上海房地产的第一个春天，竟然是太平天国战乱下，由一群逃亡的难民们撑起的，这多么令人惊诧。成为巨大建筑工地的上海，似乎在经历着空前的繁荣。地产洪流中，一条来自洋行买办的“珠江鳄”，忽现上海滩。他的名字叫徐润，广东香山人，1853年随叔父到上海，进入英商宝顺洋行当学徒。勤奋好学又有悟性的徐润，从15岁入行到24岁升任副买办，深得洋行上下看重，是当时不可多得的国际型商业人才。第二次鸦片战争后，徐润成为统领各分行的总买办，积累了丰富的进出口贸易经验和相当可观的财富。
1866年伦敦爆发金融风潮，很快波及上海，这是开埠二十多年来，上海首次遭遇金融大恐慌，一系列外资银行和本土钱庄倒闭，英国的宝顺洋行也未能幸免。1868年，徐润脱离宝顺洋行，开始自立门户经商。他和怡和洋行买办唐廷枢等人一起创办了上海茶业公所，1868—1888年正是近代中国茶叶输出最兴旺的二十年，依靠在洋行时掌握的人脉关系，源源不断地向各国洋行提供合适的出口货源，徐润挖到了创业的第一桶金。
随后，徐润还进行多元化经营，涉足航运、保险、出版等行业，搞得红红火火。另外，徐润还抓住了上海第一次地产潮的尾巴，放手投资房地产业。尤其是太平天国灭亡后，上海房地产跌入低潮，徐润逢低吸入不断地吃进地皮，或者购买现成的房产。
在上海租界投资房地产，这在泱泱大清国中，徐润的眼光绝对算是前卫的。据他日后回忆，对商业地产情有独钟，最初来自于宝顺洋行大班韦伯（Ed W.Webb） 的训导，韦伯离开中国时留言：“上海市面此后必大……尔尽可有一文置一文。”如此，徐润凭借“小道消息”和金融杠杆，终于撬起了上海地产大鳄的名头。先后和华商、外商合创了上海地丰公司、宝源祥房产公司、广益房产公司、业广房产公司、先农房产公司等，到1882年时，44岁的徐润在房地产上投入资本达200多万两银子，坐拥3220余亩地产，其中320亩建洋房51所，其他类型平房街房2000多间，每年可收租金1229万余两，俨然是华商中的“地产大王”。
房地产是一个资金密集型行业，除了需要钱还是钱，徐润的资金实力与上海滩其他国际大资本相比还是弱了些。但头脑灵活的徐润依靠和租界洋人的紧密联系，总是能事先了解到租界的建设规划，并抢先在规划要道两侧低价买进土地囤积，当开发至过半时便以高价售出。由于利润巨大，徐润当然是舍不得和他人分享这块蛋糕，于是他开始了“裸泳”，宁肯借高利贷也绝不释放股份融资。
徐润通过金融杠杆，将已有房地产作抵押，从钱庄和银行贷款购置新产，再将新产作抵押继续新一轮的借贷，以层层抵押的办法获得资金，“滚动开发”投资房地产业；此外徐润还将自己持有的其他产业、股份，也全部质押贷款，甚至挪用各种能动的资金，包括公款，都填进了一家叫做“地亩房产”的公司里。为了炒房而不惜大量借贷成为“房奴”，这种融资的后果是，一旦资金链断裂，就会跌入万劫不复的地步。
1883年12月（清光绪九年），法国侵略越南并进而侵犯中国东南沿海，虽然战场远离上海，但战争的爆发，使得上海人心惶惑。一场由上海爆发而波及全国的金融危机，在那个寒冷的冬天呼啸而来。银行、钱庄纷纷紧缩贷款，停放新贷，收回旧贷，致命的绞索忽然收紧，上海租界的房产牛市戛然而止。为炒房不惜大量借贷，成“房奴”的徐润终于看到了盈门的债主。
由于金融风潮，百业凋敝，上海房地产一落千丈。22家钱庄找徐润要到期的250余万两借款，但因房地产市场滞销，无法套现的徐润无力清偿借款，每天被债主堵在家里逼债。屋漏偏逢连夜雨，在外国资本的离间和打击下，大清国著名的红顶商人胡雪岩破产，将惨乱的金融风潮推到了顶峰，有人开始跳黄浦江了。
和胡雪岩一样，在金融风暴退潮后，上海地产大鳄露出了“裸泳”的原形。虽然徐润名下房地产市值340多万两，但其从22家钱庄贷款总额也高达250多万，负债率超过73%。资金链断裂的病毒迅速扩散，造成了全局性的垮台。被逼无奈，徐润忍痛“割肉”，决定贱价抛售“地亩房产”的资产，套现还债。
上海滩的“地产大王”轰然而倒，直接经济损失近90万两白银，与此同时政敌也落井下石。45岁的徐润吞下了“房奴”苦果，跌进黄浦江的淤泥里，摔得鼻青脸肿，几乎身败名裂。更令他吐血的是，被迫“割肉清仓”之后，金融风潮的阴霾快速散去，那些地产旋即升值，翻了7倍，市值达到2000万两白银，而这些肥水没有给徐润留下一滴。
被挤出上海后，徐润试图东山再起，却屡战屡败，最后挣扎着来到天津租界，继续投资房地产。这次他穿上了衣服，不再借贷融资，而是用自有资金买房购地。不久，辛亥革命爆发，大批满清贵族惶然逃进租界区避难。因稳健不当“房奴”，尽管与胡雪岩一样因投机失败而破产，但天津的房地产投资让徐润收获颇丰且稳，好歹以“富翁”生活终享天年。
大清富豪们的投机生意，在上海租界内“烂尾”了。当金融海啸的巨浪退去，外滩上还屹立不倒的只剩下当年随同鸦片来到上海的洋商，他们的财富像湿地滚雪球，越滚越大。随着国际社会对毒品问题的重视，以及清政府时断时续的禁毒令，经营房地产成了他们卖鸦片之外的另一个生财之道。
在所有的“炒房团”中，英籍犹太人、上海最大的鸦片贩子伊利亚斯·沙逊（Elias David Sassoon），以及他的地产部经理——从巴格达到上海淘金的欧司·爱·哈同（Silas Aaron Hardoon），是这场房产“挖金”潮最大的受益者。
1832年创办、总部设在印度孟买的沙逊洋行，是对华鸦片贸易中仅次于英国怡和洋行的卖家，最早发现并挖掘中国市场的，正是沙逊家族的第二代人物伊利亚斯·沙逊。1844年，他来到中国，惊喜地发现这是一个可以大规模经营和尽情释放他商业天赋的好地方。1872年后，伊利亚斯·沙逊到上海设立新沙逊洋行，将经营重心放到上海和远东地区，一举成为上海最大的鸦片商。有人估计，从1840—1914年，沙逊家族通过鸦片获得的利润多达14亿两白银，平均每年利润近200万两。
犹太人对金钱的超级敏感性在沙逊家族身上体现得淋漓尽致，伊利亚斯·沙逊是一个敢赌也有强大资本赌一把的人，在用不光彩的手段掘得第一桶金后，基于鸦片利润的支撑，新沙逊洋行的业务范围也随着财富的积累而扩大。精明的伊利亚斯逐步转型，改而投资金融业和纺织业，控股了汇丰银行，垄断了中国纺织品贸易。
无论是鸦片贸易，还是经营银行、纺织业，这些投资的缺点是资金均为流动资本。沙逊家族还需要固定的资产配备，上海的地域特征和商业环境让他迅速把视线投向了地产。1877年，伊利亚斯趁美商的琼记洋行破产之际，以8万银两购入南京路外滩一块面积为11892亩的土地，这是新沙逊洋行涉足房地产经营的开始。14天后，新沙逊洋行又以95万银两，买进了徐润转手的四块共计28252亩土地。从此，沙逊家族在上海放开手脚买地造屋。
在一百年前的上海，由犹太人组成
的“炒房团”通过炒卖地皮房产，在
短期内积聚了巨额财富，成为中国
乃至整个远东地区最富有的群体。
图为沙逊洋行的名下房产。新沙逊洋行经营房地产业务的手法可谓多种多样，除了低价收购外，还通过抵押放款的方式吃没押产，即以极苛刻的条件抵押放款给别人，许多押户到期无力归还，就只好任其吞没房产。同时，新沙逊洋行还用出租土地给他人翻造新屋、期满房屋连土地无条件归地主的办法，“归”进了大量房屋。
到1880年，伊利亚斯去世时，南京路从头到尾的房地产一半产权，包括外滩很多高级公寓都属于沙逊家族，沙逊家族由此坐上了上海房地产商的第一把交椅，这一纪录保持了35年之久。上海房地产开发队伍由于沙逊家族的加入，外滩地价迅速飙升，竟不可思议地把纽约和伦敦甩在了身后。
1916年，新沙逊洋行控制权落到伊利亚斯的孙子维克多· 沙逊（Elice Victor Sassoon）手里。由于鸦片贸易日趋衰微，维克多将新沙逊洋行改组为股份有限公司，投资重点继续向房地产业倾斜。
到1922年，沙逊家族在上海共购置了29块产业。这29块地产占地约300亩，投入资金约200万两，产业估价1300余万两，获利1100万两。加上房租约1100万两，共计获利2200万两，平均每年获利50多万两，年均利润率高达24％。当年，如果徐润没有被金融风潮“淹死”，那么此时也必定是风光无限了。
