此前北京市政府和企业曾经三次斥资改造大栅栏，并没有根本改变这里的格局。2003年6月，北京市高层批准了“大栅栏地区保护、整治与发展规划”，目前只完成了月亮湾广场107户的搬迁。如此计算，北京市初步认定的30片文物保护区的改造，即使50年也难以达到目标。
中国社会科学院社会学研究所副所长李培林认为，老房子里也可以有现代的生活，在西方的一些城市，下水道、人行道、消防设施等，一切都是按照严格的规划来做的。
李培林说，大栅栏这个“城市角落”，不是我们平常想象的那种“贫民窟”，它居住的多是老市民，又是商业要地，寸土寸金。所以我认为“贫民窟”的说法不是很恰当。但基础设施建设比较差，市民生活水平较低，无正当职业，这些问题确实存在。
一个城市需要有不同社会阶层生活的空间。比如，大栅栏很有老北京味道，很多人喜欢。一个城市需要有多种文化。不能全都是现代化的东西。所以对于“城市角落”，应该是逐步改造，而不是一下子消灭它，否则这些居民住哪儿呢？需要留给底层市民一些生活空间。
“像大栅栏这种地区恐怕不能采取‘推平头’这种办法。一旦推平了，哪怕按照原来的样子建起来，就不再有灵气了。建筑是一个很奇怪的东西，那些老房子老布局，是凝结在一起的，就像人的灵魂一样。”李培林的观点很有代表性。
大栅栏是整个前门地区的缩影，引起了不只是专家而是全社会的关注。作为文物与文化保护区，人们不能像清人剪辫子一样，与历史来个一刀两断。如何改变现状，又接续着历史的烟火，这是一个颇为棘手的难题。
二、前门大街百亿元大整容
前门的涅盘首先是从前门大街改造开始的。那是一个漫长、艰难而又充满纠结的过程。早在改革开放初期，一切矛盾和问题都还处在萌芽状态时，人们就迫不及待地酝酿着前门大街的改造了。当时人们的认识差异较大，各种观点激烈地冲撞后没有任何结论，不欢而散。
那时人们既没有成熟的商业区改造理念的积淀，也没有成功的实践经验。尽管是多年的纸上谈兵，是一场场唇刀舌剑的交锋，却让人们走向成熟，过滤掉幼稚和偏见。
平安大道和两广路的改造，遭到众多非议。两条道路现在都成了纵贯北京城东西的交通主干道，前者大路两旁盖起了长达近七公里的，明清风格两层以下的青砖灰瓦建筑，意在恢复古城风貌。花钱不少，但事与愿违，由于道路过宽（均在30米以上），破坏了古城旧有的城市肌理和空间距离，明清风韵消失得所剩无几。两广（广渠门至广安门）路的建成则是以拆掉大量胡同为代价的，走在宽阔敞亮的两广路上，人们心中是洗濯不掉的灰色情绪。
两条道路的改造，像是两张高悬的警示牌，让前门大街变得清醒了许多。
1.北京胡同里的超级贵族
明正统元年（1436），一条南北通衢出现在北京的版图上，它地处北京城中心地带，紫禁城正南，属南中轴线北段，地理位置十分重要。它全长40米，是明、清两朝历代皇帝天坛祭天、南苑狩猎、南下出巡的必经之路；它历经80多年，是北京建筑文化、商贾文化、梨园文化、会馆文化、民俗文化的汇聚之地；它以繁盛闻名天下，乾隆皇帝诗中有云：“丽日和风调玉律，彩幡花胜耀天街。”——它就是前门大街，北京数千条胡同中的超级贵族，人们称之为“天下第一街”。
明朝中叶，由于商业的发达，前门大街两侧出现了鲜鱼口、猪（珠）市口、煤市口、粮食店等集市和街道，前门大街才成为一条商业街。明嘉靖以后，各省市在京做官的人为了解决进京应试举子的住宿问题，在前门大街两厢建立了各地会馆。举人们常到前门大街来购买生活用品或饮酒作乐，这样也促使前门大街成为一条繁华的商业街道。
前门大街北起前门月亮湾，南至天桥路口，与天桥南大街相连。
前门大街是条美丽的街道，《桃花扇》作者孔尚任就曾歌咏过：“前门辇路黄沙软，绿杨垂柳马缨花”。马路两侧，红绿相映，往来行人，乐而忘倦。
清初，为了维护皇权的尊严，戏院、茶园、妓院只准许开设在城外，前门地区离紫禁城和内城最近，商家纷纷抢占宝地，前门大街更是近水楼台。清代大街两侧陆续形成了许多专业集市，如鲜鱼市、肉市、果子市、布市、草市、猪市、粮食市、珠宝市、瓜子市等。附近胡同内随之出现许多工匠作坊、货栈、车马店、旅店、会馆以及庆乐、三庆、华乐等戏园。大街的席棚之房逐渐改建成砖木结构的正式房，由于店铺过多，东、西侧房后又形成了数道里街。东侧里街为肉市街、布巷子、果子市，西侧里街为珠宝市、粮食市。前门外正街的店铺创立时间大部分晚于里街的店铺，路东有全聚德烤鸭店、便宜坊烤鸭店、会仙居炒肝店、永安堂药铺、黑猴帽店、都一处烧麦馆、正阳楼饭庄、瑞生祥、九龙斋鲜果店、通三益干果海味店、正明斋饽饽铺等。路西及西里街有永增和钱庄、瑞蚨祥绸布店、天蕙斋鼻烟店、同仁堂药铺、六必居酱菜园、一条龙羊肉馆等。
清嘉庆时，俞清源在《春明丛谈》中描绘前门大街的热闹：“珠市当正阳门之冲，前后左右计二三里，皆殷商巨贾，前门大街设市开廛。凡金银珠宝以及食货如山积，酒榭歌楼，欢呼酣饮，恒日暮不休。”前门大街纸醉金迷、声色犬马的状况，从字里行间呼之欲出。
清末，前门大街已有夜市。光绪二十七年（1901）后，在前门箭楼东、西两侧设立了前门火车站东站、西站，前门大街便成为北京同外省联系的交通枢纽。
20世纪50年代初，前门大街东侧从北往南有大北照相馆、庆林春茶叶店、通三益果品海味店、力力餐厅、天成斋饽饽铺、便宜坊烤鸭店、老正兴饭庄、普兰德洗染店、亿兆棉织百货商店、前门五金店等店铺；西侧从北往南有月盛斋酱肉铺、华孚钟表店、庆颐堂药店、一条龙羊肉馆、盛锡福帽店、公兴文化用品店、祥聚公饽饽铺、龙顺成木器门市部、前门大街麻绳店、前门自行车商店、前门信托商店等店铺。
1979年以后，在原有老字号商店基本保留下来的同时，又陆续开设了五金交电、服装百货、自行车、食品、钟表、化工油漆等新店。
前门大街悠久的历史，造就了这里的许多中华老字号，如六必居酱园、同仁堂药店、瑞蚨祥绸布店、长春堂药店、内联升鞋店、张一元茶庄，还有月盛斋的酱肉店、都一处的烧麦店等16处老字号分列道路两侧。
一条大街有如此炫目的历史是极为罕见的。中国封建王朝的两大极地——不可一世、至高无上的皇族，在生死线上挣扎的赤贫一族，同是这条大街的主人和创造者。他们或是留下骄横的身影，或是留下猥琐的足印。这是中国乃至世界都独有的风景，前门大街的历史就这前门大街示意图样变得非同凡响，与众不同。
2.曾经历四次重大更新改造
前门大街并不是一条通向幸福彼岸的诺亚方舟，尽管有高不可攀的“天街”之名号，但同样难以逃脱死亡的劫持。历史上曾有三次死后重生，那是一个个噩梦。
第一次：许多人会认为，北京地区好像不会有什么大地震，否则就不可能三个朝代都在这里建都了。事实恰恰相反，北京地区的地震不仅比较活跃，而且有时是天塌地陷。据载，在京城不足1.7万平方公里的范围内，6级以上地震就有7次之多，其单位地震密度不亚于华北其他区域。最大的一次地震，是清康熙十八年七月二十八日（1679年9月2日）中午，京师地区发生了烈度达8级的强烈地震，震中今平谷及河北三河县，竟达11级。
据清人董含在《三冈识略》中描述：“京师地震自西北起，飞沙扬尘，黑气障空，不见天日，人如坐波浪中莫不倾跌。未几，四野声如霹雳，鸟兽惊窜。是夜连震三次，平地坼开数丈，得（德）胜门下裂一大沟，水如泉涌。官民震伤不可胜计，至有全家覆没者……二十五日晚又大震二次。积尸如山，莫可辨认。空中有火光，四面焚烧，哭声震天……环绕帝都连震一月，真亘古未有之变，举朝震惊。”
在这场京师史上最大的地震中，前门地区被夷为平地。幸好，康熙帝还比较仁义，面对突如其来的大灾难，首先躬身自省：“皆由朕躬料理机务未当，大小臣工所行不公不法，科道各官不直行参奏，无以仰合天意，以致变生耶！”随后又实行一系列扶助政策，其中包括：“地震倾倒房屋，无力修葺者，旗下人房屋，每间给银四两。民间房屋，每间给银二两。”
前门大街从废墟中慢慢站立起来。通过五年后康熙二十四年（1685）的《南巡图》可以看出，前门大街两侧都已变成了整齐的单层商铺。65年后，乾隆十五年（1750）的《京城全图》，所绘前门大街的模样与震后重建大致相仿。
第二次：清乾隆四十五年（1780）发生大火，前门大街两侧20米至30米内皆为灰烬，五牌楼也未能幸免，就连东侧后肉市街的着名戏园广和茶楼同样葬身火海。据《天涯闻见录》记载，这次大火焚毁官民房舍共4107间。灾后重建，沿街仍是一层铺面，青砖灰瓦。
这可以从1900年前的照片得到印证。
第三次：1900年义和团运动传入北京，“扶清灭洋”的义和团把卖洋货也列入攻击对象。6月16日，他们放火烧掉位于大栅栏的卖西药的老德记大药房，那天风大，整个前门地区成了一片火海，就连箭楼和正阳门城楼也被烧着了。大火着了一天一夜，有四千多家店铺化为灰烬，前门大街也成了一片废墟。大街两侧的重建经历了十年工夫，仍然是单层商铺。先祖的审美传统竟然如此坚固，恒久不变。
随着封建王朝的崩塌，前门大街也闻到了新时代气息。那是民国初年，西洋之风尽吹，各种洋货涌入京城。前门大街终于打破一统的明清风格底线，兴起了改造店堂的风潮，不仅纷纷加盖二层、三层小楼，而且将门脸西洋化。中式与西式相杂糅，人们各取所好，相得益彰，成了前门大街的新景观。1928年民国首都迁至南京，生意日渐衰落，前门大街的改造缺乏动力，到此戛然而止。直到新中国成立，前门大街的街貌基本没有变化。20世纪50年代末期所拍摄的照片显示，此时的前门大街仍然与1928年差不多。
第四次重大更新与前三次不同，这是一个渐变的过程，一个与政治气候紧密相连的更新：它起始于20世纪60年代，终结于20世纪90年代末期。1956年工商业社会主义改造后，前门大街的商店都实现了国有化，店堂的风貌也渐渐失去个性。有的年久失修，老态龙钟；有的拆了重建，变成了水泥方匣子；有的商店合并，盖起了商厦。由于没有统一规划和要求，人们随心所欲地进行改造，五花八门。按照明清风格重建，会有很大政治风险，或被视为复古，或被批为“封建余孽”。最招眼的改建是前门文化用品商店、前门复兴商厦大楼和前门亿隆商业大厦，它们都有四五层楼高，有如羊群里的几匹傻骆驼，全然不搭调。时至20世纪0年代，前门大街的历史风貌已经丧失殆尽。那个深嵌在记忆里、铭刻在心上的前门大街，说没就没了。那个地震震不垮、大火烧不尽的前门大街居然被时代的雕刀，一点点把美丽削去，让丑陋登堂入室。此时的前门大街好像是星外来客，怪异的难以寻其宗。
经房管质监部门测评，在大街两侧的40000平方米的建筑中，有61%的房屋质量不合格，应该拆除重建。地下管网严重老化，功能不全，标准很低。空中电线有如蛛网，纵横交错，隐患重重。前门大街已经到了风烛残年的地步，非彻底更新不可了。
3.“三段式”方案艰难出炉
前门大街改造的第一轮讨论，早在20世纪90年代中期，当时北京还处于“推平头式”的胡同改造大潮中。一家实力雄厚的房地产开发商已经介入，但由于前门街道胡同繁多，结构复杂，该公司知难而退了。缺少财力支撑，改造就成了一纸空谈。幸亏那家房地产公司没有善终，不然，“推平头”对于前门大街会无异于一场无法挽救，也不可饶恕的灾难。
再提起已经是2001年了。这时旧城改造中的“大拆大建”模式已广受诟病，市政府希望将前门作为新模式的试点，但是一论证就是两年。
前门大街改造最大的障碍之一是交通。当时这条25米宽的大街虽然已改为由北向南通行的单行道，但交通依旧拥堵不堪，而且日甚一日。大街两旁仅全聚德门前有少量停车位，绝大部分人都不可能在这里停留购物。按照惯常思维，改变这一现状无非两种方式，一种是拓宽前门大街，增强其交通功能，两侧建筑拆除——那将会是另一条平安大街。
另一种是现在已经实施的方案，即保持前门大街现有宽度和格局，改造为步行街，东侧新开辟一条路，由南向北；西侧煤市街由北向南，用这一逆时针环形道路系统替代原前门大街的交通功能。这两条路各宽25米，相当于两个前门大街。然而这两条道路的开通，同样让大批拥有数百年历史的老胡同，葬身车轮之下。
作为步行街的前门大街究竟应该什么样？北京市政府历史文化名城保护专家顾问、前门大街工程设计总监王世仁说：“问题是，要让前门回到哪个时代呢？清朝时皇帝出游时的天街，还是民国时的市井商业街？”
