【上海滩头炒地皮】
上海，紧靠着黄浦江建城，而不是位于宽阔的长江口岸边。1842年，当《南京条约》经过谈判签订时，英国提出在上海那地儿经商。没过多久，英国人要求再租借一小块地，让英国商人造房子居住。
于是，中国人挑选了一个对他们自己来说价值最小的地点，那是一片泥滩，河边的土地每年会被潮汛淹没几次，而离河较远的地方是滋生蚊虫的水稻田。这样荒僻的地方，肯定不会是鼓励“高鼻金毛”的外国人长期逗留下去的。但是，任何一个希望外国人因为非常讨厌这个地方而离开的人，他将感到失望。因为外国人不但没有离去，反而来得更多。
他们漂洋过海来中国是为赚钱的，金银的诱惑远比蚊虫的叮咬来得更为靠谱。上海是赚钱的好地方。英国人最先获得了租界；法国人也提出要求，获得了英租界与老城厢之间的那块土地；美国人也不甘落后要求建立租界，获得了苏州河以北的土地。令人诧异的是，华盛顿政府几乎对这“一小片”租地一无所知，因为这种土地割让形式并未得到美国政府的承认，或许正是由于不具官方地位，才使后来的英美公共租界得以存在。
在上海滩圈了地，英国人对“租借”的土地进行了水文测绘，制作界图，这可能是中国史上第一次清晰而标准的国土测绘。根据1845年，上海道台宫慕久公布的《上海土地章程》表明，这些土地的所有权，在法律上依然属于中国，英国人仅取得田面权，无非是“永租”而已，租地的价格称为“押租”，每年仍须向中国业主缴纳年租。但英国人将土地分区划块并测量后，通过官方程序，向作为“地主”的大清政府领取了“道契”，这张土地使用的“租约”，很快演变成了土地私有权的绝卖制度。这种掩耳盗铃的“创造性”做法，使得房产和土地分隔开了，并得到延续“发扬”。
在大清国民的概念中，“房”是“地”的附属物，房地产就是一回事，没有分开为房产证和土地证，地契就包括了房子和土地，在民国时期也是只有土地证，而无房产证。尽管说普天之下莫非王土，但握有地契的田地就是私人的，包括地上的房子。只是在中国的传统中，私有财产都是“无限责任”的承载载体，在各种为短期政绩需求而不断推出的“调控”折腾中，它们可能随时因为服从和服务于“官家”的需要，成为当政者征收、压榨的“肉骨头”。
由于道契是由外国领事馆和中国上海道台衙门共同发放，且租界里实行涉外法权，因此道契的出现几乎颠覆了地契的地位。因为，清政府除了配合签发之外，别无他权，连寻租的机会都没有；而租界当局除了收取税金之外，也别无他权。这就隔绝了公权力的觊觎，财产受法律严密保护的道契，其高度的规范性和权威性，得到了租界内华人“地主”们的赞同，纷纷请求将自己的地契更换成“道契”，甚至连租界外的地主都要求换发这种产权明晰的新式权证。上海租界成为了清朝实行西式法制的一个样板。
或许，英国人到上海租地设界时，初衷定位只是作为开发中国市场的“前进基地”，因此“维稳”成了租界当局的管理目标。出于华洋关系的现实需要和城市管理上的便利，尽量减少本土民众与洋人们的接触，似乎符合中外双方管理者的愿望。于是双方在《上海土地章程》第15条规定：“界内土地，华人之间不得租让，亦不得架造房舍租与华商”。租界“华洋分居”制度由此形成。
在租界内土地和房屋一律不得转租给华人的政策下，上海租界建立的前10年间，这里只是一个小型的、自我封闭的涉外居民小区，“人气”极度萧条。自1843年开埠，从1844年仅50个洋人住在租界，到1851年也只有265人，每年基本以20人左右的人数缓慢增加。此外，就是为外侨服务或开店以供外侨所需的华人约500人。
如此稀少的人口致使租界内的社区功能极度单调，租界中既没有商业街，也没有工业区，除了吃、住和做生意外，几乎没有其他功能，这种牧歌般悠闲的租界“计划经济”，一直维持到了1853年。
这一年，太平天国横扫南中国，活跃在上海一带的小刀会乘势暴动。战火硝烟之下，寻求生存的华人越过了栅栏，大量涌进被视为“安全”区域的租界避难，由此出现了上海历史上第一次难民潮。租界人口迅速上升，“华洋分居”瞬时间变为“华洋杂处”。据统计，从1853年年初到1954年7月，一年半时间内，租界总人口从700余人骤增至2万以上。与此同时，受太平军的冲击，来自长江两岸的难民也顺江而下，开始涌入上海。在1860年太平军第一次攻打上海期间，租界内的总人口攀升到了惊人的50万。
当时，上海周围“凡是能够逃难的人纷纷涌进租界，致使租界成为巨大的避难所”。据上海最早的英文报纸《北华捷报》刊载：“自上海各方面传来警报，老百姓从各个方向到达河的这一边，以致租界附近和界内的道路与空地上都挤满了大批男女老幼，他们还牵着水牛和黄牛。”黄浦江、苏州河、洋泾浜及大大小小水道上排列着各式难民船，市内各处空地上到处是像蜂房似的简易窝棚，涌入徐家汇一带的难民甚至住在潮湿的坟场墓穴中。
人潮冲击下，出于“维稳”的惯性思维，租界当局试图坚守“华洋分居”原则，英国驻上海领事阿礼国，要求上海道采取严厉措施，阻止华人进入租界。但令阿礼国意外的是，此举竟遭到了商人们的一致反对。因为汹涌的难民潮给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。在难民人群中，不乏殷实之家和财溢万贯的官绅、地主和商人，所谓“江浙两省绅商士庶丛集沪城”，他们当然不希望租界当局将庞大的资金流和消费市场阻挡在门外。
当时的一位美国商人史密斯（Edwin Maurice Smith）与阿礼国之间曾有一段对话，是一个很好的注释：“您是女皇陛下的领事馆，不得不为国家谋永久的利益，可是我所关心的是抓住时机发财，把房子租给中国人，以取得30%～40%的利益，是我运用资金的最好办法。我希望，最迟在两三年内能发到一笔大财，从此走开。以后上海不论被火烧掉还是给水淹没，都与我何干？我们就是为了发财，越快越多越好。”
这简直就是一份极端赤裸的坦白，宣告了漂洋而来的西方社会对这块土地最殷切的希望：在这块土地上迅速发财。据了解，史密斯在南京路两侧占有7块面积达131余亩的土地，他看准机会建造大批木板房出租获利，因此成为近代上海房地产商人暴发户第一人。挖到第一桶金后，史密斯说到做到，很快就离开上海，捞一票走人，此后杳无音信，成为上海滩商业史上一桩迷案。
阿礼国考虑的是管理问题，商人们关心的则是商业利益。在商界的巨大压力下，租界当局不仅认可了华洋杂居的事实，并修改法律，为房地产行业松绑。1854年7月8日，第二次《上海土地章程》修订案公布，这个升级版取消了“华洋分居”的有关规定，以及诸多对房地产的限制，如房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新房屋等。此举在法律层面上清除了束缚房地产发展的一切障碍，表露出了与清政府完全不同的为资本、商界服务的敏锐与效率。
大清国内忧外患频频出现，难民们涌入了黄浦江畔的这块烂泥滩，虽然是在自己国家的土地上，但“国内政令所不及”的租界，提供了相对和平、稳定且法制化的空间。而得到这种“安全感”资源，就是需要在租界内购置房地产，才能像铆钉一样住下来。
阻止华人资本涌入租界的最后一道脆弱堤坝，决堤了。附着了“洋大人”权威的“道契”，成为了支撑上海房地产起飞的发动机，其起飞的动力竟然来自中国农民发起的一场运动。纵观中国商业史，房地产开发这门生意由来已久，但严格意义上讲，开发商多数是只租不卖的房东，是个个体经营户，而真正出现专业的房地产开发商并成为区域的支柱性产业，是出现在太平天国起义以后，1862年的上海租界。同一过程中，上海商业重心逐渐移南就北，南市商业受战乱影响，骤见凋零，而租界内商贸日盛，全国贸易中心也由广州移向上海。
华人的集聚，使昔日宁静的上海滩变得嘈杂、热闹起来，商机也由此而衍生。江浙的富商巨贾视租界为避难地，以在上海谋一立足之地为幸事。这些资本雄厚的“难民”，给上海带来了巨量资金。据最保守的估计，仅仅在1860年到1862年间，至少有价值650万两白银的巨额华人资本流入租界，对上海租界的早期开发而言，这是一笔极为重要的启动资金。
如苏州典当业巨富、人称“程百万”的程卧云，1860年为避“长毛”跑进上海时，携带了10万两白银到租界，并继续开设钱庄。1887年，百年荣氏家族创始人荣宗敬，从无锡来到租界内，在源豫钱庄当学徒；几年后，16岁的宁波慈溪少年秦润卿，也进入程卧云设在上海的钱庄学生意。
民国期间，荣宗敬成为中国近代著名的民族资本家，被誉为中国的“面粉大王”、“棉纱大王”， 他与其胞弟荣德生创办的荣氏兄弟实业公司，是近代中国著名的企业之一；而秦润卿成为钱业巨擘，从事近代钱庄业五十余年，是中国近代著名的金融实业家。此二人，在上海滩都是叱咤风云的头面人物。
江浙富商、地主、官绅举家涌进上海，尽管他们在家乡的房子可以有前后好几进，但到上海就只能“蜗居”了，只能由多进改为单进，毕竟就算是上海城外的地价，也比江浙乡下要昂贵得多，当然另一个不可言明的原因是，在洋人的租界，华人“买地”是被“限购”的。
“螺蛳壳里做道场”，上海民房被设计得异常紧凑，房子一般都盖到两层高，女眷被安置在二楼，一楼还分出正厅和厢房。为了利用空间，设计者聪明地把楼梯放进客堂间里，后边做饭专用的厨房叫“灶披间”，灶披间旁边还要隔个小房间给佣人住。这种建筑布局基本保持了中国传统住宅对外较为封闭的特征：虽身居闹市，但关起门来却可以自成一统。因此，颇受当时避居租界的华人绅士、富商欢迎。
租界毕竟是洋人的“地盘”，西方人的审美影响了中国。新盖房时，门框被一圈石头围住，门扇为乌漆实心厚木，上有一副铜环，西洋雕花的大石头被镶到了大门上头。这种用石条围束大门的样式，被形象称为“石箍门”，上海话“箍”字发音是“库”，最后“石箍门”就讹诈“石库门”了。
中西合璧的石库门建筑，是中国现代建筑的第一批践行者，被认为是上海最有代表性的民居住宅。从此，传统的庭院式大家庭生活模式在上海被打破，取而代之的是适合小家庭居住的石库门弄堂文化，“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为几代老上海们温馨的记忆。
大量石库门里弄的兴起带动了上海的城市建设，自此至20世纪20年代，里弄住宅伴随着上海成长为远东第一大城市。1921年，在上海法租界的一幢普通石库门内，中国共产党悄然诞生，开辟了世纪的“新天地”。
除了有钱的富人，人数更多的是饥寒交迫的穷人，这为上海带来了大量的廉价劳动力，以及一个巨大的需求市场。就这样，数十倍增长的廉价劳动力、江浙皖带来的巨额资金流再加上刚性的住房需求，成为了上海房地产第一次高潮的动力。
与房地产热相对应的是，长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍。1848年，外商在黄浦江一带圈了81744亩地建跑马厅，每亩均价约为55两，到1854年跑马总会股东将该地切分出让时，每亩转手价1140两已经是亲情价，最高价达到了3620两，6年内增值66倍，买主还争先恐后抢购。
刚性需求不仅带动了地价，而且加速了房地产的周转。19世纪50年代到60年代初，道契易主频率达到史无前例的高峰。有的地皮一年间被转售3次，上面的房子还没建，地价就已经翻了几番，地皮炒作与房地产投机，已经近乎发狂。于是，“道契”立即成为上海滩的“硬通货”，作用丝毫也不亚于金条。直到1864年太平天国灭亡，江南战事平息，租界里避难人口向故乡回流，新建房屋出现空置，这种让炒房者赚钱赚到不好意思的势头，才逐渐冷却下来。
炒卖道契的另一个高峰发生在1895年到辛亥革命爆发年间，主要原因是清末的“洋务运动”，这在一定程度上促进了中国工业的发展，GDP飞速上升；此外甲午战争后，日美等国根据《马关条约》取得在上海等通商口岸的设厂权，等等的多方因素影响下，上海的人口大幅度增长，土地的需求量激增。1897年时，人们发现“上海突然开始成为一个大工业中心”。构成城市的不是城墙，而是人，他们都需要住所，于是“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门”到处涌现，憋了很久的房地产再次春潮泛滥，成最为有利可图的产业。
飞来战火，竟成绝妙的商机。原本受太平天国军和清军的内战影响而生意清淡的外资贸易公司，纷纷撤离进出口业务，转做房地产投机买卖。当时几家卖鸦片出名的洋行，如怡和、仁记等都禁不住利润诱惑，加入了房地产开发商的队伍。有资料表明，到1901年时，英国人在上海投资的1亿美元中，60%都投向了房地产生意。
1853年9月间，英租界的西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一夜之间平地长出成排的出租小木屋。到1854年7月，在这短短的10个月时间，外商在租界内的广东路、福州路一带，共修筑起了800多幢木板房屋，供中国难民居住，一时成为上海滩最抢眼的建筑群。这样的木屋盖多少，都能迅速出手，而且根本无法满足蜂拥而至的中国人的需求。这些房子中，高档房屋由富人们居住，简陋的板房则由贫民们廉租。据资料表明，19世纪60年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30%～40%的利润。
早先租界内的开发商只租不卖，后来他们既租又卖，有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下来，然后再分租给没钱的华人。没多久，上海便出现了“洋泾之上，新筑室纵横十余里，地值至亩数千金”的局面。房地产业开始成为上海城市化过程中最重要的产业之一：房地产买卖、筑路及城市构造、建筑、建材、房屋出租、公用事业用地等，都以市场行为方式展开。
