关键词：房地产企业；资金链；问题；对策
中图分类号：F830.91.文献标识码：A
0.引言
度过了2008年的市场低迷期，我国的房地产企业在2009年下半年迅猛发展，楼市销售火爆，加大了资金的回笼速度，宽松的货币信贷政策也给房地产企业提供了方便的融资渠道，众多开发商斥巨资大量购买土地。紧接2009年底至2010年上半年，中央连续出台一系列房产调控政策，信贷的紧缩直接引发房地产企业又一次面临资金链问题的考验。特别是“国十条”的出台，收紧银根、提高第二套住房首付比例和贷款利率、限制第三套住房贷款、加大税收、加强市场监管等一系列调控直接投向房地产市场，众多房地产企业将遭受新一轮的资金链压力。
1.资金链概述
从理论上来讲，“资金链”是指社会经济体系中若干个微观经济主体之间的债权债务关系。由于经济体中必然存在复杂的债权和债务关系，所以“资金链”是任何一个经济体中必然存在的现象。在一般的产业链中，资金链则是指各市场主体之间的资金流动链。产品在不同市场主体之间流动时，伴随发生的就是资金的流动。货币资金是企业的血液，企业的一切生产经营活动都伴随着资金的流动。而在房地产行业中，“资金链”则是指房地产项目从土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程中资金的流动状况。这是一个动态的可持续的资金循环。资金的流动是否科学合理，除了要遵循资金所在行业其本身流动过程中的客观规律之外，还与企业自身的资金管理意识、管理控制水平有关。
2.房地产企业的资金运动过程
房地产开发资金随着房地产开发经营活动的进行而不断运动，并且在房地产开发过程中的不同阶段表现为不同的形式。在房地产开发的前期准备阶段，开发商以货币资金购入具备开发条件的土地，等待合适时间开发。这样，货币资金就转化为储备资金。在房地产开发建设阶段，开发商一方面将购入的土地投入开发工程，储备资金转化为生产资金；另一方面，开发商将货币资金直接支付工程进度款及其他开发费用，这部分货币资金直接转化为生产资金。在预销售阶段，开发商可能通过预售部分房屋，在开发过程中收回部分投资，从而又使部分生产资金直接转化为货币资金；房屋交付后，生产资金转化为成品资金，开发商通过销售继续收回投资，这样成品资金又转化为货币资金。所以，房地产开发资金在其运动过程中不断改变其形态，从货币资金开始，分别转化为储备资金、生产资金和成品资金，最后又回到货币资金形态。这样周而复始的循环，形成房地产资金的运动过程，如图1所示。
图1.房地产企业资金运动全过程
3.我国房地产企业资金链管理问题
根据房地产企业的资金运动过程，此处将房地产企业的资金链分为资金储备、资金使用和资金回收三个阶段。现从这三个角度对房地产企业资金链管理问题进行分析。
3.1.资金储备上的问题
我国房地产开发企业主要依靠企业的自有资金、银行贷款、债券融资、股票融资等几种方式进行资金上的储备。其主要存在以下问题：
（1）融资方式较集中，缺乏风险控制机制
通过分析2007～2009年房地产企业的开发资金来源情况。
2008年1～10月，全国房地产开发到位资金30 699.79亿元，其中：国内贷款5960.14亿元，占总资金的19%；自筹资金12273.17亿元，占40%；利用外资534.59亿元，占2%；定金及预收款7384.74亿元，占24%；个人按揭贷款2805.5亿元，占9%。2009年1～10月，全国房地产开发到位资金44 034亿元，其中：国内贷款9119亿元，占总资金的21%；自筹资金14320亿元，占32%；利用外资377亿元，占1%；定金及预收款11 755亿元，占27%；个人按揭贷款6163亿元，占14%。从数字上来看，我国房地产开发商获得资金的三种主要渠道为：资本市场、银行贷款、期房销售回款，然而这三种融资渠道均易受宏观经济的影响，资本市场的风吹草动将使开发商获取资金的难度和门槛随时提升，而房地产企业又普遍缺乏风险控制机制，一旦出现这种情况，将带来严重的资金压力。
（2）负债比例过高
房地产企业的经营活动具有周期长、耗费大的特点，仅仅依靠自有资金房地产企业几乎不可能发展起来，由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制门槛较高，房地产企业多数通过银行借款进行负债融资，结果必然导致过高的企业资产负债率。资本市场一旦收缩，将致使多数房地产企业普遍出现资金压力，2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元。过高的债务比率势必将使房地产企业承担较大的财务费用压力和风险，同时也增加了其进行再融资的困难。
（3）融资缺乏合理的预算
我国房地产开发企业的经营模式普遍为：置地-建造-销售，项目竣工结算时间的变化常常会直接导致公司营业收入的变化，这使得盈利预测相当困难，因而资金来源也无法进行准确的预测。在这种情形下，部分房地产开发企业在融资时并没有结合自身的经济实力，因而逾期无法偿还银行贷款，给商业银行带来了巨大的风险，同时也降低了企业自身的信誉，更是给今后的再融资埋下了隐患；还有些企业因为融资过多（或过早）造成资金的积压，增加了融资成本；有些企业融资过少（或过晚）满足不了项目开发的需要而使工期拖延影响到企业的工程质量。
（4）投资行为盲目
由于前几年房地产行业有着较高的理论投资回报率，这使得部分房地产企业在充分关注行业利润时，并未考虑到行业存在的潜在风险，对未来的行业困境估计不足，忽视了行业发展的周期性。因此，部分房地产企业在未能对项目所处的宏观经济环境进行科学分析的条件下，未能对房地产市场的消费趋向、市场的供求情况和消费者的购买能力进行分析的前提下，就盲目进行项目投资，结果是这种投资很难得到合理的回报，盲目的投资行为势必会带来企业资金上的困难。
3.2.资金使用上的问题
房地产企业资金使用主要是指项目工程实施中的资金使用情况。就目前我国的房地产企业来看，在资金的使用方面主要存在以下问题：
（1）资金沉淀严重
房地产企业资金不足，实际与企业无限增加占用无效资金有关。企业往往在项目生成时就投入了大量的资金，但由于资金使用过程中的问题使得大量的资金未能有效地得到产出，反而转化成了产品积压，造成资金沉淀。据国家统计局数据显示，2008年11月底全国商品房空置面积达到1.36亿平方米；根据北京市统计局数字，截至2008年12月末，全市商品房空置面积达1438.3万平方米。2009年全国大部分城市商品房空置面积依然持续增长。至2009年底，河北省商品房空置面积379.2万平方米，其中，140平方米以上住房空置率增加，高档公寓、别墅等同比增加111.7%；厦门市商品房空置面积147.27万平方米，增长107.8%；仅2009第一季度，浙江省的商品房空置增长达31%，且空置面积结构性问题依然比较突出。空置商品房无疑会大大占用房地产企业的资金，造成资金沉淀的严重后果。
（2）“短贷长投”的风险
“短贷长投”指房地产企业的投资周期远比贷款周期长，这样无疑会给企业带来直接的资金压力。在房地产行业的选地风险、工程风险和资金链问题等诸多问题中，这是最关键的问题，因为目前大多数房地产企业对未来的风险考虑不全，都普遍存在“短贷长投”的现象，如果企业的资金链断裂，将会发生企业破产的可能。
（3）项目成本控制力度不够
在房地产企业具体的项目建设中，多数企业未能对项目成本进行严格控制，致使许多工程项目在最后的总成本结算时都超出了原有的成本控制计划，造成了资金的大量浪费。另外，由于房地产行业存在着较多的不可预见因素，在项目建设的过程中如若市场突然发生变化，则会导致资金的被动浪费，产生不必要的资金占用，增加项目的总投资成本。因此，房地产企业必须采用动态成本管理制度，在项目实施过程中严加控制，避免资金的无效占用。
（4）预算与合同管理制度不完善
对于资金高密集型的房地产来说，资金的预算和合同管理制度相当的重要。企业必须有一套严密的预算制度体系，如果企业的资金预算超过了合理的范围，将会直接影响资金的整个系统管理。另外还要有规范完善的合同管理制度，如果房地产企业项目的设计变更没有标准的程序，则不断的反复工作势必会导致资金的重复浪费，造成拖延工期现象，最终影响销售回款的速度，破坏企业整个资金链的循环。
3.3.资金回收存在的问题
（1）对市场供求状况掌握不够
从项目的准备开始，房地产企业就投入了大量的资金，在资金的回收阶段，产品的销售将直接代表企业资金的回笼情况，一旦销售回笼不及时，有可能影响到公司的资金链。而房地产商品作为一种特殊的商品，其供给与需求随着整个国民经济的发展而不断变化，且对房地产商品的价值影响较大，这就必然要求房地产企业要注意市场供给带来的高风险，实时掌握市场供给情况，制定合理的销售策略和市场竞争策略，应对市场变化所带来的波动，保证一定的资金回流计划，保持顺畅的资金链。而目前多数房地产企业并未实施专门的市场行情调查，在宏观政策调整下，市场一旦出现观望状况，则立即陷入被动局面，资金的回收受到极大的影响。
（2）资金管理不善
房地产在我国还属于新兴行业，部分房地产企业的管理者在资金管理上的思想意识淡薄，长期以来并未在头脑中树立起资金成本和时间价值等观念，认为企业的资金管理只是企业管理中的一个薄弱环节，这种观念会对企业的资金链流通造成不利的影响。比如企业内部资金管理上的责任不明确、前期工程项目开发拖沓、后期建设工程质量不过关、工期延长、销售策划不够、配套设施不落实、售后服务欠佳等行为，都能直接影响到企业投入资金的按时回笼，会造成企业资金上的短缺。
4.完善房地产企业资金链管理的对策
在当前信贷紧缩的形势下，房地产企业要规避资金链压力或资金链断裂风险，提高资金链管理水平，可从以下几个方面进行考虑。
4.1.资金储备方面
（1）实施多元化融资渠道
在目前宏观政策的影响下，房地产企业的融资结构面临着巨大调整，银行提高贷款门槛的同时也意味着其他融资渠道发展机遇的到来。另外房地产企业较低的自有资金比例，会使更多的人投身房地产开发。近几年房地产金融市场逐渐出现了多种新的融资方式，并逐渐被企业尝试和运用。因此，房地产企业可加大包括信托融资、股权融资、债券融资、典当融资及销售融资、采购融资、票据融资、使用海内外私募基金等多元化融资渠道进行资金的筹措，分散房地产投资风险，避免房地产金融风险全部集中到银行。另外，由于不同融资方式需要的政策和法律环境不同，应该按照先易后难、分步实施的思路推进房地产企业融资渠道多样化。
（2）合理选择金融机构
房地产开发企业普遍对金融机构的依赖较大。贷款资金利率的高低、贷款时间的长短、贷款条件的优劣等将直接影响开发企业资金的使用。因此企业在筹措资金时，应对来自金融机构的资金及贷款条件进行综合的分析比较，做出取舍。尽量获取周期长、利率低、条件优厚的贷款，以减少财务风险，提高开发经营的效益。
（3）做好资金筹措计划
房地产企业资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好，应是资金占用适度为好，短缺资金，或资金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企业开发效益不佳。另外，每个房地产企业都有一部分自有资金，是项目资金来源的一部分。在资金筹措计划中，企业应合理制定资金计划，通过各种措施逐步扩大项目的自有资金比例，这样可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。
（4）完善预算和合同管理制度
首先，要合理控制工程造价，重视工程预算的审查管理，节约建设资金。其次，加强经济合同管理，控制工程费用支出，实行严密的拨付款制度，提高资金的使用效率。
（5）强化企业的信用管理
信用是房地产开发企业兴衰的标识，信用很好的开发企业，无疑将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。
4.2.资金使用方面
（1）强化投资项目的可行性研究工作
在一般情况下，项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，经营成本也越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。有鉴于此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，要做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险：第一要做好选择投资项目的背景情况调查；第二要做好项目所在地区的市场调查；第三要搞好投资项目的比较，选择那些资金占用少、开发经营周期相对较短、风险小、效益好的项目作为企业投资开发的项目。
