2007年12月10日，是美丽园小区新物业——南京新××物业有限公司进驻美丽园整整一年的日子。一年来的美丽园经历了怎样的变化？这是关注着美丽园的人们很想知道的。而当人们再次审视美丽园的时候，已经不再像当初那样着重于“纠纷”本身，而开始用更客观的眼光去看待这件事的实际意义和如今业主们的生活。
对美丽园的实地走访中，有许多变化是明显的。从环境上看，小区已经比一年前有了很大的改观，道路上比较干净，路边没有再堆放杂物；而小区的保安工作也有了一些改善，站岗与巡逻的保安其态度获得了一些业主的肯定。一位老年业主告诉记者，小区里的物业纠纷持续了那么长时间，现在总算开始步入正轨，他希望这种情况能够保持下去。
尽管取得的进步是可喜的，但存在的问题仍然不可回避。新××物业有限公司董事长王先生告诉记者，目前存在的问题主要有三个：首先是一些交接遗留下来的问题。由于新物业进驻时，小区部分电力系统、绿化、地下管网的图纸没有拿到，致使后来许多维修工作无法开展，这也是业主们意见最大的地方。
其次是物业用房问题。老的物业迁走后，小区的110号物业用房被开发商收回，至今仍未交接。“由于没有住房，我们的保安只能住在地下室，这种住宿环境使我们很难留住招来的保安。保安流动过快，无法熟悉周围的环境，不利于提高服务的质量”。
第三是交流沟通的问题。由于物业公司的大部分人员来自南方，语言、习惯等存在着一些差别，在交流上存在一些问题。而长期的物业纠纷使部分业主对物业有很大的偏见，“与所有业主的良好沟通还需要我们的进一步努力。”王先生说。
6.物业管理一直是衡量一个楼盘价值的软性指标之一，长期的物业纠纷，带给业主的不仅是无休无止的烦恼，更有可能给一些楼盘带来“恶名”，直接影响了这些住宅在二手市场上的交易，甚至直接带来楼盘价值的贬损。
位于十里堡的京港城市广场，其物业纠纷几经波折后在2006年又再次显现出来，并在业内再次引起轩然大波。剪不清理还乱的物业关系，再加上周围近年来发展较快，同类型的可替代性的项目越来越多，致使其价值贬损已越发明显。与周边同类楼盘的最大差价已近5000元/平方米。
而美丽园小区在成交量上也表现出更多的劣势。据了解，一年多以来美丽园小区的房屋在二手市场上仅出售了30套左右，仅占小区总共1100套房子的27%，远低于周边同类商品房5%～15%的二手成交率。据中原专业人士介绍，尽管产品的稀缺性与地段的优势在一定程度上掩盖了房价的波动，但成交量的低迷无疑会使许多急于出手的投资性卖家备受煎熬。
北京中原三级市场部副总经理宫萍指出：如果说一个楼盘的房屋质量、配套设施是它的“硬件系统”，那么物业管理就是一个小区的“软件设备”，硬件问题很难解决，但软件是可以通过业主们的努力或更换或维护的，因此好的物业管理对于房产价值会有一定提升作用，而物业纠纷如果长期得不到处理，也必然会对房屋价值产生负面的影响，而且其影响力仅排在地段、房屋自身品质之后位列第三，不可忽视。
7.家住郑州市城东路5号院一位不愿透露姓名的业主向记者反映，郑州市城东路5号院因为开发商的一再更换，物业一度陷入几乎无人管理的地步。2006年春节以前，院内唯一一部运行的电梯被质量监督局查封，12层的高楼，业主不得不徒步登梯，居民怨声载道。2006年5月，院内最初的开发商终于再次成立物业部门，将其中一部电梯修好，并雇人清扫庭院。然而让物业部门烦恼的是，虽然电梯修好了，但由于一座楼只有一部电梯运行，总共16户业主的楼房内，楼下的业主不愿缴包括电梯运营的物业费，楼上的业主因为公摊过多也不愿缴纳，近一个月过去了，缴纳物业费的业主不过几家。
业主也有自己的理由，一位在4层居住的郭先生说：“我们家就用不着电梯，我根本没享受上述服务，怎么能缴电梯运行费呢？”住在11楼的业主认为，楼上没有几户人，每个月几千块钱的电费和维修费分摊到他们头上太重。“电梯停了吧，业主们吵，电梯修好了让业主缴运行费用吧，业主们仍然吵。”郑州市城东路5号院的物业部翟经理抱怨说。一方面是物业的困扰，另一方面业主认为物业费高、物业管理不善等等，一肚子抱怨也不买这个“糊涂账”。
8.“租住的房子物业管理费应该由房主交还是租户交？”针对市民许先生提出的问题，市物管办有关负责人答复说，物业费由谁来交纳应根据业主和租户的约定来执行。2005年6月25日，许先生给党报新闻热线打来电话说，自己租住了市区东城路的一套住房，当初租房时，他并没有同房主讨论过小区物业费由谁来交的问题。最近，物业公司的工作人员上门收费，他打电话给房主，但房主要求许先生来负担物业管理费。许先生问：“我租了房交房租不就可以了嘛！为什么物业费也由我来交？”
对此，市物业管理办公室有关负责人在接受记者采访时表示，根据国家2003年实施的《物业管理条例》中的有关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主同时负连带交纳责任。也就是说，业主和租户都可以成为物业管理费的交纳主体，但究竟由谁来交纳，须按照业主和租户的约定来执行。“租房者不需交物业管理费”的看法并不准确，像许先生这种租房时双方没有约定的情况，他可以和房主协商解决。
9.随着房地产业的横向与纵向发展，强化对物业管理的法律保护已经成为各国立法之重，对物业管理的立法，已经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而物业管理各项课题里，始终离不开物业管理参与人员的权利义务，即业主或物业使用人（住户）与物业管理公司间的权利义务，以及政府所扮演之角色，基于对业主权益的保障，可以从法律层面厘清这三者之间的关系。
物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。
对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，所有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。
1.用不超过150字的篇幅概括所给材料反映的主要内容。（15分）
2.根据材料所反映的主要问题，用不超过350字的篇幅提出解决的方案。要求方案有针对性和可操作性。（15分）
3.谈谈我国物业管理起到的作用主要有哪些。要求：叙述完整，条理清晰，400字左右。（25分）
4.就给定材料所反映的主要问题，用1200字左右的篇幅，自选角度、自拟题目进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻。（45分）
（此题为江西省2010年公务员考试申论预测试题）
