最后，就是必须先要了解自身情况，将各种物品的优点顺序搞清。
七、投资商铺的筹资技巧
租赁筹资
租赁筹资是店铺利用实物形式取得所需的资金，是一种既筹资又取得实物财产的信用业务。是指出租人在承租人给予一定报酬的条件下，在契约或合同规定的期限内，将财产租让给承租人使用。出租人主要是租赁公司以及店铺，承租人可以是个人、集体或国有店铺。利用租贷，能在指定时期内以较低的代价使用某项资产或某个店铺的资产，也是一项很重要的筹资来源。
租赁筹集资金，对承租人而言，有两方面好处：一是通过租赁，店铺不必支付大笔款项而只以较低的租金就能获得某项资产的使用权。这些资产可用来解决投资额中遇到的难题，可为承租人提供赚取利润的机会。二是因为国际、国内市场竞争激烈，商品更新换代频繁，活动周期缩短，所使用的机器设备、装置等有被淘汰的可能。在这样的情况下，租赁比购买资产主动、灵活。当设备随之更新时，损失也较小。正由于此，租赁在店铺中越来越受重视，不失为“一举两得”的筹资方式。
1．租赁筹资分类
（1）营业租赁。
又称经营租赁、服务租赁，它是典型的租赁形式，通常为短期，其特点是：
a．承租店铺可随时向出租人提供租赁资产；
b．租赁期短，不涉及长期而固定的业务；
c．合同比较灵活，在合同限制条件范围内，可以解除租赁契约；
d．租赁期满，资产一般归还给出租者；
e．出租人提供上门服务，为设备保养、维修、保险等。
（2）融资租赁。
又称财务租赁，通常是一种长期租赁，可解决店铺对长期资金的需要，故又称为资金租赁，是现代租赁的一种主要形式。
融资租赁的特点有：
a．一般由承租人向出租人提出正式申请，由出租人融通资金引进生产所需设备，再租给用户使用。
b．租期较长。一般为租赁财产寿命的一年以上。
c．租赁合同比较稳定。在租赁期内收回投资并获得一定利润。
d．租约期满后，可选择以下办法处理租赁财产：将设备作价转让给承租人；由出租人收回；延长租期续约。
e．在租赁期内，出租人一般不提供维修保养设备方面的服务。
融资租赁的形式有：
a．售后租回。根据协议，店铺将某资产卖给出租人，再将其租回使用。资产的售价大都为市价。出售资产的店铺可得到相当于售价的一笔资金，仍可使用资产。当然，在此期间该店铺要支付租金，并失去了财产的所有权。
b．直接租赁。是承租人直接向出租人租赁所需的资产，并付出租金。直接租赁的出租人主要是制造厂商、租赁公司，除制造厂商外，其他出租人都是从制造厂商购买资产出租给承租人。
c．杠杆租赁。要涉及承租人、出租人和资金供出者三方当事人。从承租人的角度来看，这与其他形式的租赁并无区别，同样是按合同的规定，在基本租赁期内定期支付定额租金，取得独立的使用权。但对出租人却不同，出租人只出购买资产的需得部分，以30％作为自己的投资，另外以该资产作为担保向资金出借者借入其余资金的70％，因此，它既是出租人又是借钱人，同时拥有对资产的所有权，所以既收租金又要承担债务。如果出租人不能按期偿还借款，资产的所有权要转归资金出借者。
（3）店铺性租赁。
租赁经营也是店铺筹措资金的一种重要方式，是指在不改变店铺所有制性质的条件下，实现所有权与经营权分离，出租方将店铺有期限地交给承租方经营，承租方向出租方支付租金，并依照合同规定对店铺实行自主经营的方式。实行租赁经营，店铺的所有者与经营者之间就店铺经营管理权的转移要签订合同，根据租赁经营合同，承租人有义务按规定的经营方向和目标实践店铺的各项经济技术指标，并对店铺的经营管理承担全部责任。承租人履行义务后，有权提取约定的报酬。
店铺性租赁与营业租赁和融资租赁的区别：
a．租赁经营的标准是店铺，而不是店铺中的固定资产。因此，承租人承租店铺后，就享有对店铺生产资料的占有、使用、收益权，同时享受对店铺职工的管理指挥权。
b．在一般的资产、房屋、融资租赁中，承租人是为了自己的利益而使用出租物，只要交纳了租金，不用管租赁物的用途，就可完全凭借承租人的意志使用。
c．在租赁经营中，承租人不仅要交纳租金，还要承担经营中赚取的利润以租金的形式交税的义务。同时，由于经营产生利润，当租赁经营合同期满后，承租人不仅要返还原有资产，还要使店铺资产增值。
2．租赁筹资的优点
（1）能以较短的时间获得所需资产。突出表现为快，一次性到位，集“融资”与“融物”于一身，可使店铺尽快形成生产能力。
（2）店铺继续借债不受限制。租赁筹资与借款不一样，店铺借款后，偿还能力削弱，投资者再借款给店铺的风险增大。故此，店铺继续借债必然受到很苛刻条件的限制，租赁不影响店铺借债能力。
（3）租赁限制少。店铺把财产租赁到手后，只要让财产保值即可，此外，店铺可以自由使用。
（4）免遭设备陈旧过时的风险。在科技日新月异的今天，也许你的设备今天还先进，明天就落伍了。而资产要重新购置又要花大钱。利用租赁，特别是融资租赁，规定使用年限，到期还掉这一设备、机器，重新租赁或购买新设备，就可免遭设备陈旧带来的损失。
（5）分期付租金。买设备一般必须一次付清。采用租赁方式，相当于分期付款，避免像借款一次性还本付息会给店铺造成大震动。
（6）有避税作用。我国财务制度规定，租金作为费用在交所得税前扣除，能享受税收上的优惠。
商业信用筹资
商业信用是指商品交易中的延期付款或延期交货而形成的借贷关系，是店铺之间的一种直接信用关系。是由商品交易中钱与货在时间上的分离而产生的，它产生于银行信用之前。企投资者在经营过程中，如能有效地利用商业信用，可以在短时间内筹借一些资金，暂时缓解压力。随着社会主义市场经济的逐步完善，商业信用将逐渐成为店铺筹资的重要方面。主要有以下几种方式：
（1）赊购商品，延期付款。是一种最典型、最常见的商业信用形式。在此种形式下，买卖双方发生商品交易，买方收到商品后不立即付钱，可延期支付。
（2）推迟计划员责的支付。应计员责是指店铺应付的欠债，如税收、工资和利息的推迟支付。店铺已经同意这些费用，但尚未交付。在支付前，应计员责成为店铺的另一种短期筹资来源。
（3）汇票。是由店铺签发的，表明将来一定时期向借贷商支付贷款的证明。店铺利用汇票，可以不用立即支付银行借款，实际是一种延期付款，也可筹集一部分短期资金。
（4）预收货款。在此种形式下，店铺要先向客户收取货款，但要延续到一定时期后才能交货。等于客户先向店铺投入一笔资金，这是另一种典型的商业借贷形式。通常，店铺对紧俏商品用这种形式，以便取得期货。另外，订价高的商品，对于生产周期长者，生产店铺也经常向订货者分次预收货款，以缓解资金占用过多的矛盾。如果店铺产品畅销，不妨在接受订单时要求对方预付一部分货款，这就成为短期筹资来源，可以缓解资金短缺的矛盾。
降低筹资成本
店铺在取得资金后，需要以利息、股息及其他形式付出一定的代价，称之为筹资成本。
利用不同资金来源的成本率在时间，空间行业间的差，选取较低成本资金来源，降低筹资成本。例如，某企投资者需在2004年购进一台设备，主要是通过银行贷款解决资金来源问题。据分析，利率在2004年中期将下调，因此，他选在6月份贷款，月利率是0．91％，而1994年初贷款月利率是1．08％。这是成功利用利息在时间上的差异降价筹资成本的办法。又比如，某纺织厂建厂房需要一笔10万元资金，有这样几个地方可以提借，一个是当地银行以月利率1．08％给予贷款，一个是向职工集资，月利率2％，一个是向外地某信用社借款本，月利率1．0％。经比较分析，选择了第三种。他们降低成本的作法就是利用不同地方利息率的不同。浙江宁波一生产模具的企投资者，急需融通一笔30万元的周转金，他可以向银行贷款，利率是1．08％，可是，银行对与他相关联的某合资店铺提供贷款的利率是0．9％，而该店铺与他关系密切，他就求助合资店铺贷款30万元再转贷给他，转贷利率为0．95％，这仍远低于该行业1．08％的利率。这就是利用行业间利率差异降低筹资成本的办法。
八、预计你开始时的成本
当资金没有问题时就可以开始投资了，但为了有效地经营下去，必须针对每项成本加以管制。这样你才可以找出你财务问题上的出入，进而解决营运上的问题。
每一项成本的支出都必须清清楚楚，千万不可含糊不清。即使一个最小型的店铺，投资起码也要10万元以上。许多投资者因为没有寻求到低成本的代替品，所以正式营运时，实际成本往往较最初的预估高了很多。
首先，必须把开始所需的资产列出来，并作好详细的计划。譬如，我们要开个杂货店或平价店铺，必须把商品分别放在不同的货架上，而且货架存物不能太多或太少，最好控制在多出实际量的5％以内。另外，像货架上的设备与工具等也用同样的方法列出，项目必须巨细无遗，甚至连日常文具用品的支出也不可忽视。
这项工作的目的有两点，首先你仔细检查当初预计的每项成本，然后考虑可否节省一些，说不定因此能减少你不少成本的支出呢！其次投资者本金小，经不起任何风吹草动，所以开始时一定要采取斯巴达式的严厉作用，做到必须绝不乱花一毛钱。
第二个目的就是经过系统地减少每个项目的成本以期使总成本能在合理的范围内达到最低，特别像货架及设备，往往稍微做一些改善就可以节省巨额的成本。
成功的投资者刘先生总结其经验说：“了解你的成本结构是良好的财务管理及规划的关键所在。”他的第一项事业是在一个热闹的城镇开了一家冰淇淋店，他说：“我当初估计要花10000元来装潢店面，另外22000元用来装设备及租一些生产品具，还有8000元用作购买招牌及家具，总共40000元。但是，真正开始购买时才发现起码还可以再节省约12000元。怎么说呢？我用了一些旧的设备，约省7000元，另外只要再多付一点钱，就将那家店面的水电，煤气管路给顶了过来。结果比当初的预计要少了12000元。
事先有详细周密的调查是防止任何无法预料成本的不二法则，这里有个令人警醒的故事：有个小型工厂的负责人，投资了巨额成本正准备大展鸿图生产有机肥料时，政府环保官员勒令他增设15000美元的垃圾回收设备来防止环境污染，结果他因无法筹措，只有贱卖机器后关门大吉，这是多么令人扼腕的事。所以有很多隐藏的成本必须要有专业技术人员才可预估出来，事先咨询专门人员可省去日后的麻烦。
市场上的行销成本也是如此，对产品需求应留有客观正确的预估，若产品积压无法销出，就等于资金压在那里，还不如不生产，所以促销及配货的各项成本尤其不可忽视。
贷款人和投资人如果没有正确评估及检核，将企划案匆忙推出，这样，常会导致很多意外的成本发生，这都是怠慢，急促草率的代价。凡是财务调度良好的公司，可以应付一些无法预估的花费而不受影响，但小投资者就不同了。他们的财务结构都很紧张，经不起风浪，因此千万别靠臆测，要确实明了你的成本结构。
钱要用在刀口上。这项建议的目的就是让你养成不乱花钱、不随便借钱的良好习惯。
身为投资者，应该特别注意在固定资产（家具、货架及设备等）及流动资金之间应有一个恰当比例的投资额。开始时应尽量投入更多资金作为流动，固定资产上的投资金额则要愈少愈好。
理由主要有二：流动资金通常是事业生机的根源，它可产生销货收入与现金流动；固定资产却不能直接生出收入，而且还可以加重投资者的经营负担，最好完全没有。
特别是杂货店或平价店铺中，他们往往煞费心机地选用最好的橱窗与货架，但是真正的货品却少得可怜。你们想，客人要买的是货品，不是橱窗、货架。
这并不是说其他固定资产的投资不重要，但那是以后的事情。在开始时，一切资金都必须正确地投入，用得恰当，而且事先要有充分而详细的计划。
§§§第十五节商品房投资技巧
对多数人来说，购买一所住房是他们进行的第一次，也可能是惟一的一次不动产投资。但在你的一生中，拥有一所房子不仅能够节省钱，而且可以给你赚钱。
也许你为购买住房而贷了一笔款，你曾为偿还贷款而付出了艰辛的劳动，但最终你会发现你的做法是正确的，你为拥有属于自己的房子而欣慰。
一、购房也是投资理财
有许多人会以为购买一套房子是纯粹的个人需求，属于个人的消费行为，算不上是投资理财，其实这是一种错误的观念。
购买房子和购买彩电一样吗？
有些时候是一样的，比方说在彩电供小于求的时候，有很强的价格走势，这时是一样的。但在彩电的市场饱和以后，并且价格不断下挫的时候，就不一样了。
房产业具有最大的保值性和增值性，这就是投资房产的最主要原因。
从长远的角度来看，房产的价格总在上涨，这显然是受到了人们旺盛需求的影响。
对多数人来说，购买一所住房是他们进行的第一次也可能是惟一的一次不动产投资理财。住房可能需要若干资金进行维修，但在你的一生中，拥有一所房子不仅能够节省钱，而且可以给你赚钱。也许你为购买住房而贷了一笔款，你曾为偿还贷款而付出了艰辛的劳动，但最终你会发现你的做法是正确的，你为拥有属于自己的住宅而欣慰。
80年代后期，房产热正慢慢地炒起，对于公职人员来说，那时还享受着国家的福利分房，福利分房加重了国家的负担，取消势在必行。当时一些有眼光、有远见的人从国家政策的动向中已经看到了这种趋势，许多人积极酝酿着购买自己的住房。
老张是当时N市的一企业单位的技工，由于单位入实在多，工作了几十年的老张总没轮上分房的机会，一家三口住在两间低矮潮湿的平房里，冬冷夏热，苦不堪言。
眼看着国家的福利分房与自己无缘，只能靠自己的双手来拯救自己了，只能自己买房，别无他路。老张打定主意后，把自己的想法告诉了老伴。老伴起初不同意，但禁不住老张的政策攻心，最后终于妥协。
