10.1资产评估操作程序
10.1.1概述
1.资产评估操作程序概念
资产评估操作程序是指评估机构及其评估人员，从评估项目委托洽谈起至完成评估项目、建立项目档案为止的全部工作过程和步骤。广义上讲，还包括收集被评估单位在评估目的实现后对评估报告的反馈信息。制定本实施细则的目的，就是为了使评估机构在承办各评估业务的具体操作程序上，达到规范化、制度化、科学化的要求。
2.资产评估操作程序重要性
当前资产评估操作程序已列入执行资产评估业务、形成资产评估结论所必须和必要履行的系统性的工作步骤，并作为资产评估机构和人员的主体。资产评估程序的重要性表现在以下几个方面。
(1)资产评估程序是规范资产评估行为，提高资产评估业务质量的重要保证
资产评估机构和人员接受委托，不论执行何种资产类型、何种评估目的的资产评估业务，都应该履行必要的资产评估基本程序，按照工作步骤有计划地进行资产评估。这样做不但能保证资产评估业务的质量，也能防止在执行具体的资产评估业务时可能出现的评估操作疏漏。
(2)资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据
资产评估机构出具的评估报告或咨询报告备受司法、行政、证券监督部门、委托方、资产占有方、相关利益当事人、资产评估行业主管协会、社会公众及新闻媒体等关注。资产评估程序不仅为资产评估机构和人员执行资产评估业务提供了必要的指导和规范性的程序，也为上述相关当事方提供了评价资产评估服务的重要依据。
(3)资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一
资产评估机构出具的评估报告和咨询报告目前引起的经济纠纷和法律公诉较多，由于评估报告中专业性很强，很难对在专业技术判断上的错误追究责任，但当事人和司法部门大多追究资产评估人员和评估机构在履行必要的资产评估程序方面的疏漏和责任。因此，恰当的履行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险的主要手段，也是在产生纠纷或诉讼后，合理保护自身权益、合理抗辩的重要手段。
10.1.2资产评估具体程序
1.明确资产评估业务基本事项
明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，对资产评估项目风险评价、承接与否及资产评估项目的顺利实施具有重要意义。由于资产评估业务服务的特殊性，资产评估程序在资产评估业务委托之前就已开始。评估机构和评估人在接受评估业务之前，就应当与委托人等相关人士讨论、阅读基础资料、进行必要的初步调查等方式与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务基础事项。
(1)委托方和相关当事方基础状况
资产评估机构和人员应当了解委托方基本状况、资产占有方等相关当事方的基本状况，以及委托人与相关当事方的关系。在不同的资产项目中，相关当事方有所不同，主要包括资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等的不同。
(2)资产评估目的
资产评估机构和评估人员应当与委托方就资产评估目的达成共识，尽可能地细化资产评估目的，说明资产评估业务具体的目的和用途。要说明评估估价是为了补偿、保险、纳税，还是为了产权重组、产权交易、产权流动等，以及其他特殊的要求。
(3)评估对象基本状况
资产评估机构和评估人员应当了解评估对象及其权益基本状况，了解资产占有者对资产享有的权益性质及评估对象权力受限状况，包括法律、经济和物理状况。
(4)价值类型及定义
资产评估机构和评估人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定价值类型，并确定所选择的价值类型是否用于资产评估目的。
(5)资产评估基准日
资产评估机构和评估人员应当明确资产评估基准日，并确信资产评估基准日有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后的事项。
(6)资产评估限制条件和重要假设
资产评估机构和评估人员是在特定的评估环境、特定的限制条件下，利用重要的假设，对委托当事方的评估资产提出的价值依据，所以在评估报告中要载明评估报告的使用范围、限制条件和重要假设。
(7)其他需要明确的重要事项
资产评估机构和评估人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应确定是否承接资产评估项目：
①进行风险评价，分析资产评估项目的执业风险；②分析资产评估机构、评估人员的专业胜任能力及相关经验；③分析资产评估机构和评估的独立性，确认与委托人或相关当事人存在现实或潜在利益冲突。
2.签订资产评估业务约定书
资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的，用于确定资产评估业务的委托与受托关系，明晰委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。
注册评估人员承接资产评估业务，应当由其在所的评估机构统一受理并与委托人签订资产评估业务约定书，注册评估师不得以个人名义签订资产评估业务约定书。资产评估业务约定书应当由资产评估机构和委托双方的法定代表人或其授权代表签订。评估业务约定书应当内容全面、具体、含义清晰准确，符合国家法律、法规和资产评估行业的管理规定。
3.编制资产评估计划
资产评估机构和评估人员应当编制资产评估计划，对资产评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力进行规划和安排。资产评估计划是资产评估机构和评估人员为执业资产评估业务拟定的资产评估工作思路和实施方案，对合理安排工作量、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。
资产评估计划应当涵盖资产评估工作的全过程，资产评估计划编制过程中应当同委托人等就相关问题进行洽谈，以便于资产评估计划的实施，并报经资产评估机构负责人审核批准。编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：
①资产评估目的、资产评估对象状况；②资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；③评估对象的性质、行业特点、发展趋势；④资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；⑤相关资料收集状况；⑥委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；⑦资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。
4.资产勘查
资产评估机构和评估人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产应当进行必要的现场勘查。进行资产勘查工作不仅仅是基于资产评估人员勤勉尽责义务的要求，同时也是资产评估程序和操作的必要环节，有利于资产评估机构和评估人员全面、客观了解评估对象，核实委托方和资产占有方提供资料的可靠性，并通过在资产勘查过程中发现的问题、线索、有针对性地开展资料收集、分析工作。
5.收集资产评估资料
资产评估机构和评估人员应当根据资产评估项目具体情况收集资产评估相关资料。资料收集工作是资产评估业务质量的重要保证，不同的项目、不同的评估目的、不同的资产类型对评估资料有着不同的需求，由于评估对象及其所在行业的市场状况、信息化和公开化程度差别较大，相关资料的可获取程度也不同。因此资产评估机构和评估人员执业能力在一定程度上体现在其收集、占有与所执行项目相关信息资料的能力上。
资产评估机构和评估人员在日常工作中就应当注意收集信息资料及其来源，并根据所承接项目的情况确定收集资料的深度和广度，尽可能全面、详细地占有资料，并采用必要措施确定资料来源的可靠性。
资产评估机构和评估人员应当通过与委托人、资产占有方沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象或资产占有单位资料进行了解，同时也应当主动收集与资产评估业务相关的评估对象资料及其他资产评估资料。
6.评定估算
资产评估机构和评估人员在明确资产占有方产权关系的基础上，进入评定估算环节，主要包括分析资产评估资料、恰当选择资产评估方法、运用资产评估方法形成初步资产评估结论、综合分析确定资产评估结论、资产评估机构内部复核等具体工作步骤。
资产评估机构和评估人员对任何资产评估项目，在理论上资产评估人员都应当考虑两种以上评估方法进行评估，尤其对整体资产应先采用市场法和成本法进行估算，用收益法进行资产评估的验证。
资产评估人员在确定资产评估方法后，应当根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估，形成初步评估结论。在初步结论的基础上，综合分析评估方法的相关性和恰当性、相关参数选取的合理性，形成资产评估结论。
资产评估机构应当建立内部复核制度，对资产评估结论进行必要的复核工作。
7.编制和提交资产评估报告
资产评估机构和评估人员在执行必要的资产评估程序，形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书包括：委托方和资产评估机构情况、资产评估目的、价值类型、资产评估基准日、评估方法及其说明、资产评估假设和限制条件等内容。资产评估机构和人员可以根据资产评估业务性质，在遵守资产评估报告书和不引起误导的前提下，选择资产评估报告的形式和详略程度。
资产评估机构和评估人员应当以恰当的方式将资产评估报告书提交给委托人。在提交正式资产评估报告书之前，他们应当与委托人等进行必要的沟通，听取委托人、资产占有方等对资产评估结论的反馈意见，并引导委托人、资产占有方、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论。
8.资产评估工作档案归档
资产评估机构和评估人员在向委托人提交资产评估报告书后，应当将资产评估工作档案归档。将这一环节列为资产评估基本程序之一，充分体现了资产评估服务的专业性和特殊性，不仅有利于应对今后可能出现的资产评估项目备查，也有利于资产评估机构总结、完善和提高资产评估业务水平。
10.1.3执行资产评估程序的基本要求
①资产评估机构和评估人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。由于资产评估机构和人员专业胜任能力、经验各自不同，所承接的主要业务范围和执业风险也各有不同，各资产评估机构应当结合本机构实际情况，在资产评估程序基本规定的基础上进行细化等必要调整，形成本机构资产评估程序制度，并在资产评估执业过程中切实履行，不断完善。
②资产评估机构和评估人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删除资产评估程序。
资产评估机构和评估人员应当而且仅当在执行必要的资产评估程序后，形成和出具资产评估报告。
③资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实际资产评估程序。
④资产评估机构和评估人员执行资产评估业务时，无法或没有履行资产评估程序中的基本环节，例如在损害赔偿评估业务中评估对象已经毁失，无法进行必要的现场勘察，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，资产评估机构和评估人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。
⑤资产评估机构和评估人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。
10.1.4收集信息和处理方法
资产评估的过程实际上是对被评估的信息进行收集、分析判断并做出披露的过程。对资产评估加以严格的程序要求，其目的也是要保证评估对信息收集、分析的充分性和准确性。
因此，资产评估人员应当了解信息的收集渠道、收集方法及信息分析处理方法，并能熟练加以运用，以避免对资产评估的程序控制流于形式。
1.资产评估中需要收集的信息
资产评估人员应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源的真实性、可靠性、适用性，同时取得的评估所依据的信息应该是评估行业内所公认的。资产评估人员在进行资产评估时需要考虑以下事项：
⑴有关资产权利的法律文件或其他证明资料；⑵资产的性质、目前和历史状况信息；⑶有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；⑷有关资产的适用范围和获利能力的信息；⑸资产以往的评估及交易情况信息；⑹资产转让的可行性信息；⑺类似的资产的市场价格信息；⑻卖方承诺的保证、赔偿及其附加条件；⑼可能影响资产价值的宏观经济前景信息；⑽可能影响资产价值的行业状况及前景信息；⑾可能影响资产价值的企业状况及前景信息；⑿对不可比信息的调整；⒀其他相关信息。
