理财之终级篇工薪族的几件大事——房子、车子、孩子
工薪族们想要的生活，
并不要求富含奢华气息。
他们，更想要朴实的、安稳的生活，
这样的生活，当然也是要有基本条件的。
先要有套房，
再要有个车，
最后加上一个可以共享天伦之乐的孩子，
工薪族的生活似乎就圆满了。
对比普通工薪族的薪资和高昂的房价，工薪族买房似乎遥遥无期。
但是，家又承载着极大的意义，它是每个人劳累时的休息场所，是一个宁静的避风港湾，是心头想起时的那一丝温暖。
所以，房子的事，当然要计划，只要计划得好，房子其实也没那么遥远。
课前测试：你的理财态度
你是一个名扬天下的驯马师，连富甲天下的阿拉伯王子都来高薪聘请你为他驯马。王子一遇见你，就送你一个相当气派的见面礼，给你三种选择，你想要的是：
A.一部豪华跑车
B.一块昂贵的手表
C.一张可以刷100万元左右的信用卡
选项分析
A.你做事往往会考虑得比较长远，通常会有一定的积蓄，也会考虑如何理财会更好一些。
B.你的理财态度保守，总是想着如何保值，应该试着投资一些高收益的产品。
C.你是个有多少就用多少的享乐主义者，只要现在过得快乐就好，对未来的理财规划不会考虑太多。
房价，见涨不见跌
许多工薪族，可能从上班那天起，就想着买房这件事儿了，开始是没钱，后来有点积蓄了，房价却涨了，继续存钱买房，房价还是一直涨，自己存钱的速度哪里跟得上房价涨的速度，于是，天天盼着房价跌，跌到自己买得起就好，可是，这房价，总是见涨不见跌。
根据我国有关统计部门的宏观数据显示：2010年社会零售商品消费总额是154554亿元，消费总额中有一半是房子。
如此看来，房地产是我国经济增长的支柱产业，也是我国国民经济的重点部分。也就是说，房价就是中国的命脉，在很长一段时间内，中国的房价都会处于上升的状态。
首先是成本的增加相应带动了房价的上涨。例如原材料价格上涨，钢材、水泥、沙石等价格持续上涨，引起建筑平均成本上升。另外，人防和相关配套公用设施的要求也相应增加房屋成本。
其次，开发商联合进行“捂盘”，集体涨价，操纵商品房销售市场，一些资金宽裕的“炒房人”也成为房价增长的另一推手。
还有一个重要因素——楼面价的影响。楼面价也就是开发商从政府手中拿到土地时的成本，如果这个成本过高，开发商当然会转嫁到买房人的身上，从而使房价居高。
理财顾问
楼面价：土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每块土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系，一是土地本身的价格，二是规划容积率。土地价格就是从政府拿到的地价，计算时，要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方米的土地上建30000平方米的房子，那么它的容积率就是3，假设一个小区购买的土地价格为3.9亿，容积率为3，由两种方式得出：楼面地价=390000000/30000=13000元。
众多因素致使房价一路飙升，工薪族如果不采取积极的应对措施，恐怕，房子永远是个梦。
无首付来源，就租房吧
在楼市的春天里，没有购房首付款，看着年迈的双亲，不忍做啃老族的工薪阶层怎么办呢？
也许租房就是解决途径。许多从学校毕业，刚步入工作岗位的工薪阶层，都会选择租房过渡。在没有存款，房子连首付都无法支付时，租房似乎是个无奈之举。
其实，如果不考虑其他因素，租来的房子同样能住而且居住效果与自己的房子几乎无异。每月的租金比起自己买房的房贷来，要少很多，这也就是许多工薪族人士迟迟不考虑买房的重要原因。
许多无力支付首付的工薪族选择了租房。租房无须筹措一大笔首付款；原本用于首付的钱就可用于投资；在方便时，还可以按照自己的需求或财务状况调整居住地点。
不过，租房子要了解租房的正规程序，不要被房东或房产中介欺骗。租房的正规程序是：双方签订租赁合同，房主查看房客身份证并索取复印件作为合同附件；房客查看房主产权证明、房主身份证及两证的统一。合同签字（房主房）与产权房的产权相同。在支付定金时，一般不超过月租金的20%。
在过渡时期，依靠租房来解决无房的处境，为自己积累资金，也不失为一种好办法。
凑齐首付+贷款，我也成有房一族
在刚踏入工作领域时，没有钱买房子可以先租房，但是工作稳定后，就需要考虑组建家庭等一系列问题，此时，若还是居无定所，就难免给人不安定的感觉。所以，买房，逐渐成为工薪族的一个重要目标。
有了买房的意愿，可是，看看自己的钱包，辛苦打拼几年的钱，可能只够支付房款的三分之一怎么办？其实，这时可以实现自己的买房目标了，只要可以支付房子的首付，就可以申请银行贷款，先买房，再每月还贷，提前实现自己的有房梦。
按照现在政策的规定，一套房子的首付为房款的30%，即只要能够支付三成房款就可买到房子，其余的资金可以先从银行贷款。例如一套50万元的房子，只要自己凑齐15万元就可以买到。
住房贷款又分为：住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。如果工薪族所在的公司为自己缴纳了住房公积金，则购房时就可以申请公积金贷款，公积金贷款比商业贷款要划算很多。
公积金贷款最划算。因为住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率会低于同期商业银行贷款利率。
商业性贷款目前是购房贷款的主流。商业贷款又分为等额本金贷款和等额本息贷款两种，如果不特别提出要求等额本金还款法，一般银行默认的都是等额本息贷款。
等额本金贷款的方式是每期所还的款额不同，开始时还款数额较大，越往后还款越少。与等额本金不同的是等额本息贷款方式，等额本息贷款的还款是每期所还款额相同。等额本息的最大好处就是贷款人开始所承担的还款压力相对不大，不过，等额本息还款法比等额本金还款法的利息要高一些。
例如一笔30万元的贷款，计划还款期为20年，下面比较一下采取不同的贷款方式每月需还款额的差异。
从这个表就可得出，相同的30万元贷款，20年期限，等额本金要比等额本息的利息少42234元。当然，等额本金开始时所需还款额较大，如果是收入较为紧张的工薪族，则还是考虑平摊贷款，前期还款的压力就相对小一些。因此，建议购房者在选择贷款方式时不妨仔细算一算，选择适合自己的贷款方式。
理财师支招
小李是一家外企的员工，妻子从事文员工作，夫妻俩的公司都给上了五险一金。结婚2年了，他们打算生个孩子，但是至今还是租房住，想购买一套房子，为生孩子做准备。他们目前有存款15万元，购房计划该如何实现呢？
根据小李夫妇的计划，他们的存款如果在郊区购买一套单价大约6000元，大小在80平米左右的房子，首付为14.4万元，可以通过银行贷款的方式来购买房子。他们可以用公积金从银行贷款33.6万元，期限为20年，则每月只需要还款2125元，对夫妻俩的生活不会造成太大影响。
买房，首付几成
买房时，需要考虑的问题还真不少，如果工薪族的钱刚好只够首付钱，那没话说，而如果工薪族的辛苦积蓄比房子的首付多一些，到底是按照规定付首付呢，还是多付一些首付的钱，少贷点款呢？这时就要算算哪种方式划算些了。
在2011年1月26日新出台的国务院对楼市的调控政策上，首套房的首付款最低为三成，二套房的房贷首付最少的六成。
按照这个规定，首付三成是最低底线，一个60万元的房子，三成首付就是18万元，六成首付的话就是36万元。
首付多，利息就较少，因此，如果是条件宽裕的工薪族，可以将首付款付得多些，这样的利息支出就少一些。不过，若资金有其他投资渠道，且收益率高于银行房贷利率，那么投资其他可能渠道更好一些。
房子的大小，钱说了算
买房到底该买大房子还是小房子？可能很多工薪族都会说，要是有资金，当然大房子住着舒服！的确，房子是选择大户型还是小户型，要根据自己钱包里的钱来说。
一般而言，大户型的房子单价要比小户型优惠一些，可能有些人在买房时就会觉得大户型房子划算，但是，即使单价优惠了，总价还是很高，所以，在购买时，要估计好自己的资金实力。
同时，如果是贷款买房，还要看自己每月的房贷有多少，大房子的总价高，月供也就相对较高，即使工薪族找家人、亲戚朋友凑够了首付的钱，月供如果太高，就会直接影响到自己的生活质量，从而成为辛苦的“房奴”。
如果是在自己有能力支付房款，并且月供也不会给自己造成太大负担的情况下，就可以选择一些较大的户型。不过，还要看看是几个人居住，如果只有一家三口常住，选择一个150平米的房子，就不划算了，因为房子属于不动产，一旦购买了，资金就很难再拿出，除非将房产变卖。
也有些人会先选择小户型的房子，等到以后有能力购买大房子时再更换，这样的做法也比较可取，首先满足居住条件，以后再改善居住环境。不过，买房时还是要多关注国家的政策，比如现在国家实行限购的政策，二套房最低首付六成，贷款利率为基准利率的1.1倍。购房人之后小房换大房时，所付出的代价可能会有所增加。因此，如果短期内就需要换房子，最好还是一次将房子买到位，否则二次买房时的首付与贷款都会增加。
房产投资重点关注
购房，作为工薪族的一件大事，当然需要重点关注，尤其是最近风起云涌的楼市调控政策，让大家对楼市更是摸不透。关于什么样的房子才能保值增值的话题也经常见诸于各大报端。那么，工薪族到底购买什么样的房子才能保值增值呢？影响房产保值增值的因素又有哪些？
首先，看地理位置，靠近市中心的房产保值增值能力较强，不过这类房子的价格也是相当高的。对工薪族而言，地理位置最重要的还是看交通是否便利，是否有利于出行上班等，交通便利的房子可适当远一些，而不必一定在市中心。
其次，看配套设施，居住区内配套公建是否方便合理，也是衡量居住区质量的重要标准之一。周围的商圈、购物等是否便利，如果有成熟商圈，则房价一般会高一些。
最后，看绿化和容积率。绿化好的小区适宜人居住，环境好一些。建筑容积率也是居住区规划设计方案中的主要技术经济指标之一，一般而言，容积率高的小区升值空间大。
理财顾问
容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）容积。一个好的小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
容积率=项目总建筑面积/项目总占地面积
当然，在购买房子时，可能还要根据个人情况考虑一些其他因素，工薪族可以此作为简单参考。
二手房与新房，哪个更划算
一提到购房，工薪族首先想到的就是买一套新房。其实，在新政出台后，很多政策都有利于二手房交易，如减免营业税、契税等。与新房相比，二手房也具备一定的优势。那么，买新房还是二手房，就成为一个难题。
下面将新房与二手房的优劣势进行比较。
从新房和二手房的优劣势对比中我们不难看出，新房比较适合于注重追求生活品位和居住环境，有能力支付高额房款的人士。
而二手房则比较适合急于满足居住要求的人群，而且二手房的价格是由原购房者制定的，价格上可以有一定的弹性。
综合判断，购买新房还是二手房要根据自己的购买力和使用情况来决定。其实，新房与二手房的差异并不是太大，工薪族可根据自己的能力和喜好来挑选。只要地理位置、环境和价格都满意，新房和二手房的保值、升值能力差不多。
小心上了中介的当
工薪族根据自身的情况，可能会选择购买居住环境相对成熟的二手房，此时就需要通过中介来选房子了。而在找中介的过程中，如何避免上中介的当？这令绝大多数人疑惑。
其实，要想不上中介的当，就要先了解中介常耍的花招，这样在购买二手房时就可以提前有准备，而不是一味地任中介宰割。
一些不良中介可能会吃差价、发布虚假信息、用假合约调价、谎报房屋产权年限、以高贷款欺骗消费者、一房二卖等。
针对这些不良中介的花招，建议在买房屋之前多找几家中介问价，并且选择有诚信、有品牌的中介公司服务，看清中介的营业牌照等。
在中介陪同看房的过程当中，不可盲目地将自己所接受的底价告知中介。消费者购房前还应考虑到，万一无法贷到高成数贷款，本身是否能够筹措多出来的首付，以免资金调度困难，损失定金。
另外，在买卖双方签合同时，往往中介会拿出一大叠合同，此时不要着急签字，要将合同上的条款仔细研究清楚，不要相信中介口头上的宣传和承诺，而要将其承诺落实到合同中，以防上当或过后不认。
房产投资，小心“雷区”
都说“小心驶得万年船”，在房产投资中，同样需要投资者们注意，警惕房产投资的“雷区”。在房产投资过程中需要注意什么样的问题来避开这些“雷区”呢？下面为工薪族介绍几个房产投资的大“雷区”。
首先，要避免“连环雷”——也就是中介承诺贷款没问题。部分小中介公司以折佣为诱饵，胡乱承诺帮客户搞定不可能做到的事情。当真正开始操作的时候，他们就把所有责任推到客户身上，让客户承担本可以避免的风险和责任。在房产投资中，不要轻信中介的“拍胸脯”、“做保证”。
其次，要避免“子母雷”——也就是产权人不齐没关系。对于卖房者来说，最好是多个房东将卖房的事宜以书面的形式委托给一个人来处理。而对于购房者来说，针对多个房东的情况在支付定金和签订买卖合同时都要要求房产证上涉及的人员全部到场签字，避免在交易后期出现有人反悔的麻烦。
另外，避免“挂雷”——也就是一套房存在多人户口。购房者，在买房之前，特别是付完定金签署买卖合同之前，与房东见面沟通一下户口问题是非常需要的，事先就得弄清楚买的房是否存在多人户口。户口问题说小也不小，但如果你买房的一个重要目的就是迁户口，那么不注意这个问题，它就像吊在树上的挂雷——一碰就炸！
总之一句话，房产投资要的是回报，除了多了解房产投资的信息及市场的变化之外，相关的法律法规也要了解，这样，才会避开“雷区”，开辟我们的投资之路。
“房奴”的酸甜苦辣
一说到“房奴”，相信大家都不陌生。
“房奴”也就是身上背着房子，在享受着高薪、白领、有房一族等诸多心理安慰的同时，也承受着“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压，生活质量大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活的一类人。
晴川2010年8月买了房。拿到房钥匙的当天，如释重负，因为他知道，他终于成为有房一族了，然而，每月2821元的房贷，让他生活得气喘吁吁。当初买房时的欣喜逐渐退却，取而代之的是沮丧和反思。虽然他拥有了房子，却失去了幸福；在得到房子的同时也得到了压力。
像晴川这样的“房奴”一族不算少数，究其原因，主要是月供过高，造成生活质量严重下降。其实，根据科学预算，如果月供超过自己工资收入的50%，就属于“房奴”，生活就比较紧张。因此，在贷款买房时，就要考虑好月供占自己收入的多大比例，如果过高，则可能导致生活质量下降。
不过，也有人认为，“房奴”意味着自己的命运掌握在自己手上，可以通过房子来设计自己的命运，而不是让别人通过房子来左右自己的命运。
在即将购房前，工薪族有没有对自己的“房奴”生活做一个很好的规划？如果没有，恐怕生活压力就要因房而倍增了。
巧还贷款，不做房奴
“房奴”的滋味，恐怕工薪族都不想去尝试，怎样可以既有房又不做“房奴”呢？如果有一大笔钱，可以一次性购房，当然就没有还贷的后顾之忧了。而工薪族想要早点住上自己房，往往都会通过贷款，那么，区别就在于还贷上。
许多贷款者当初贷款时，由于对今后自己能挣多少钱心里没底，因此常有多贷一点、贷款期长一点的保守思想。几年下来，随着收入的增加，还贷能力有了较大的提高，但贷款毕竟要支付利息，有人谓之“半辈子要为银行打工”。
前面讲过，等额本息和等额本金的还款方式有所不同，等额本金所支付的总利息相对较少，但前期还贷的压力较大。如果有一定支付能力，选择等额本金还款法较为划算。
另外，可以尝试提前还贷。例如一笔40万元的贷款，原计划30年还清，则累计需还款91.9668万元，如果在还款5年后提前还款10万元，则可节省利息支出25.4498万元，并且可提前11年结束还款。因此，许多贷款人在有了余钱时就会选择提前还贷。
在贷款时，贷款时间15到20年最为恰当。一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。以贷款30万元为例，如果15年还清，每月还款2629元，利息总共为172271元；如果20年还清，每月还款2254元，减少375元，负担减轻了，但是利息也从172271元增加到了241059元。
对普通工薪族购房者而言，如果家庭条件较好，可暂时向父母借一部分钱，相应提高首付的比例，贷款年限在15年左右为好。如果是存款较少的工薪族，但觉得未来收入会有增长，可相应延长贷款年限，20年左右较为合理。要根据自己的实际情况选择合适的贷款方式，避免自己沦为“房奴”。
提前还贷有条件
在央行不断加息的政策下，许多贷款人都在考虑提前还贷。特别是在年底，提前还贷问题会被很多购房家庭提上日程。由于每年1月1日房贷利率将依照上一年度房贷利率进行调整，这就意味着，从新的一年开始，还贷一族贷款将按照新的利率计算。
但是，提前还贷并非每个购房家庭都适用。如何提前还贷更划算？有哪些条件？工薪一族不妨早一些了解。
由于房贷占普通家庭财富比重很大，提前还贷也要分清自身情况。如果房贷已超过还款中期，甚至只剩一点尾款，实际上大部分利息已被银行收走，提前还贷没必要。例如40万元贷款，原计划30年还清，在最后5年的时候，提前还款10万元，则只不过比原计划早了2年多结束还款，并且只节省了1万多元的利息，这样的提前还款就显得不那么重要了。
另外，如果享受了首套房贷款利率7折或8.5折的优惠，加息后每月还款增加不多，而且这样的优惠条件以后再贷款就不能享受到了，那么，这部分购房者需要考虑清楚提前还贷是否必要。
在提前还贷过程中，银行对时限、次数也是有规定的。值得注意的是，提前还贷并不是贷款者随时可以享有的权利。需要提前还贷的贷款人需要看清贷款合同上约定的条件，否则可能要支付一定的违约金。
二手房，如何卖个好价钱
对于买房者来说，如何买到一个便宜又合适的房子是最终的目的，而如何将房子卖个好价钱，是卖家最为关心的事。
作为房主，应该从住宅位置、交通状况、质量、物业、环境、管理、周边配套设施等方面对房子进行全方位的评测。在对同类住宅的当时平均售价和供求状况进行了解后，估算出一个性价比最优化的售价段。这对房主和买家来说都称得上是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础，房子就能又好又快地卖出。
同时，卖家不能只顾着推销房子，而要了解自己的房子最适合什么样的家庭，向与房子的特点相互适合的买家推销，才能起到事半功倍的作用。
要想将房子卖个好价钱，就要发掘房子的魅力所在，让这些魅力吸引住买家的视线，并且在与买家交流沟通的过程中，尽量从房屋增值的角度对自己的房子进行详尽的投资分析，用确切的数据，让买家意识到他将要拿到手的是一只“不断生蛋的鸡”。
另外，作为卖家，谈判的目标是将房子卖出个好价钱。所以，在谈价的过程中要学会沟通技巧，就是换位思考。在陪同买家看房和交易谈判的过程中，要站在买家家居生活的角度对房子的特点进行渲染，而不是一味地抬高价钱。
可能工薪族在卖房子时，往往没有那么多的时间可以与买家进行面对面的沟通，此时，找一个好的中介是关键。找中介前，也要对自己的房子进行一个合理的估价，否则就可能被中介吃掉中间的差价。
课后知识问答
如何选择优质商品房？
地点的选择很重要，对住宅而言最昂贵的并不一定是最好的。在繁华地段，商场、写字楼、商住公寓的投资回报更有保证；靠近环行路、高速路、地铁沿线的房产保值、升值性的空间范围最高；而市政配套、服务设施完善的物业最有优势；除此以外，房屋户型设计、硬件设备、装修质量等，也是衡量房屋是否优质的重要因素。
提前还贷的程序是怎样的？
首先，查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。其次，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度、其他所需要准备的资料。然后，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。同时，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。最后，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
