根据商业区调研及租金试算而界定出合理的投资成本，并进而决定出营业额的预设标准及逐年成长目标，以便保障赢利的稳定，损益平衡点的掌控也是关乎该点是否合理承租的必要条件。
7.全景照片
取得实际现况照片，了解商业区的现况，以及各主要人口产生区情形或相关位置。而全景照片则有助于记录如街区的成熟度、地点的易见度、交通流量及未来都市计划的目标设施等。
8.计算机档案的建立
建立好的档案系统——计算机化作业，将是知己知彼、百战百胜的利器，可以避免被中介商、房地产公司混淆事实的客观性及自主性，并有助于在协商谈判中，公平市价的标准制定，并且对于未来再取得该点的可行性，有追踪的机会。
另外，对于既有店面的评估或再投资考虑，必须先做成“店面诊断”方可进行。根据所有的营运数据及历年成长率，做出分析表。实际深入店面，进行至少三次的软硬件诊断，包括房产价值、设施折旧、店面产能、商业区变迁及流动，等等，以便分析程序，此为时下连锁店重新开发店面的必备要件，而且诊断的时间最好能在合约期前一年实施，以便有重新寻点及再续约的准备。
第四（节）连锁企业开店流程
一、展店布点战略
展店布点战略是开店策略的执行方针，年度开店数、再开店范围界定、设店条件制定、商业区选择、立地选择及零售网联结五方面，都是重要的战术定位。有了以下的战略及战术，才能进一步规划实际的执行步骤。
1.年度开店数
根据公司的各项资源及市场的需求分析，可以订立出一个年度展店目标，如本年度展店10家。有些展店数只是一个宣言（或宣传），实际展店数必须扣除关闭店面的数量。年度开店数是一个目标，由年度开店数的多寡可以看出本企业开店策略是保守或是开放。
2.范围选择战术
开店范围的选择有两大类，一类是全面性的选择；另一类是部分性的选择。全面性的选择就是所谓的全市场概念，随着顾客群的发展而扩展。部分性的选择又分为三类，第一类是选择城市繁华区；第二类是选择都会乡镇间的交通线附近（也就是交界区）；第三类是选择乡镇结合部。
3.开店条件及需求的制定
连锁店铺的发展，对所开店铺的面积、交通、招牌、内外卖场设计、装潢设计要有一定的标准规格，不同的店铺规格会影响到展店各项策略的选择。有的公司具有3~5种不同面积的店铺设计；也有的公司仅有基础标准设计，完全依照取得店面的大小来作弹性设计。除了面积外，各类店铺内部设施及条件称为需求，如楼层、店宽、水电的需求等。
4.商业区选择战术
依店铺、商品、服务内容、客层来寻找有特定功能或属性的商业区。如美容沙龙应选在商住混合区，位于次干道或交通方便、立地指标明显、停车方便的地区，消费者容易到达，并锁定上班族、中年妇女为首要的目标。
5.立地布点战术
当找到理想的开店场所，并确定设立店铺，就称这个场所是这个店的店铺立地。哪些立地条件最适合开店，哪种开店布点的顺序最适合公司的经营形态呢？
开店布点顺序指各项立地条件的优先顺序。主要有三种顺序：全面布点、中心放射及包围布点。全面布点多半在强攻据点或各类立地条件差异不大时使用；中心放射是以一个特定区域为范围，成中心点后再分别扩展至边区，进驻城市繁华地段就是代表方式；包围型布点的典型做法就是“以乡镇包围都市”。
立地条件指店铺所在地的周围环境条件，如交通状况、公共设施、停车空间、商店集结、办公室、住宅密集等。店铺的最佳立地条件必须确立。
唯一的例外是“政策性布点”，“政策性布点”一般不考虑盈亏。所谓政策性布点指具宣传或形象塑造的店铺，如在具宣传效果的地点开店，虽然持平或略为亏损也会考虑经营。另外，所谓“卡位”开拓，是指避免其他同业进驻的好地点，虽然有商业区重叠的缺陷，但是以商品结构区别特色，再加上垄断商的效益考虑的布点。
6.零售网联结战术
有仅经营单一店铺通路的策略，如仅做直营店或只做百货专柜，也有综合开发的实例，如专柜、门市、加盟店并重。
对于多连锁店或连锁经营的业者，特别是同时具备多种店铺经营通路的公司，除了单一店铺的考虑外，更要考虑到整体销售网相互支援呼应的效果，所以对同商业区中客源重叠的店铺，或政策性布点都要有一定的规律，以免失去连锁的优势及产生布点不均的现象。
传统的连锁企业，初期只要能找到店面就开张，似乎都没问题。可是随着门市店铺数量增加到某一定数额时，却会衍生许多的问题，如物流配送无法有效的运用、店铺商业区重叠、彼此拉扯客源等。优良的零售网联结战术有宣传效果增强、形成网路及Image建立（提高曝光率）的效果。
设定经营圈的大小是第一步，然后必须制定发展范围的顺序。先设立门市，再发展加盟店或进驻百货公司或购物中心。
二、执行要点
1.店铺设立
当找到一个合适的店铺地点，并经过评估认可后。有一连串的设店事务必须一一完成。
（1）租约签订
租金与租期的确定、与房东签订租约及与房东或大厦管理委员会的各类协调及约定事项。
（2）商场规划设计
依照店铺的大小进行卖场及店铺设计，包括招牌、交通、橱窗、灯光等各类设计。
（3）营运计划
包括人员招募及培训、商品计划、营业额粗估、开张规划等。
（4）投资计划与损益分析
根据基本的财务数据，计算出损益平衡点，并根据各项成本及预估营业额计算出最佳的投资形态（人员数、设备种类等），计算出3~5年的投资回报率。
（5）法律税务事项
执照、发票的申请，消防法规的项目，其他设备的安全性及合法性等事务。
（6）施工验收
厂商依设计完工后的验收。
2.新店开张
当所有的设立项目都完备后，就是开张的各项工作及活动准备完成，一定要等到开幕后，一家店铺的开店流程才算结束，进入正式营运。
（1）开张广告
一般以媒体广告（包括报纸、收音机、宣传车）、传单发放、开张活动（赠品或折扣）等为代表活动，如果顾客以周围商业区及办公室为主，也有以商家或公司拜访的方式为主要活动。
（2）店铺内演出
横幅、POP、橱窗、商品的规划及演出，甚至于有动态活动及剪彩等的配合。
三、商业区立地调查评估表
1.填表依据标准
（1）商业区特性
住宅区：指附近大都为住宅，如社区型。
居住商业区：指附近以住宅区为主，部分为商业区。
居住办公区：指附近以住宅区为主，部分为办公区。
商业区：指附近大多为商店街，其他则零星分布。
商住区：指附近以商业区为主，部分为住宅区。
商办区：指附近以商业区为主，部分为办公区。
办公区：指附近大都为办公室，其他则零星分布。
办公居住区：指附近以办公区为主，部分为住宅区。
办公商业区：指附近以办公区为主，部分为商业区。
（2）消费水准
高级：指附近大楼采用电梯，餐饮消费高，精品名店多。
中级：指附近大楼大多采用电梯式，餐饮消费中等，新旧商店杂陈。
大众化：指附近大楼大多为楼梯式，传统商店多，餐饮消费便宜。
（3）车辆进出停留
容易：指附近有停车场（位）。
普通：指门前可临时停车。
困难：指车辆完全无法停靠。
（4）人员进出
容易：指门前道路2线以下，店面宽度6m以上。
普通：指门前道路3~4线以下，店面宽度4~6m。
困难：指门道路4线以上，店面宽度4m以下。
（5）上下班路线
上班路线是指由住宅区到公司上班、工作场所经过的路线，下班路线则指由工作场所返回住处所经过的路线。
（6）招牌明显度（指与商店同一方向）
佳：50m外即可看到招牌。
普通：30m左右才可看到招牌。
差：10m才可看到招牌。
2.商业区调查范围设定
（1）实际距离
以预定地半径2000m以内为假设商业区。
（2）时间距离
步行在10分钟以内，骑车或开车在15分钟时程以内的范围为假设商业区。
（3）剔除范围
在上述假设商业区内，若有铁轨、桥梁，20m以上大马路或有安全岛马路等阻隔另一端，则属剔除调查范围。
四、消费者调查计划
1.调查目的
（1）了解预定商业区内消费者目前的需求构成。
（2）目标市场消费需求发掘。
（3）消费潜力预估。
2.调查对象
预定地1000m半径内办公人员、住户及过路行人，共计1000份有效样本。
3.调查时间
工作日及（节）日的早、午、晚。
4.抽样方法
（1）在预定地1000m半径内的办公大楼、机关、住户，依路段分隔的区域住户比例配额抽样500份有效样本。
（2）在预定地1000m半径内的主要道路或行经已开立的本类商场，抽样500份有效样本。
（3）样本分配，工作日、（节）日各一半，早、午、晚再均分。
5.调查方法
人员面访方式。
五、流量调查计划
1.调查目的
（1）了解预定地交通道路人流、车潮流量与分布时段。
（2）作为推算入店率的依据。
2.调查对象
（1）人流量
通过预定地店门口的人流（如果道路宽度在12m以下，无安全岛阻隔，且车不快，对街行人易于穿越者，可并入计算）。
（2）车流量
通过预定地店门口车流，要区分大型车、摩托车、小汽车。
3.调查时间
（1）工作日、（节）日各一次。
（2）早上9点至晚上9点。
