
累计折旧22000000
（4）投资性房地产转换为存货
房地产开发企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。
2.公允价值模式下的转换
公允价值模式下，由于投资性房地产采用公允价值计量，企业的固定资产、无形资产、存货等采用成本计量，所以需要对转换日公允价值与账面价值的差额进行处理。以成本计量的非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产的，考虑谨慎性原则的要求，借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入“资本公积――其他资本公积”。以公允价值计量的投资性房地产转换为以成本计量的非投资性房地产的，以转换日该房地产的公允价值作为新确认的相应资产的初始成本，转换日公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。
（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。
【例8.10】承例【8.7】假定租赁期开始日该写字楼公允价值75000000元，甲企业对投资性房地产采用公允价值计量，则甲企业的账务处理为：
借：投资性房地产――成本75000000
贷：开发产品55000000
资本公积――其他资本公积20000000
（2）自用房地产转换为投资性房地产
企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“无形资产”或“固定资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。
【例8.11】承例【例8.8】假定租赁期开始日该办公楼公允价值50000000元，甲企业对投资性房地产采用公允价值计量，则企业的账务处理为：
借：投资性房地产――成本50000000
累计折旧3000000
公允价值变动损益2000000
贷：固定资产55000000
（3）投资性房地产转换为自用房地产
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动额，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
【例8.12】2010年4月1日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2010年5月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。
甲企业的账务处理如下：
借：固定资产48000000
贷：投资性房地产――成本45000000
――公允价值变动2500000
公允价值变动损益500000
（4）投资性房地产转换为存货
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
【例8.13】甲房地产经营开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。2010年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中，成本为5000万元，公允价值变动为增值600万元。
甲企业的账务处理如下：
借：开发产品58000000
贷：投资性房地产――成本50000000
――公允价值变动6000000
公允价值变动损益2000000
