一、基本信息资料的收集
通过对第三章中“四、‘五步评估资产’实景模拟”的学习，大家了解了资产评估的基本步骤。从本章开始，我们介绍资产评估第一步：信息资料收集及工作计划。
我们之所以叫“信息资料收集”，而不叫“资料收集”，是因为有些是语言上的信息，不具备书面材料，如客户口头上讲述的评估目的、评估基准日等。
从本章开始，我们会介绍一些评估工作底稿。因为不同的资产，评估工作底稿是不一样的（这是评估底稿和审计底稿的一个主要区别）。我们以房地产为例进行讲解。其他资产评估的工作底稿，我们将在“第七章资产评估第四步：底稿整理及复核”中系统性地介绍。
如果你觉得本章的介绍比较复杂的话，本章内容可以这样“简化”：资产评估第一步，就是携带一些信息资料收集的表单，去客户处收集信息资料，然后据此制定评估工作计划。
实施资产评估，需要收集下列信息或资料。
1.委托方和相关当事方基本状况
资产评估人员应当了解委托方基本状况，以及产权持有者等相关当事方的基本状况。在不同的资产评估项目中，相关当事方有所不同，主要包括产权持有者、资产评估报告使用方、其他利益关联方等。委托人与相关当事方之间的关系也应当作为重要基础资料予以充分了解，这对于全面理解评估目的、相关经济行为及防范恶意委托等十分重要。在必要情况下，评估人员还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围，以及资产评估报告的使用方式。
2.资产评估目的
评估人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，避免仅仅笼统地列出通用资产评估目的的简单做法。
3.评估对象基本状况
评估人员应当了解评估对象及其基本状况，包括其法律、经济和物理状况。具体的地说，包括下列一些信息及材料：
（1）有关资产权利的法律文件或其他证明资料；
（2）资产的性质、目前和历史状况信息；
（3）有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；
（4）有关资产的使用范围和获利能力信息；
（5）资产以往的评估及交易情况信息；
（6）资产转让的可行性信息；
（7）类似资产的市场价格信息；
（8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件：
（9）可能影响资产价值的宏观经济前景信息；
（10）可能影响资产价值的行业状况及前景信息；
（11）可能影响资产价值的企业状况及前景信息。
4.价值类型及定义
评估人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当地确定价值类型，确信所选择的价值类型适用于资产评估目的，并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义、误导。价值类型是指对资产评估结果价值属性的抽象和归纳，按照资产评估的“估价标准”划分，可以将价值类型分为重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。
5.资产评估基准日
评估人员应当通过与委托方的沟通，了解并明确资产评估基准日。资产评估基准日是评估业务中极为重要的基础，也是评估基本原则之一的时点原则在评估实务中的具体体现。资产评估基准日的选择应当有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期滞后事项。
6.资产评估限制条件和重要假设
资产评估机构和资产评估人员应当在承接评估业务前，充分了解所有对资产评估业务可能构成影响的限制条件和重要假设，以便进行必要的风险评价，并更好地为客户服务。
7.评估项目风险情况
把握评估项目的风险，确定是否接受该项目。风险是基于三个因素来确定的：
（1）评估项目本身自有风险。评估人员应当根据初步掌握的有关评估业务的基础情况，具体分析资产评估项目的执业风险，以判断该项目的风险是否超出合理的范围。
（2）专业胜任能力不足带来的风险。资产评估人员应当根据所了解的评估业务的基础情况和复杂性，分析资产评估机构和注册资产评估师是否具有与该项目相适应的专业胜任能力及相关经验。
（3）是否具备独立性。资产评估人员应当根据职业道德要求和国家相关法规的规定，结合评估业务的具体情况分析资产评估的独立性，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在利害关系。通俗地说，在评估过程中，是否会受到利益方的干扰。
8.其他需要明确的重要事项
根据具体评估业务的不同，资产评估人员应当在了解上述基本事项的基础上，了解其他对评估业务的执行可能具有影响的相关事项。
上面这些讲述，对于刚刚接触评估工作的人员来说，记忆和理解可能都比较吃力。我们这本书叫“评估一看就会”，就要做到简单、通俗。
为此，我们建议初学者不必死记硬背上述介绍，做到大致了解就是了。在工作中，你只需要在接到评估业务时，向客户方提交或者自己填写一些工作底稿就行了。不同资产，其工作底稿是不一样的（这和审计不同，审计的工作底稿标准化程度很高，基本上以会计科目来制定底稿，而评估是以资产类别来制定底稿）。评估事务所里备有各类资产评估的工作底稿，你去收集资料其实很简单，针对不同资产，携带不同的工作底稿去就是了。房地产评估常常涉及土地评估，这里，我们以房地产和土地评估为例，提供一套“基本信息资料收集”环节的工作底稿（其余资产评估，可以参照这些表单，也可以看本书“第七章资产评估第四步：底稿整理及复核”中的资产评估委托方或被评估单位提供的资料清单），（除了这些表单之外，资产权属证明、发票等原始资料也属工作底稿，也在收集之列。此外，评估人员可根据需要，增加一些表单）。
二、业务约定书的签订
资产评估业务约定书，不仅是事务所与客户之间的合约，也是重要的工作底稿。它通常是事务所负责人负责签订，评估人员不用过问。但在现实工作中，一般是负责人电话中与客户谈妥，评估人员负责传递空白件并收回已签好的业务约定书，常常还参与业务约定书细节的谈判，项目完成之后，业务约定书还需要装订在工作底稿中。基于评估人员在业务约定书签订过程中有这些工作要做，我们在此介绍一下业务约定书的内容及格式。
资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。它具体包括：
（1）资产评估机构和委托方名称、住所；
（2）资产评估目的；
（3）资产评估对象和评估范围；
（4）资产评估基准日；
（5）出具资产评估报告的时间要求；
（6）资产评估报告使用范围；
（7）资产评估收费；
（8）双方的权利、义务及违约责任；
（9）签约时间；
（10）双方认为应当约定的其他重要事项。
我们提供一个范本，在实践工作中，可以直接复制该范本，略加修改即可。
三、项目评估计划的编制
评估计划一般由项目经理编制。在小型资产评估事务所中，这项工作也可能由评估人员来完成，经理只负责审核。
据我们所了解的情况，很多评估事务所并没有事前编制评估计划，而是完成任务后来补计划，这就出现了“计划在工作结束之后”的怪现象。之所以出现这种现象，是因为这些事务所编计划，纯粹是为了完善工作底稿，以便行业协会检查时能够顺利过关。
资产评估计划是资产评估人员为执行资产评估业务拟订的资产评估工作思路和实施方案，对合理安排工作量、工作进度、专业人员调配以及按时完成资产评估业务具有重要意义。由于资产评估项目千差万别，资产评估计划也不尽相同，其详略程度取决于资产评估业务的规模和复杂程度。编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：
（1）资产评估目的、资产评估对象状况；
（2）资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；
（3）评估对象的性质、行业特点、发展趋势；
（4）资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；
（5）相关资料收集状况；
（6）委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；
（7）资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。
在看了上述几段文字后，很多人依然不知道怎样编制计划。不用着急，在事务所里，每一类评估业务，都备有现成的计划表单，你只需要把这些表单填写好，交给上级审核后实施就可以了。这里，我们还是以房地产评估为例，提供一套计划表单。
四、资料来源
一般来说，我们将前述涉及信息资料收集的表单拿出来，在客户的协助之下，填写或收集相关资料就可以了。但有的时候，客户能提供的资料并不齐全，我们需要从其他途径收集资料。
在此，我们介绍一下信息的来源，供读者朋友们参考。
1.从资产所有者或占有者内部收集（这里的所有者或占有者，通常就是客户）
（1）所有者或占有者基本资料。这些内部信息主要包括公司的历史沿革、组织结构、宣传手册及目录、关键人员、客户及供应商基数、合同义务、有关目标资产的历史经营情况及其未来发展前景的信息数据（如财务报告等）。这些资料通常使用本章前述工作底稿资产占有单位基本情况表。
（2）目标资产的相关文件，如产权证明、技术说明等；使资产达到目前状态（截止评估基准日）所花费的所有成本；涉及目标资产及类似资产的交易；作为现行企业经营一部分的资产的未来应用及效用；资产的预期剩余使用寿命；与资产有关的法律、合同、物理、功能、技术、经济等影响因素的信息。这些资料通常使用本章前述工作底稿具体评估对象资料收集详细清单、评估对象及范围表等。
2.从资产所有者或占有者外部收集
外部信息，包括行业资料、技术发展趋势、宏观经济及统计资料、市场交易定价资料等。这些外部资料一般来源于公开市场和公共信息领域，有的来自市场往来者，有的来自政府，也包括来自媒体、行业协会的信息等。
五、资料可靠性分析
在实际工作中，收集的资料难免存在失真的情况。对于失真的资产信息资料要及时鉴别并剔除。资产信息资料的分析，通常可通过确定信息源的可靠性和资料本身的可靠性来解决，具体可通过对如下因素的考察进行判断：
（1）该渠道过去提供的信息的质量；
（2）该渠道提供信息的动因；
（3）该渠道是否被通常认为是该种信息的合理提供者；
（4）该渠道的可信度。
在工作中，可以根据信息源的可靠性和信息的准确度，将收集的信息“定级”。通常情况下，信息源的可靠性可分为：①完全可靠；②通常可靠；③比较可靠；④通常不可靠；⑤不可靠；⑥无法评价可靠性。信息的准确度可分为：①经其他渠道证实；②很可能是真实的；③可能是真实的；④真实性值得怀疑；⑤很不可能；⑥无法评价真实性。
从我们的经验来看，自己收集的信息资料可靠性，要高于客户提供的信息资料的可靠性。为什么出现这种情况呢？因为客户委托我们进行资产评估，总是有一定的目的，如果他们想收购评估对象，就希望价值评得越低越好，如果他们是想出售资产或用于抵押贷款等目的，就希望价值评得越高越好。从自身利益出发，他们可能出具虚假的资料，如果评估人员缺乏应有的谨慎，就可能被他们所蒙蔽。
