与其他估价方法相比市场比较法更直接依赖于现实的市场价格资料和房地产的品质资料，因此，运用市场比较法的条件和范围有着明显的要求。这是使用市场比较法的重要考虑，尤其在我国市场经济体系逐步建立和完善的过程中此点尤为突出。
(2)市场法的理论依据
市场法以经济学中的替代原理为理论依据。与一般商品相通的是，在房地产市场上，某宗房地产的交易价格，也必然会受到与它相类似的房地产价格的影响，即具有相互替代性，从而在相互竞争中，使价格水平趋于一致。所以运用已交易的房地产价格来推测、估算具有类似性的被估房地产价格是可行的。
2.市场法的适用范围
(1)市场法的运用条件
从市场法的概念和理论依据中，我们知道房地产的市场环境、评估时能寻到的相关房地产的类似性是运用市场法的重要前提，由此形成市场法的运用条件。
①市场性。即要有一个较充分、活跃的市场。虽然从经济学的角度讲，房地产市场是一个最典型的不完全竞争市场，但根据市场法的应用要求，至少要求在估价时点时所涉及的房地产市场具有一定的充分活跃性。即所谓交易是较频繁的，价格是公开的，相关信息是可寻到的，房地产的资源是在流动的。这是能够正确使用市场法的先决条件。
②类似性。即能寻到近期的与被估房地产相类似的或具有较好可比性的交易实例。市场比较法的关键是选择类似房地产。所谓类似房地产是指与估价对象处于同一供应圈，并在交易目的、用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象房地产相同或相似的房地产。一般有效的可比交易实例不得少于3个。这是能够正确使用市场法的必要条件。
③可靠性。即可比交易实例资料及其来源必须翔实可靠。必须排除不合理的市场交易资料，以保证房地产价格评估的准确性。
(2)市场法的适用范围
由市场法的运用条件知道，市场法适用于房地产市场比较发达、活跃和较完善的地区，而且有广泛的市场可比交易实例及相应的房地产类型。如：普通住宅、写字楼、商铺、饭店等。总之在同一地区或同一供应圈内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易实例越多，市场法应用就越有效。但在下列情况下，则不宜采用市场比较法：
①在房地产市场发育尚不够充分的地方；②在没有或较少有房地产交易的地方；③某些类型很少见的房地产，或可比交易实例很少的房地产，如古建筑、图书馆、体育场所、风景名胜、学校、政府办公用房地产等；④难以成为交易对象的房地产。如教堂、寺庙、公用建筑等；4.3.2计算公式市场法的具体操作就是通过与近期发生过交易的实际房地产进行比较，再对一系列相关因素进行修正，从而得到被估房地产在评估基准日的市场状态下的价格水平。
在理论和经验的基础上，通过大量分析认为这些相关因素主要有：交易情况因素、交易日期因素、交易环境因素(也叫区域因素)、个别因素4类。修正目标如下：
①通过交易情况修正，将可比交易实例的价格修正为正常交易情况下的价格；②通过交易日期修正，将可比交易实例在交易时点的价格修正为评估基准日时的价格；③通过交易环境修正，将可比交易实例的价格修正为被估对象房地产所处区域条件下的价格；④通过个别因素修正，将可比交易实例的价格修正为被估对象房地产自身状况下的价格。
注意：个别因素中极特殊的两个因素，即容积率和土地使用年限，由于影响力较大，且决定因素特别，一般都单独进行修正。
市场法的基本计算公式是：
P=P′×A×B×C×D
式中：P——被估房地产的评估价格；P′——可比交易实例的交易价格；A——交易情况修正系数；B——交易日期修正系数；C——交易环境修正系数；D——个别因素修正系数。
在实际评估工作中，其计算公式为：
P=P′×A×B×C×D=P′×(100)×()
100×(100)×(100)
式中字符含义相同，具体内容如下：
A=100/()=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数
B=()/100=评估基准日价格指数/可比实例交易时点的价格指数
C=100/()=被估对象房地产所处区域因素条件指数/可比实例房地产所处区域因素条件指数
D=100/()=被估对象房地产个别因素条件指数/可比实例房地产个别因素条件指数
在上式中，交易情况修正系数A中的分子100表示以正常交易情况下的价格为基准而确定可比实例交易情况的价格修正参数；交易日期修正系数B中的分母100表示以可比实例交易时点时的价格指数为基准而确定评估基准日价格指数；交易环境修正系数C中的分子100表示以被估对象房地产所处区域环境为基准而确定可比实例房地产所处区域环境的修正参数；个别因素修正系数D中的分子100表示以被估对象房地产自身状况条件为基准而确定可比实例房地产自身状况条件的修正参数。
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
P=P′×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
4.3.3因素修正
所谓因素修正是针对被估房地产与可比交易实例房地产之间在某些方面的差异进行的比较和修正，即将可比交易实例房地产的各个方面用修正系数的形式调整为与被估房地产相同，这个修正系数即是对可比交易实例房地产交易价格的调整系数，这些需修正的方面即修正因素。被估房地产与可比交易实例房地产之间的差异因素修正主要包括以下4个方面。
1.交易情况修正
由于房地产的自然和经济特性，使房地产市场具有不完全竞争性，并使房地产的价格形成具有较强的个别性，从而也使得房地产交易过程中涵盖很多特殊情况，使房地产的价格形成有可能产生与正常市场交易状态的偏差。对所选取得的可比交易实例的价格进行交易情况修正，就是要剔除个别交易行为中一些特殊因素(非正常因素)所造成的交易价格的偏差，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，易使交易价格产生与正常市场交易状态偏差的情况主要有以下几种。
①有特殊利害关系的经济主体之间的交易。例如：亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间的房地产交易，通常会使成交价低于正常的市场价格。个别时也会有意高于正常的市场价格。
②有特别动机时的交易。例如：急于购买或急于售出，交易双方或一方有特殊需要或偏好时的交易。此时往往会人为抬高或降低交易价格，使得交易价格偏离正常的市场价格。
③对市场信息缺乏了解的交易。这里是指交易双方或一方缺乏对房地产市场信息的了解，包括市场行情、政府政策、未来预期等，从而会产生盲目购买或盲目售出等现象，使交易价格偏高或偏低。
④有特殊方式的交易。例如：拍卖、招标等方式会使成交价偏离正常的市场价格。
⑤有其他特殊交易的房地产交易。例如：交易税费非正常负担的交易。正常的交易价是指由买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费条件下的交易价格。我们所评估的客观合理的价格，也是基于此条件下的价格。然而，现实中当出现了以下几种情况时，都会造成交易价格的不正常。如：土地增值税该由卖方承担，却转嫁给了买方；契税该由买方承担，却转嫁给了卖方；交易手续费应由买卖双方各负担一部分，却全部转嫁给了买方或卖方等。
⑥特殊政策造成的房地产价格的偏差。例如：我国香港地区、新加坡实行“居者有其屋”的政策；我国内地城镇实行“经济适用房”的政策等。均会在一定程度上产生对应房地产价格的偏差。
通过交易情况的修正，可以将可比实例房地产的价格修正为正常交易情况下的价格。计算公式如下：
交易情况修正后的正常价格=可比实例交易价格×正常情况指数
可比实例情况指数=P′×(100)
如果可比实例房地产的价格在交易时偏离正常情况，表现为低于正常情况的价格，则分母小于100，如表现为高于正常情况的价格，则分母大于100。
2.交易日期修正
房地产市场在不同时期的状况决定了不同时期房地产的价格水平，可比交易实例的交易日期往往与被估房地产的评估基准日有一定时间差，这一期间，由于房地产市场的变化可能会引起房地产价格的升高或降低。因此，需要根据房地产价格的变动率，将可比实例在其成交日的价格调整为估价时点(评估基准日)时的房地产价格。即交易日期的修正。
当房地产价格的变动率用房地产价格指数来表示时。
当房地产价格的变动率用逐期递增或递减的价格变动率来表示时。其修正公式如下：
评估基准日可比交易实例价格=可比实例交易日的价格×(1±价格变动率)期数
【例4-1】某地区某类房地产价格指数以2004年1月为100。从2004年3月至9月的价格指数分别为100.5、109.8、105.6、102.8、106.5、108.6、110.0。其中某宗房地产2004年5月的价格为2800元/平方米，若对其进行交易日期修正，则修正到2004年9月的房地产价格为：
2800×110.0/105.6=2916.7(元/平方米)
【例4-2】某个可比实例于2003年10月的交易价格为900美元/平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，自2003年8月至2004年1月平均每月比上月上涨1.5%，2004年1月至2004年8月平均每月比上月上涨2%。假设美元兑人民币的市场汇价2003年10月的比例为1∶8.25，2004年8月为1∶8.22。则对该比较实例进行交易日期修正，即修正到2004年8月的价格为：
900×8.25×(1+1.5%)3×(1+2%)7=8919.58(元/平方米)
3.交易环境修正
交易环境修正也叫区域因素修正，当可比交易实例与被估房地产处在不同区域时，还需要对可比交易实例进行区域因素的修正。即对可比交易实例房地产所处的区位、环境等状况与被估房地产进行比较，找出其差异，进行修正，将可比交易实例房地产的价格修正为被估房地产所处区域因素条件下的价格。
区域环境因素主要有：周边繁华程度、交通便利程度、空气质量、人文景观、道路通达度等。在具体修正区域环境因素时，因房地产的用途不同而使其区域环境因素的具体内容不同，表现出的重要度也不同。所以要具体情况另行分析，并可以适当考虑各具体因素的影响权重再行综合分析。
通过区域环境因素的修正，可以将可比实例房地产的价格修正为被估房地产所处区域环境因素情况下的价格。
区域因素指数可以用打分的形式表达，设被估房地产区域因素指数为100，如果可比实例房地产的价格在其区域环境因素条件下表现为低于被估房地产所处区域环境因素情况下的价格，则分母小于100，反之，则分母大于100。
4.个别因素修正
当可比交易实例与被估房地产的内在条件不同时，还需要对可比交易实例进行个别因素的修正。即对可比交易实例房地产所表现的物理因素、微观环境等状况与被估房地产进行比较，找出其差异，进行修正，将可比交易实例房地产的价格修正为被估房地产个别因素条件下的价格。
个别因素主要有：物理因素——地质、土地面积、建筑技术与风格、建筑质量与装修等；微观环境——空气质量、人文景观、道路通达度、卫生状况等。在具体修正个别因素时，因房地产的用途不同而使其个别因素的具体内容不同，表现出的重要度也不同。所以要根据具体情况另行分析，并可以适当考虑各具体因素的影响权重再行综合分析。
通过个别因素的修正，可以将可比实例房地产的价格修正为被估房地产个别因素情况下的价格。计算公式如下：
个别因素修正后的正常价格=可比实例交易价格×被估房地产个别因素指数
可比实例个别因素指数=P′×(100)
个别因素指数可以用打分的形式表达，设被估房地产个别因素指数为100，如果可比实例房地产的价格在其个别因素条件下表现为低于被估房地产个别因素情况下的价格，则分母小于100，反之，则分母大于100。
5.容积率修正
根据收集到的相关城市关于容积率标准的规定，测定容积率与地价的相关系数，再进行可比实例房地产容积率相关系数与被估房地产容积率相关系数的对比，求得容积率修正系数。数学表达式为：
容积率修正系数=被估房地产容积率相关系数/可比实例房地产容积率相关系数
【例4-3】现有一被估宗地，容积率为3，寻到一可比案例宗地，地价3000元/平方米，容积率为2.5，另已知当地城市用地容积率修正系数，则该被估宗地的容积率修正计算如下：
容积率修正后的可比实例价格=3000×2.5/2.2=3409(元/平方米)
6.土地使用年期修正
我国实行土地使用权有偿有限期使用制度，土地使用年期的长短，直接影响土地的收益，从而影响了土地价格的高低。通过土地使用年期的修正，将不同使用期限条件下的土地价格协调一致起来，才能使价格具有可比性。
土地使用年期修正系数可用下式计算：
